據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京房屋銷售價格同比上漲了10.1%。正在人們感嘆“新盤少、房價高、買房越來越難”的時候，二手房市場卻在不經(jīng)意間為急于改善居住條件的人們提供了更多的選擇。
鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計資料顯示，雖然今年上半年北京12個行政區(qū)的二手房均價達(dá)到了8518元/平方米，同比增長幅度達(dá)到33.7%，但在崇文門、馬家堡、朝青、亞北和清河等二手房成交熱點(diǎn)區(qū)域，一、二手房的價差仍然接近30%。建設(shè)年代相差不多的商品房，為什么一、二手房價格相差如此巨大？消費(fèi)者的新房情結(jié)是否應(yīng)該改變？這一現(xiàn)象引起了人們的廣泛關(guān)注。
三大原因?qū)е乱弧⒍址績r差拉大
張威是北京一位30多歲的公司白領(lǐng)，工作幾年手中有了一些積蓄，這使他有了購房的打算。由于夫妻倆都在城區(qū)工作，所以他們把購房的目標(biāo)定位在了朝陽區(qū)和海淀區(qū)。剛開始時，張威覺得既然買房就要買新房，什么東西都是新的好。不過他到市場中走了一圈后卻失望地發(fā)現(xiàn)，可供選擇的新盤實(shí)在太少了，每平方米房價動輒萬元以上，另外新盤的戶型通常較大，總價也比較高，實(shí)在讓人承受不起。眼看買房夢就要破滅，這時一位朋友提醒他：為什么不到二手房市場去看看？真是一語驚醒夢中人，張威跑了幾家中介公司后，發(fā)現(xiàn)二手房市場還真是一片廣闊的天地，這里各種房型、價格、配置的房屋應(yīng)有盡有。經(jīng)過多方比較，不久前，張威在青年路附近買了一套二手房，他滿意地對記者說：“周邊的新房都賣到13000元/平方米了，我這套房也不算舊，2001年的央產(chǎn)房才賣9800元/平方米，多合適啊！”
據(jù)鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松介紹，從國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律來看，一般區(qū)域二手商品房比在售商品房平均價格低10%-15%比較正常，但現(xiàn)在北京市各區(qū)域二手商品房價格比在售商品房普遍低20%左右，一些典型區(qū)域甚至低30%以上。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，崇文門、馬家堡、朝青、亞北和清河，是目前一、二手商品房價差較大的五個區(qū)域，比如今年上半年馬家堡地區(qū)二手房成交均價為8072元/平方米，亞北區(qū)域?yàn)?310元/平方米，清河區(qū)域?yàn)?110元/平方米，這些區(qū)域新房均價每平方米都突破萬元，一、二手房價差均在30%左右。
金育松認(rèn)為，五個區(qū)域在售商品房與二手房價格差距大，原因有三：第一，區(qū)域可供開發(fā)的土地稀缺，新房供應(yīng)量減少，而需求量卻不見降低，導(dǎo)致物以稀為貴，這一現(xiàn)象在崇文門區(qū)域表現(xiàn)得比較明顯。第二，區(qū)域新房集中走中高端路線，品質(zhì)高于二手房。例如，亞北區(qū)域在售或預(yù)售的商品房定位均為公寓，品質(zhì)高于區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)的存量商品房。第三，人們的新房情結(jié)使新建商品房更受追捧。
新舊房價格差距大將影響區(qū)域走勢
一手房與二手房之間價差拉大，對區(qū)域樓市將產(chǎn)生什么影響？金育松認(rèn)為，這一現(xiàn)象對區(qū)域市場至少會造成兩點(diǎn)影響：第一，會導(dǎo)致區(qū)域高價盤扎堆出現(xiàn)。通過部分高價盤率先試水，可能整個區(qū)域商品房市場的定位都會受到影響甚至發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)。第二，加快區(qū)域二手商品房的價格上漲。兩者價差較大，會導(dǎo)致區(qū)域購房需求向二手商品房轉(zhuǎn)移，供需比上升促進(jìn)二手房價格上漲。另外，一、二手房還有聯(lián)動作用，新房價格處在相對高位，會導(dǎo)致區(qū)域二手房的價格預(yù)期值和認(rèn)同值也隨之上漲，因此，這也意味著區(qū)域二手房可能有較大升值空間。
當(dāng)然，需要提醒的是，真正對區(qū)域房產(chǎn)價值起決定作用的因素在于，市場未來需求與市場未來供應(yīng)是否能夠有效地對接，如果現(xiàn)在區(qū)域的房產(chǎn)價格高位運(yùn)行，而未來區(qū)域市場不能聚攏有效的需求，那么價格必然會回落，反之，則會繼續(xù)上漲。
那么消費(fèi)者該如何判斷區(qū)域的房產(chǎn)價值？到底什么才是衡量房產(chǎn)價值的標(biāo)尺？金育松認(rèn)為，一般來講，衡量房產(chǎn)價值最有效的標(biāo)尺，既不是一手房價也不是二手房價，而是售價租金比。目前，國際上衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價租金比一般界定為200：1-300：1，如果售價租金比超過300：1，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果售價租金比低于200：1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。目前北京的售價租金比已經(jīng)接近國際警戒線，例如，北京一居室商品房平均總價約為37萬元/套，一居室的月平均租金為1300元左右，售價租金比約為284：1。北京市普通住宅售價租金比正逐漸拉大的情況為市場傳遞了一個需要警惕的信號。
改新房情結(jié)為現(xiàn)房情結(jié)更理智
從事二手房交易的業(yè)內(nèi)人士，跟記者說起人們普遍存在的新房情結(jié)時，總免不了有一絲恨鐵不成鋼的意味：“新的總比舊的好，買新房結(jié)婚吉利等傳統(tǒng)觀點(diǎn)依然有著廣泛的市場。好不容易攢點(diǎn)兒錢買房，誰要是買了套舊房，都不好意思跟親朋好友說。”這也被人們認(rèn)為是北京二手房市場難以崛起的深層原因之一。
其實(shí)對置業(yè)行家來說，房子是不是新房并不是最需要考慮的要素，地段才是關(guān)注的首要因素。當(dāng)然，地段早已不是簡單的地理位置概念，還包括區(qū)域配套、未來規(guī)劃、發(fā)展前景等等，如果從這個角度考慮，二手房更有天生麗質(zhì)難自棄的明顯優(yōu)勢。
因此置業(yè)專家舒可心建議，人們改新房情結(jié)為現(xiàn)房情結(jié)更為理智。梯度消費(fèi)是工薪階層買房的首選，租房、買二手房、換新房三步走最為明智。一步到位買新房適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的置業(yè)者，年輕人買房多不宜采用。此外，業(yè)內(nèi)人士也指出，目前中國的城鎮(zhèn)社會保障體系尚不完善，如果用父母的畢生積蓄來圓自己的住房夢，從個人理財?shù)木C合角度來講，只能是一種下下之策。(孫蔚）
