現(xiàn)象

　　近20個樓盤促銷打折多是南方進京開發(fā)商

　　“沒錯，現(xiàn)在買我們的別墅，確實送寶馬，但是這是合生和珠江對客戶的一個感恩反饋，并不是誰買房都能送寶馬的。”昨天傍晚，記者就網(wǎng)友熱議的“珠江奧古斯塔城邦買房送寶馬”一事，向該項目宣傳策劃有關負責人趙津求證時，趙津肯定地回答了記者。

　　近日，繼富力桃園推出“買房送奧迪(可直接沖抵房款)”活動后，“珠江奧古斯塔城邦買房送寶馬”的活動再次吸引了購房人的眼球。亦莊珠江奧古斯塔城邦售樓處，漆光閃亮的“MINICooper”寶馬已登場。趙津告訴記者，“符合條件的買房人，可以要車，也可以直接沖抵58萬元的房款。”按照他的解釋，“買房送寶馬”是珠江、合生對老客戶的一個答謝，并不是“促銷活動”，購房人只有符合三個條件才可以享受“買房送寶馬”活動：其一，必須是購買奧古斯塔城邦的別墅產(chǎn)品；其二，必須是老客戶或者老客戶介紹的；其三，購房人必須是進駐亦莊開發(fā)區(qū)世界500強企業(yè)中的員工。

　　另一個深圳進京的開發(fā)商金地集團的促銷活動也引起了購房人的關注。記者在金地格林小鎮(zhèn)6銷售現(xiàn)場了解到，“雙節(jié)”、“歲末賀禮”促銷，金地格林小鎮(zhèn)6推出了8套“送裝修款”的特惠房，有兩居、三居和復式，兩居贈送的“裝修款”大約4萬元，三居的是7萬元，而面積達到240平方米的復式則送20萬元的裝修款。“如果是老客戶介紹來的，雙方還都能獲贈2年的物業(yè)費。”介紹完“特惠房”，銷售人員還特意向記者強調(diào)了這點。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從去年年底至今，類似珠江、金地這樣，推出或大或小、或多或少的“回饋”或者“特惠房”，或贈送家電，或贈送物業(yè)費，或贈送可直接沖抵房款的“車或裝修”的等等贈送活動的樓盤近20個，幅度最大、最有吸引力的以廣州、深圳、上海來的開發(fā)商富力地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、合生地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、世貿(mào)地產(chǎn)為代表。

　　原因

　　“一房難求”成為過去“房子賣不動”變現(xiàn)實

　　“這些活動都是為了促銷，給那些在猶豫、拿不定主意現(xiàn)在買不買的購房人一點推力———沒有辦法，觀望確實出現(xiàn)，必須借促銷推動銷售速度。”對記者“今年‘賀歲送禮’緣何這樣重”的問題，上述樓盤中只有一家開發(fā)商承認是因為觀望的出現(xiàn)而不得不做促銷。而包括珠江、合生、富力等在內(nèi)的多家樓盤，都不承認是促銷，強調(diào)“是年底回饋客戶”或者是“年底活動”等。

　　國美第一城總經(jīng)理陳云峰對此認為，長期看，樓市的前景應該是值得樂觀的，短期看，開發(fā)商確實正在經(jīng)歷著一場非常大的市場震蕩，“一房難求”的局面已經(jīng)一去不返。

　　“從去年6月到11月，北京樓市任何一個項目，幾乎平均每個月的均價都要上調(diào)1000元，但就最近一段時間來看，樓市確實正在面臨一個低潮期，一線的經(jīng)理人感受最為明顯。”陳總經(jīng)理說，“不管今后樓市大勢如何，但就眼下而言，‘一房難求’的局面已經(jīng)看不見了。造成這種局面的原因，我們認為從緊的金融政策確實發(fā)揮了很大影響。”在他看來，包括“第二套房”細則在內(nèi)的嚴厲信貸政策的出臺也是市場變化的重要原因———“首付提高10%，一般能夠消滅30%的市場需求，單此一項就能大大減緩我們的銷售進度以及資金回流速度。因此，開發(fā)商目前確實在經(jīng)歷著很嚴峻的資金鏈壓力。”

　　觀點

　　眼下出現(xiàn)的房子賣不動現(xiàn)象是階段性的還是一個新趨勢的開始？同樣，開發(fā)商的促銷是階段性的還是趨勢？調(diào)查中，目前市場人士對此持有兩種態(tài)度。一部分人認為，2008年北京樓市將延續(xù)這種銷售減慢的態(tài)勢，出現(xiàn)“供應變少，銷售變慢，交易量也變慢，房價走穩(wěn)”的態(tài)勢；一部分人則認為，“眼下的房子賣不動現(xiàn)象到三四月份就將得到終結，全國兩會結束后，樓市會重現(xiàn)活躍景象。”

　　持前種觀點的人認為，眼下有的開發(fā)商搞促銷，主要是房子賣不動、銷售回款慢，打亂了資金安排，尤其是對那些在全國各地都不斷有新項目在開盤的規(guī)模化開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)。不愿意透露姓名的幾位開發(fā)商負責人向記者交底：“所有的這些都是由國土部39號令引起的。”據(jù)他們介紹，“國土部39號令規(guī)定，上市交易土地必須交清所有的土地出讓金才可以辦理土地證，而現(xiàn)在銀行已經(jīng)不給開發(fā)商提供開發(fā)貸款去交土地出讓金了。這就意味著，規(guī)模化發(fā)展、不斷拿地的開發(fā)商必須把現(xiàn)金流都首先保證土地出讓金的繳納，只有這樣，才能辦理施工證、預售證，才能快速開盤，銷售形成回款。項目越多，對這個循環(huán)的速度要求也越高，這就是為什么這輪促銷中，南方的一些房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市房地產(chǎn)企業(yè)促銷力度比較大的原因。”他們認為，“這個土地政策不會改變，因此，今后越來越多的開發(fā)商會面臨資金鏈問題，在融資不是很通暢的現(xiàn)狀下，唯一比較靠譜的解決方法便是，調(diào)整利潤預期，加快銷售速度。”

　　而持后一種觀點的人顯然不這么認為。他們中的多位人士首先強調(diào)，“促銷的樓盤是少數(shù)，剛公布的2007年12月的房價環(huán)比上漲了12%可以說明這點。”其次，他們認為，這輪觀望的源頭是深圳、廣州樓市的調(diào)整，“因為全國各地房價已經(jīng)多年未出現(xiàn)深圳樓市這樣的調(diào)整狀態(tài)，所以深圳樓市這次的調(diào)整對北京購房人的影響很大。再加上第二套房貸細則的出臺等等宏觀調(diào)控政策的出臺，購房人出現(xiàn)觀望是情理之中的，但大于供給的需求仍然存在，并沒有因為觀望而消失。”他們認為，這種狀態(tài)會在兩會后結束，因為全國兩會期間，2008年的房地產(chǎn)政策走向會得到明確，屆時，新一輪購房熱潮會來臨，“畢竟在土地供應以及金融信貸政策縮緊的前提下，北京樓盤供應越來越小于需求，這已經(jīng)是一個不爭的事實。”（余美英）