眼看著房?jī)r(jià)一路瘋狂，近期突然沖高乏力，手握兩套房的胡先生再也坐不住了：“此時(shí)不賣(mài)，更待何時(shí)？”可協(xié)議剛簽完，買(mǎi)方由于擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌突然反悔，寧愿賠上5000元定金也要?dú)Ъs，繼續(xù)持幣觀望。從以前的賣(mài)方頻頻跳單、買(mǎi)方心急火燎，到眼下買(mǎi)方開(kāi)始?xì)Ъs、賣(mài)方放低姿態(tài)，深圳樓市正發(fā)生著微妙的心理變化。

　　意外:賣(mài)房遭遇買(mǎi)家違約

　　胡先生來(lái)深圳已有7年多，除了自住的一套公寓外，今年4月他還到銀行貸款130萬(wàn)元買(mǎi)樓進(jìn)行投資。這套面積為103.31平方米的投資房位于地王公寓22層，當(dāng)時(shí)售價(jià)為142萬(wàn)(稅費(fèi)另計(jì))。到了6月，這套房已經(jīng)漲到170萬(wàn)左右。在地產(chǎn)公司工作的老鄉(xiāng)提醒他，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了高位，可以考慮出手了。胡先生立刻委托中介幫他賣(mài)房。

　　6月16日，胡先生和買(mǎi)家蔣某在地產(chǎn)中介簽下三方買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)家當(dāng)場(chǎng)交付了5000元“小定金”。“當(dāng)初說(shuō)好了，我是實(shí)收170萬(wàn)，各種稅費(fèi)都由對(duì)方承擔(dān)。”胡先生向記者出示了三方合同。根據(jù)協(xié)議，買(mǎi)方須在6月19日前再付165000元作為“大定金”。余下的153萬(wàn)元日后再付。

　　可3天過(guò)去了，蔣某始終沒(méi)有出現(xiàn)。地產(chǎn)中介催他交錢(qián)，得到的回復(fù)卻是：“這房子我不要了。”根據(jù)當(dāng)初簽的合同，胡先生有權(quán)沒(méi)收定金，或者要求對(duì)方支付30萬(wàn)元違約金。在此后的近兩個(gè)月里，中介多次致電蔣某進(jìn)行交涉，明白地告訴他，如果違約要承擔(dān)法律責(zé)任。可蔣某的態(tài)度很明確：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了，很可能會(huì)跌，那5000元我不要了，等等再說(shuō)。至于30萬(wàn)違約金，就讓賣(mài)方起訴吧，看法院怎么判。”

　　著急:擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌降價(jià)出手

　　買(mǎi)家的回答讓胡先生相當(dāng)吃驚：“前一陣子總是聽(tīng)說(shuō)因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅過(guò)快，剛簽訂合同還沒(méi)有來(lái)得及辦完過(guò)戶手續(xù)，就發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲了幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)。結(jié)果，賣(mài)家簽完協(xié)議就反悔，寧愿賠買(mǎi)家違約金也要?dú)Ъs。可現(xiàn)在，怎么買(mǎi)方開(kāi)始違約了？”胡先生在跟地產(chǎn)公司的朋友聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)，大伙都在抱怨最近生意很淡。“再不賣(mài)不行了，萬(wàn)一房?jī)r(jià)真的掉下來(lái)，我拿什么還貸款？”胡先生當(dāng)機(jī)立斷，下調(diào)掛牌價(jià)格，幾天前以169.5萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣(mài)了出去。此外，他還賣(mài)了自住的房子，重新成為“租房一族”。

　　不僅僅是胡先生，廣東廣和律師事務(wù)所的律師李棟梁也感受到了市場(chǎng)心理的微妙變化。這幾個(gè)月，他代理的賣(mài)家違約官司有好幾宗，可8月30日，一位客戶找到律師事務(wù)所說(shuō)要告買(mǎi)家。這位買(mǎi)家是位外籍人士，簽了合同交了定金后卻突然變卦，不僅要?dú)Ъs還想要回定金。老外毀約的理由是政府調(diào)控政策出臺(tái)后，外籍人士辦理過(guò)戶的手續(xù)比較麻煩，需要提供很多證明材料。但賣(mài)家卻打聽(tīng)到，其實(shí)這位老外“跳單”的原因是感覺(jué)房?jī)r(jià)高了，想看看過(guò)一段時(shí)間能否買(mǎi)到更便宜的房子。

　　分析:成交量萎縮是主要原因

　　在接受記者采訪的過(guò)程中，胡先生接到兩個(gè)電話，他禮貌地回復(fù)說(shuō)：“不買(mǎi)不買(mǎi)，謝了！”原來(lái)這些都是中介打來(lái)的電話。雖然有買(mǎi)房的打算，他還是想等一等。“政府不斷推出調(diào)控措施，這對(duì)投資客的心理打擊比較大。等幾個(gè)月看看吧。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期深圳二手樓交易量下滑，部分投資者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下調(diào)空間，市場(chǎng)心態(tài)隨之出現(xiàn)變化，于是買(mǎi)方開(kāi)始觀望，甚至簽約后都寧可“跳單”。某地產(chǎn)公司地王分行的負(fù)責(zé)人趙先生告訴記者：“我們公司羅湖西和白沙嶺片區(qū)的11家分行7月傭金收益為660萬(wàn)元，可8月的收益僅為150萬(wàn)。跌得太猛了！我做地產(chǎn)已經(jīng)有4年，還從沒(méi)遇到這樣的狀況。”有數(shù)據(jù)表明，8月1日到8月21日期間全市的二手房成交量不到6000套，成交量環(huán)比增幅下降五到六成。

　　李棟梁律師認(rèn)為，銀行收緊二手房貸款也是買(mǎi)方“跳單”現(xiàn)象出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。他分析說(shuō)，過(guò)去一兩年樓市紅火，很多人都去銀行貸款買(mǎi)房投資，一套100平方米的房子，售價(jià)100多萬(wàn)，首期三成，買(mǎi)家只要付30多萬(wàn)就能搞定。可最近銀行收緊二手樓房貸后，有的買(mǎi)家簽完合同才發(fā)現(xiàn)貸不到款，自己又掏不出那么多現(xiàn)金買(mǎi)樓，只好毀約。

　　預(yù)測(cè):觀望期可能持續(xù)三個(gè)月

　　“目前二手房市場(chǎng)的情況是，房?jī)r(jià)基本維持不動(dòng)，成交量大幅萎縮。這種狀態(tài)會(huì)持續(xù)多久，得看政策面的變化，尤其是銀行的信貸政策。”深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，近兩三年來(lái)房?jī)r(jià)的連續(xù)拉高，與資金的不斷推動(dòng)有密切關(guān)系。因此，近兩個(gè)月來(lái)銀行收緊二手房貸款后，該政策立竿見(jiàn)影地影響到樓市的成交量。目前，業(yè)內(nèi)比較普遍的看法是，本次調(diào)整將持續(xù)三個(gè)月左右，待銀行信貸政策放松，購(gòu)買(mǎi)力又將恢復(fù)，樓市就將走出停滯狀態(tài)。但如果政策面繼續(xù)收緊貸款，樓市將何去何從？中原地產(chǎn)、景和田地產(chǎn)等公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人都說(shuō)很難講。

　　深圳市社科院地產(chǎn)與城市運(yùn)營(yíng)研究中心主任高海燕認(rèn)為，影響二手樓市走勢(shì)的因素除政策面消息外，公共輿論和由此帶來(lái)的心理影響也不可忽視。他的觀點(diǎn)是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)性的改變，房?jī)r(jià)不可能大幅下探。在觀望期的后半段，即接下來(lái)的一個(gè)多月時(shí)間里成交價(jià)能控制住，那深圳的房?jī)r(jià)有望能穩(wěn)定下來(lái)。因此，各方最好保持緘默，靜觀其變，這對(duì)深圳房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行有好處。

　　律師說(shuō)法

　　賣(mài)方維權(quán)要分清定金和違約金

　　“樓市的興衰會(huì)反映出人們逐利的本性，并由此帶來(lái)種種糾紛。”李棟梁律師稱，在樓市紅火的時(shí)候買(mǎi)方比較被動(dòng)，一旦賣(mài)方違約，買(mǎi)方為了索要雙倍定金往往要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。而現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一旦買(mǎi)方違約，賣(mài)方也應(yīng)當(dāng)合理合法地維護(hù)自己的權(quán)益。

　　“根據(jù)合同，定金分為大定金和小定金，那么買(mǎi)方違約，我能拿到大定還是小定？違約金和定金又有何區(qū)別？”買(mǎi)方違約后，胡先生不知道自己究竟該拿到多少補(bǔ)償。李律師解釋說(shuō)，定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢(qián)款。而違約金是由當(dāng)事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時(shí)，償付給守約方一定數(shù)額的貨幣。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　李律師告訴記者，深圳人買(mǎi)房時(shí)小定金一般是5000元，大定金少則2萬(wàn)到5萬(wàn)，多則是成交額的10%。值得注意的是，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。這意味著，即便合同中約定了大定金的數(shù)額，但只要買(mǎi)方?jīng)]支付這筆錢(qián)，大定金合同只是成立，而沒(méi)有生效。因此，胡先生如果選擇要定金，那就只能拿到5000元小定金。當(dāng)然，賣(mài)方也可以選擇索要違約金，在對(duì)方不愿意支付的情況下，胡先生可向法院提起訴訟。如果買(mǎi)方認(rèn)為與胡先生的實(shí)際損失相比，其索要的數(shù)額過(guò)高，根據(jù)法律的補(bǔ)償性原則可以要求減少補(bǔ)償。

　　不過(guò)，李律師提醒賣(mài)方，因?yàn)橘I(mǎi)方在深圳往往沒(méi)有房產(chǎn)，也不愿意透露自己的固定住址，官司勝訴了也可能遇到執(zhí)行難的問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)看，賣(mài)方確實(shí)比較被動(dòng)。(周茹）