央行、銀監(jiān)會在“第二套房”界定標(biāo)準(zhǔn)上再拋“重磅炸彈”。央行、銀監(jiān)會有關(guān)方面負(fù)責(zé)人昨天表示，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心影響改善型購房者

　　上述標(biāo)準(zhǔn)無疑要比以“家庭”認(rèn)定第二套房更具殺傷力。此前，幾乎所有商業(yè)銀行的房貸細(xì)則均認(rèn)定“已結(jié)清銀行貸款的購房者，如再貸款購房，仍可享首套自住房待遇，利率可下浮”。房地產(chǎn)及銀行業(yè)人士認(rèn)為，按照監(jiān)管層這樣的解讀標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，那么相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)需求將被打壓，首當(dāng)其沖受到限制的，可能是那些改善型購房者，這部分人以都市白領(lǐng)群體為主。

　　央行、銀監(jiān)會前天下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(簡稱452號文)，進(jìn)一步細(xì)化了第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。央行、銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人就“452號文”答記者問時(shí)曾表示，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。但是，這類借款人須還清前期貸款，還須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。

　　當(dāng)?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　除此之外，央行、銀監(jiān)會昨天強(qiáng)調(diào)，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。該負(fù)責(zé)人表示，這樣規(guī)定既可抑制不合理的需求(包括以貸炒房)，又可滿足居民改善住房條件的合理需求。

　　央行、銀監(jiān)會于今年9月27日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(即房貸新政)，明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上提高10%。

　　滬上某股份制銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管層之所以這樣要求，顯然是為了打擊投資購房需求，而且，商業(yè)銀行房貸利率的定價(jià)以及貸款首付比不斷上浮，將成為必然趨勢。

　　賣房后貸款購房是否算“第二套”尚未明確

　　截至目前，滬上尚無商業(yè)銀行出臺最新的房貸細(xì)則，不過，按照監(jiān)管層最新的解讀精神，原來銀行出臺的房貸細(xì)則可能作廢。部分銀行房貸業(yè)務(wù)管理人士表示，此次央行、銀監(jiān)會的“補(bǔ)充通知”已經(jīng)相當(dāng)明確，其實(shí)各家銀行只需轉(zhuǎn)發(fā)執(zhí)行“452號文”即可，沒必要再單獨(dú)出臺房貸細(xì)則。

　　不過，像把首套自住(曾貸過款)房先賣掉，然后貸款購房的，是否也將按第二套房貸政策執(zhí)行，這樣的疑問仍需進(jìn)一步明確。部分銀行表示，商業(yè)銀行對于這種情況可能會區(qū)別對待，如果收緊信貸的話，一樣會視為“第二套房”。另外，按照原來的貸款政策，未納入第二套房審批的貸款(即已結(jié)清再貸款)，如果目前正處在貸款的辦理階段，銀行將如何處置呢？對此，滬上銀行的答復(fù)分兩類：以貸款審批時(shí)間為準(zhǔn)，或以貸款放款為準(zhǔn)。多數(shù)銀行認(rèn)為，即便房貸合同已經(jīng)簽訂，但如果未放款，意味著貸款環(huán)節(jié)仍沒有全部完成，那么就有可能重新審批、定價(jià)。

　　對于監(jiān)管層此番解讀，有人士提出質(zhì)疑，認(rèn)為那些本已身負(fù)貸款的購房者，再貸款購房進(jìn)行投資，承擔(dān)雙份甚至更多的月供，才是銀行風(fēng)險(xiǎn)所在，政策調(diào)控的對象應(yīng)該是這個(gè)群體。而已結(jié)清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實(shí)力，銀行再貸款的風(fēng)險(xiǎn)不大，不該放棄這部分優(yōu)質(zhì)客戶。

　　[相關(guān)鏈接]

　　“452號文”主要內(nèi)容

　　●明確以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。

　　●明確已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但須提供相關(guān)證明。

　　●明確對已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《補(bǔ)充通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　●要求商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人如實(shí)填寫相關(guān)信息，對于填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行不得受理其貸款申請。對于出具虛假信息、提供虛假證明的并已被查實(shí)的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。(記者李強(qiáng))