說起買房子被“坑”，凡是買過房子的，大都能列舉出一樁樁已經發生、或正在發生的上當受騙經歷。開發商虛假宣傳、利用合同“免責”、延期交房、自辦物業等這些購房中防不勝防的“陷阱”，成為不少購房者的心病。

　　購房“陷阱”多多

　　遼寧省消協投訴部主任馮征文介紹，近年來商品房買賣投訴呈逐年增多的趨勢，開發商人為設置的購房“陷阱”主要表現在以下幾個方面：

　　一是虛假宣傳。為了達到盡快售出樓房、回籠資金，開發商極力夸大自己樓盤所處的位置、房屋施工質量、戶型設計以及周邊環境，甚至以“低起價”誘導消費。

　　開發商為購房者提供虛假房產信息的情況，無處不在。沈陽市一位60多歲老人想在皇姑區買房子，她在位于皇姑區與于洪區交界的一處樓盤看房子時，售樓員介紹這個樓盤位于皇姑區，老太太當時便簽定了購房合同。后來才得知，這個樓盤其實不在皇姑區。類似的事情很多，消費者防不勝防，一不小心便會掉入開發商精心設計的消費“圈套”。

　　二是開發商利用合同“免責”。開發商在統一規范的商品房買賣合同文本上，人為地增加合同條款，增加消費者的義務，從而減免自己應承擔的部分責任。不少消費者一是缺少購房經驗，二是沒有認真地研究合同條款，一旦出現問題，難以利用合同維護自身權益。

　　以沈陽為例，一般情況下，商品房買賣合同大多由售樓員代為填寫，而消費者往往忽視合同內容，對有些問題也沒有以書面形式，附加在購房合同之中。沈陽市民李先生購房時與開發商談妥，可以先交首付款、辦入住，然后再辦理貸款。沒想到，當李先生把首付款交付給開發商后，開發商卻反悔了。李先生一氣之下投訴到消協，對此消協也很無奈。消協工作人員說：“這種口頭協議是無效的。消協本身沒有調查手段核實真實情況，無法為消費者維權。類似這種情況，購房者應該讓開發商在合同上簽字畫押。”

　　馮征文介紹，我國《民法》規定“契約自由，約定大于法定”，有些購房合同是開發商與購房者共同約定的，從消費者角度看不公平，但合同上明明這樣約定，合同上又沒有附加條款，合同本身也是有效合同，消協無法調解，最后只有通過法律渠道解決。

　　三是開發商延期交房。合同上明明約定今年交房，實際上明年消費者也不一定能住得上新房子，這種情況最為常見。有不少新開發小區，合同承諾一年之后便可入住，可是兩年過去了，購房者還在望“房”興嘆，不知道何時才能領到新房的鑰匙。對此，開發商承擔延期交房的違約責任。沈陽市郊一個曾大肆宣傳的別墅樓盤，由于其二期工程未通過整體驗收，致使部分業主超過合同約定一年半也無法入住，盡管開發商聲稱，如果業主愿意入住，可以交房，但是面對沒有通過驗收的小區，許多業主擔心即使住進去也會給生活帶來許多不便，因此只能等待，而對由此帶來的間接利息或租房損失開發商卻避而不談。

　　四是開發商自辦物業，管理不到位。不少住宅區開發之初，景觀綠化、消防驗收、路面建設、主體配套工程建設仍在進行之中，自辦物業管理小區起到了明顯的商品房促銷作用；等小區基建完工后，房屋建筑質量、物業服務不規范等問題暴露，開發商自辦的物業成為消費者投訴的熱點。截至目前，沈陽市某區2007年立案的物業管理糾紛案已超過100件，而去年全年的物業糾紛案不過240件。

　　調解成功率最低

　　記者從遼寧省及沈陽市消協了解到，目前在醫療、美容、手機等13大類商品投訴中，商品房買賣投訴婪椎鶻獬曬β首畹停揮?0%。

　　個中原因主要是，近年來房地產價格呈上漲態勢，購房者即使發現了開發商提供虛假宣傳、延期交房等購房“陷阱”，一般也不主張退房，而是要求換房；而開發商則只承諾負責維修，消協難以找到兩者之間的利益結合點。

　　比如，購房人“退房時如何退款”？對此，開發商大多回避，很多購房者也忽略了這一問題。沈陽一位購房人投訴反映，他購買的房子原來每平方米2400元，現在價格上漲到3000元。由于合同中只約定了買房價格，而沒有約定“退房”價格，開發商同意按照當初房屋買賣成交時的價格退房，購房人卻要求開發商按現價退還房款，還要退還上漲的每平方米600元。馮征文認為，對于房地產市場“利好”帶來的收益，購房者退房時有權主張，消協調解不成的話，可以通過司法途徑解決。

　　業內人士認為，商品房買賣合同“契約”關系不明確、政府對房地產市場監管存在漏洞，以及購房者缺乏維權意識等原因，導致當前商品房買賣方面的投訴不斷增多，解決起來難度非常大。

　　須把好“三關”

　　購房人如何避免購房中開發商設立的一個個“陷阱”？近年來，針對商品房成為消費者投訴舉報熱點這一問題。業內人士認為，一方面，政府應加大對房地產市場的監管，另一方面，購房者須“貨比三家”，了解商品房及買賣常識，以免陷入“購房陷阱”。

　　馮征文提醒大家，購房避免“陷阱”須把好“三關”：

　　一是購房時先過“驗證關”，“五證”齊全的房屋方可購買。“五證”是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，消費者購買后可能拿不到房產證，房屋質量也得不到保障。

　　二是把住“合同關”。簽訂合同時使用建設部與工商總局聯合制定的合同示范文本，對房子面積、交房時間、預期交房條件等具體情況，有必要約定明確；辦理房產證的具體時間、遲辦房產證的違約責任以及房子的保修期限和范圍等，均應一一注明。

　　三是辦好“入住關”。開發商自辦物業公司提出的各種不合理附加條款，業主可以拒絕接受。根據我國物業管理相關規定，小區業主委員會有權罷免開發商自辦的物業公司，辦理入住時應按照嚴格規定簽訂入住合同，入住后業主可以自主選擇服務規范、收費合理的物業公司。(葛素紅 陳孟陽）