眼看著房價(jià)一路瘋狂，近期突然沖高乏力，手握兩套房的胡先生再也坐不住了：“此時(shí)不賣，更待何時(shí)？”可協(xié)議剛簽完，買方由于擔(dān)心房價(jià)下跌突然反悔，寧愿賠上5000元定金也要?dú)Ъs，繼續(xù)持幣觀望。從以前的賣方頻頻跳單、買方心急火燎，到眼下買方開始?xì)Ъs、賣方放低姿態(tài)，深圳樓市正發(fā)生著微妙的心理變化。

　　意外:賣房遭遇買家違約

　　胡先生來深圳已有7年多，除了自住的一套公寓外，今年4月他還到銀行貸款130萬元買樓進(jìn)行投資。這套面積為103.31平方米的投資房位于地王公寓22層，當(dāng)時(shí)售價(jià)為142萬(稅費(fèi)另計(jì))。到了6月，這套房已經(jīng)漲到170萬左右。在地產(chǎn)公司工作的老鄉(xiāng)提醒他，房價(jià)已經(jīng)到了高位，可以考慮出手了。胡先生立刻委托中介幫他賣房。

　　6月16日，胡先生和買家蔣某在地產(chǎn)中介簽下三方買賣合同，買家當(dāng)場交付了5000元“小定金”。“當(dāng)初說好了，我是實(shí)收170萬，各種稅費(fèi)都由對方承擔(dān)。”胡先生向記者出示了三方合同。根據(jù)協(xié)議，買方須在6月19日前再付165000元作為“大定金”。余下的153萬元日后再付。

　　可3天過去了，蔣某始終沒有出現(xiàn)。地產(chǎn)中介催他交錢，得到的回復(fù)卻是：“這房子我不要了。”根據(jù)當(dāng)初簽的合同，胡先生有權(quán)沒收定金，或者要求對方支付30萬元違約金。在此后的近兩個(gè)月里，中介多次致電蔣某進(jìn)行交涉，明白地告訴他，如果違約要承擔(dān)法律責(zé)任。可蔣某的態(tài)度很明確：“現(xiàn)在房價(jià)太高了，很可能會(huì)跌，那5000元我不要了，等等再說。至于30萬違約金，就讓賣方起訴吧，看法院怎么判。”

　　著急:擔(dān)心房價(jià)下跌降價(jià)出手

　　買家的回答讓胡先生相當(dāng)吃驚：“前一陣子總是聽說因?yàn)榉績r(jià)漲幅過快，剛簽訂合同還沒有來得及辦完過戶手續(xù)，就發(fā)現(xiàn)房價(jià)又漲了幾萬甚至幾十萬。結(jié)果，賣家簽完協(xié)議就反悔，寧愿賠買家違約金也要?dú)Ъs。可現(xiàn)在，怎么買方開始違約了？”胡先生在跟地產(chǎn)公司的朋友聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)，大伙都在抱怨最近生意很淡。“再不賣不行了，萬一房價(jià)真的掉下來，我拿什么還貸款？”胡先生當(dāng)機(jī)立斷，下調(diào)掛牌價(jià)格，幾天前以169.5萬元的價(jià)格把房子賣了出去。此外，他還賣了自住的房子，重新成為“租房一族”。

　　不僅僅是胡先生，廣東廣和律師事務(wù)所的律師李棟梁也感受到了市場心理的微妙變化。這幾個(gè)月，他代理的賣家違約官司有好幾宗，可8月30日，一位客戶找到律師事務(wù)所說要告買家。這位買家是位外籍人士，簽了合同交了定金后卻突然變卦，不僅要?dú)Ъs還想要回定金。老外毀約的理由是政府調(diào)控政策出臺(tái)后，外籍人士辦理過戶的手續(xù)比較麻煩，需要提供很多證明材料。但賣家卻打聽到，其實(shí)這位老外“跳單”的原因是感覺房價(jià)高了，想看看過一段時(shí)間能否買到更便宜的房子。

　　分析:成交量萎縮是主要原因

　　在接受記者采訪的過程中，胡先生接到兩個(gè)電話，他禮貌地回復(fù)說：“不買不買，謝了！”原來這些都是中介打來的電話。雖然有買房的打算，他還是想等一等。“政府不斷推出調(diào)控措施，這對投資客的心理打擊比較大。等幾個(gè)月看看吧。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期深圳二手樓交易量下滑，部分投資者預(yù)計(jì)房價(jià)可能出現(xiàn)下調(diào)空間，市場心態(tài)隨之出現(xiàn)變化，于是買方開始觀望，甚至簽約后都寧可“跳單”。某地產(chǎn)公司地王分行的負(fù)責(zé)人趙先生告訴記者：“我們公司羅湖西和白沙嶺片區(qū)的11家分行7月傭金收益為660萬元，可8月的收益僅為150萬。跌得太猛了！我做地產(chǎn)已經(jīng)有4年，還從沒遇到這樣的狀況。”有數(shù)據(jù)表明，8月1日到8月21日期間全市的二手房成交量不到6000套，成交量環(huán)比增幅下降五到六成。

　　李棟梁律師認(rèn)為，銀行收緊二手房貸款也是買方“跳單”現(xiàn)象出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。他分析說，過去一兩年樓市紅火，很多人都去銀行貸款買房投資，一套100平方米的房子，售價(jià)100多萬，首期三成，買家只要付30多萬就能搞定。可最近銀行收緊二手樓房貸后，有的買家簽完合同才發(fā)現(xiàn)貸不到款，自己又掏不出那么多現(xiàn)金買樓，只好毀約。

　　預(yù)測:觀望期可能持續(xù)三個(gè)月

　　“目前二手房市場的情況是，房價(jià)基本維持不動(dòng)，成交量大幅萎縮。這種狀態(tài)會(huì)持續(xù)多久，得看政策面的變化，尤其是銀行的信貸政策。”深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，近兩三年來房價(jià)的連續(xù)拉高，與資金的不斷推動(dòng)有密切關(guān)系。因此，近兩個(gè)月來銀行收緊二手房貸款后，該政策立竿見影地影響到樓市的成交量。目前，業(yè)內(nèi)比較普遍的看法是，本次調(diào)整將持續(xù)三個(gè)月左右，待銀行信貸政策放松，購買力又將恢復(fù)，樓市就將走出停滯狀態(tài)。但如果政策面繼續(xù)收緊貸款，樓市將何去何從？中原地產(chǎn)、景和田地產(chǎn)等公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人都說很難講。

　　深圳市社科院地產(chǎn)與城市運(yùn)營研究中心主任高海燕認(rèn)為，影響二手樓市走勢的因素除政策面消息外，公共輿論和由此帶來的心理影響也不可忽視。他的觀點(diǎn)是，深圳房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系沒有發(fā)生本質(zhì)性的改變，房價(jià)不可能大幅下探。在觀望期的后半段，即接下來的一個(gè)多月時(shí)間里成交價(jià)能控制住，那深圳的房價(jià)有望能穩(wěn)定下來。因此，各方最好保持緘默，靜觀其變，這對深圳房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行有好處。

　　律師說法

　　賣方維權(quán)要分清定金和違約金

　　“樓市的興衰會(huì)反映出人們逐利的本性，并由此帶來種種糾紛。”李棟梁律師稱，在樓市紅火的時(shí)候買方比較被動(dòng)，一旦賣方違約，買方為了索要雙倍定金往往要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。而現(xiàn)在市場進(jìn)入調(diào)整期，一旦買方違約，賣方也應(yīng)當(dāng)合理合法地維護(hù)自己的權(quán)益。

　　“根據(jù)合同，定金分為大定金和小定金，那么買方違約，我能拿到大定還是小定？違約金和定金又有何區(qū)別？”買方違約后，胡先生不知道自己究竟該拿到多少補(bǔ)償。李律師解釋說，定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。而違約金是由當(dāng)事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時(shí)，償付給守約方一定數(shù)額的貨幣。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　李律師告訴記者，深圳人買房時(shí)小定金一般是5000元，大定金少則2萬到5萬，多則是成交額的10%。值得注意的是，《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。這意味著，即便合同中約定了大定金的數(shù)額，但只要買方?jīng)]支付這筆錢，大定金合同只是成立，而沒有生效。因此，胡先生如果選擇要定金，那就只能拿到5000元小定金。當(dāng)然，賣方也可以選擇索要違約金，在對方不愿意支付的情況下，胡先生可向法院提起訴訟。如果買方認(rèn)為與胡先生的實(shí)際損失相比，其索要的數(shù)額過高，根據(jù)法律的補(bǔ)償性原則可以要求減少補(bǔ)償。

　　不過，李律師提醒賣方，因?yàn)橘I方在深圳往往沒有房產(chǎn)，也不愿意透露自己的固定住址，官司勝訴了也可能遇到執(zhí)行難的問題。從這個(gè)角度來看，賣方確實(shí)比較被動(dòng)。(周茹）