“現(xiàn)在小區(qū)的入住率不到30% ，房子空了不少，還有很多人沒(méi)有住進(jìn)來(lái)。”家住朝陽(yáng)旺角小區(qū)的梁小姐對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)。據(jù)中北物業(yè)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，朝陽(yáng)旺角社區(qū)總戶數(shù)約1300戶，現(xiàn)已經(jīng)辦理交房約1215戶。但是到了黃昏，記者卻看到，頂多只有20%-30%的住戶燈光從這個(gè)小區(qū)里隱隱透出，小區(qū)的高空置率令人驚嘆。

　　在東花市大街不到一站地距離的45家商鋪中聚集了“中原地產(chǎn)”、“鏈家地產(chǎn)”、“我愛(ài)我家”等12家房產(chǎn)中介。“北京的房產(chǎn)中介市場(chǎng)很繁榮，鏈家地產(chǎn)在北京不同地段共有400多家分店。”鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)梁召峰先生在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京共有8000多家房產(chǎn)中介公司，有些是直接租商鋪以店面的形式辦公，有些則是“隱居”在寫(xiě)字樓里。

　　北京眾多樓盤(pán)售出率高而入住率低，房產(chǎn)中介生意興隆，實(shí)際住房需求得不到滿足，房產(chǎn)投資卻助推房?jī)r(jià)一路飆升，高空置率、高租售比、溫州炒房團(tuán)撤資離京，種種跡象表明，北京樓市泡沫已凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　房?jī)r(jià)“一路高歌”

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 8月北京房?jī)r(jià)同比上漲13.5%，其中新房房?jī)r(jià)上漲10.6%，房?jī)r(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　“目前房?jī)r(jià)高漲并不是住房實(shí)際需求在推動(dòng)，而是投資在拉動(dòng)。中高收入人群的住房需求已經(jīng)滿足，現(xiàn)在真正缺房子的是中低收入人群。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心溫主任在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　2000～2003年商品住宅平均售價(jià)基本在4450～4750元/平方米之間波動(dòng)，漲幅區(qū)間為-5%～6%。2004年下半年開(kāi)始，北京住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)快速上漲，2005年和2006年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅分別為7.1%和 10.4%。2007年6月份北京市新建商品住宅價(jià)格同比上漲10%，在全國(guó)70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)中位居第四。7月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.1%，其中，北京漲幅高達(dá)11.6%。二季度北京新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅也高達(dá)10.3%。

　　空置率高于國(guó)際慣例

　　按照國(guó)際通行慣例，空置率在5%與10%之間為合理區(qū)，在10%與20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場(chǎng)的整體空置率為24.42%，與上一季度相比略有下降。

　　一位不愿透露姓名的房產(chǎn)中介工作人員在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，要單看空置率的話一般不會(huì)超過(guò)50%，不過(guò)很大一部分都是租房子的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的房屋入住率應(yīng)該不會(huì)超過(guò)30%。北三環(huán)安貞橋附近的一個(gè)小區(qū)，房子很早以前就賣(mài)完了，但是到了晚上卻漆黑一片，沒(méi)住幾個(gè)人。

　　租售比“撞擊”國(guó)際警戒線

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，8月份北京的房屋售價(jià)與租金比上漲趨勢(shì)迅猛，平均售租比已經(jīng)達(dá)到315比1，超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的300比1的警戒線。專家指出，房屋售租比過(guò)高，意味著房產(chǎn)投資收益正在下滑，房?jī)r(jià)存在著“虛高”的成分。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，售價(jià)租金比的高低更大程度受制于區(qū)域本身房產(chǎn)的升值動(dòng)力，而房?jī)r(jià)的上升與租價(jià)的上漲之間存在的極大不對(duì)等現(xiàn)狀，更進(jìn)一步拉高了售價(jià)租金比。如果不考慮房產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)帶動(dòng)的房產(chǎn)升值部分，目前絕大多數(shù)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)處于價(jià)值偏離狀態(tài)。

　　溫州炒房團(tuán)逃離

　　“近幾個(gè)月來(lái)，從北京樓市撤出來(lái)的資金大約有上百億元。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估測(cè)，溫州地區(qū)擁有五千億元左右的民間資金，其中外流到全國(guó)各地的資金約三千億元左右。溫州炒房團(tuán)向來(lái)以投資嗅覺(jué)敏銳在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)叱咤風(fēng)云，近來(lái)出現(xiàn)了大量拋售北京高價(jià)房跡象。

　　“國(guó)家政策調(diào)整之前，溫州人買(mǎi)房是為了降低投資成本，但當(dāng)利率提高之后投資收益不斷下降，對(duì)投資者的心理影響較大。另一方面，南方很多省市出臺(tái)了優(yōu)惠政策，吸引和鼓勵(lì)當(dāng)?shù)厝嘶剜l(xiāng)投資購(gòu)房。所以，溫州人撤資逃離北京也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心溫主任在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)暴漲，政府出面調(diào)控。政府的政策出臺(tái)雖是一項(xiàng)接一項(xiàng)，但房?jī)r(jià)的暴漲速度卻是一次高過(guò)一次，不停地長(zhǎng)江后浪推前浪。事實(shí)上，從政府的稅收調(diào)控、土地調(diào)控、金融調(diào)控來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的因素已經(jīng)大于上漲的因素，高位宏觀調(diào)控緊迫的情況下存在泡沫破裂的危險(xiǎn)。

　　萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石公開(kāi)表示：“中國(guó)房?jī)r(jià)漲得過(guò)快、升幅過(guò)大，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫早晚都會(huì)破裂。” (武文靜）