2007年9月9日，歷年四季房展最受期待的秋展落下帷幕，習(xí)慣了對“金九銀十”樓盤放量予以期待的購房人今年恐怕有所失望，本次秋展參展的樓盤僅有50余個，其中5個來自燕郊區(qū)域，另有不少外地海景樓盤，北京本市市區(qū)項目大約15個。根據(jù)組委會提供消息：房展4天意向成交金額為782萬元，意向成交新房套數(shù)1776套。其中，北京市內(nèi)項目成交套數(shù)為381套，外地項目成交套數(shù)為1395套，北京與外地住房成交量之比接近1：4，這一差距也創(chuàng)下了歷屆國貿(mào)房展之最。

　　相對于外地市場的火熱，今年的北京樓市顯得有點冷清。“今年北京招商確實有難度，本來新盤數(shù)量就少，來參加展會的就更少。”一位負責(zé)招商的張女士這樣告訴《第一財經(jīng)日報》記者。四季房展一向被稱為“北京樓市的晴雨表”，從前幾年的極度火爆到今年的不冷不熱，除卻客觀原因，不難看出京城樓市的變化。

　　“瘋狂的房價”上演背后

　　北京的房價之敏感幾乎已經(jīng)成為眾多開發(fā)商拒絕談?wù)摰脑掝}之一。統(tǒng)計北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：2007年1～7月商品住宅期房成交套數(shù)及面積同比分別下降26.38%和23.67%。而同期的房價卻同比上漲63.6%。有資料認為，北京市四環(huán)以內(nèi)新建商品房均價已過萬元。也有人認為，這樣透支未來的需求在未來幾年內(nèi)將會得到遏制甚至懲罰，因為2008 年以后以下幾個因素：開征物業(yè)稅、購房實名制、利率調(diào)整、控制住宅商用、廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房等，都可能會對當(dāng)前過熱的北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，并且在一定程度上抑制房價上漲甚至拉低房價。

　　但實際上交易量減少的背后隱藏著房地產(chǎn)公司拿地之痛。北京中原地產(chǎn)市場研究中心的總監(jiān)張坤昱女士分析說：“去年整個全年拿出來交易的土地宗數(shù)是84宗，總的規(guī)劃建筑面積是824萬平方米。今年一共是44宗土地，400多萬平方米，所以不僅是今年，可能明年新盤的供給量也不會特別的多。”而另一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“我們的公司年底如果還拿不到土地就面臨倒閉的風(fēng)險。但從目前的情況來看想在北京拿到合適的土地真的太難了。”“土地供應(yīng)量比去年嚴(yán)重減少，宏觀調(diào)控使開發(fā)商的開發(fā)進度放慢，自然導(dǎo)致商品房有效供應(yīng)減少。”任志強在接受《樓市》記者采訪時如是說。分析人士普遍認為，這表明北京等地房地產(chǎn)市場的供需矛盾依然突出，房價持續(xù)高位運行的局面短期將難以改變。

　　兩限房即將拉低平均房價

　　土地的供應(yīng)量遞減應(yīng)該還不是北京樓市低迷的全部原因，政策調(diào)控的力度在2007年下半年已經(jīng)顯示出威力。

　　根據(jù)本次秋季房展組委會相關(guān)負責(zé)人透露：“參展的北京項目價位從4000元/平方米至22000元/平方米不等，以中小戶型居多。”根據(jù)記者調(diào)查，北京市下半年新開盤住宅項目多以90平方米小戶型為主打。

　　除卻戶型的限制，蜂擁而至的經(jīng)濟適用房和兩限房同樣將在未來拉低北京平均房價。截至目前，北京今年已經(jīng)推出了247萬平方米的兩限房。根據(jù)已經(jīng)推出的8個兩限房項目估算，兩限房銷售限價為5900元/平方米~6800元/平方米，累計可提供2.4萬套兩限房。有業(yè)內(nèi)人士認為：如此大規(guī)模的兩限房推出將緩和北京房價的近一步走高，加上規(guī)劃中的經(jīng)濟適用房，政府調(diào)控威力將在2008年底、2009年初顯現(xiàn)。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的有關(guān)負責(zé)人透露，下一批兩限房預(yù)計將在9月份推出，具體地塊仍將出自朝陽、海淀、豐臺。“10月份前將完成今年300萬平方米的兩限房指標(biāo)，10月份之后推出的，將會劃入明年的兩限房用地供應(yīng)指標(biāo)。”

　　在調(diào)控的十字路口博弈

　　由于住宅市場降溫，投資住宅已經(jīng)不再被投資人所看好。一位投資者李先生表示：“自己最近準(zhǔn)備拋售之前投資的幾處房產(chǎn)，而對于收回的資金，則看好股市和商業(yè)地產(chǎn)投資。”由于央行不斷加息，使得那些通過“以租養(yǎng)房”投資的人不劃算了，抑制了其投資欲望。股市向好，資金轉(zhuǎn)移到了股市里，這對樓市成交量下降也有影響。由于很多投資者急于拋售手中的住宅，所以二手房市場顯得尤為熱鬧。“今年二手房的成交量大大超過去年，很多新中介公司也伺機成立，準(zhǔn)備大賺一筆。”中旗房地產(chǎn)經(jīng)濟公司的經(jīng)理魏巍說：“很多大的中介公司現(xiàn)在辦過戶都需要排隊。二手房的價格今年也漲了好幾次。比如太陽宮區(qū)域的半島公寓，年初的二手房價是10000元/平方米，現(xiàn)在有少數(shù)戶型已經(jīng)可以賣到15000元/平方米。逐漸走高的二手房市場同樣預(yù)示著一級市場不會出現(xiàn)大幅度降價。”

　　然而面對日益上漲的房價，一些開發(fā)商已經(jīng)感到不安。萬科董事長王石公開表示：“中國房價漲得過快、升幅過大，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫早晚都會破裂。”另一些開發(fā)商則積極謀劃轉(zhuǎn)型。中坤投資集團李紅宇先生告訴記者：“中坤集團今后主要的力量將放在商業(yè)地產(chǎn)和旅游項目的開發(fā)上。”SOHO中國、金融街、世茂股份等多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也都表示今后的重點在商業(yè)地產(chǎn)。

　　與開發(fā)商同樣密切關(guān)注市場的還有政府，央行再次加息、政府對違規(guī)土地的清理等，都昭示著高熱的樓市開始等待拐點的到來。(馬可佳)

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