深圳房?jī)r(jià)一次又一次上漲，成為中國(guó)房?jī)r(jià)最高的地方，有人說(shuō)是因?yàn)橥恋厝鄙伲腥苏f(shuō)是人口暴增，也有人說(shuō)是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)抬價(jià)，更有人說(shuō)是這是人民幣升值所帶動(dòng)的……以上各種看法都有道理，但令置業(yè)者沒(méi)想到的是，摻和其中的也有代理商的身影，而且所起到的作用是你難以想象的。
代理商作為中介角色，對(duì)房地產(chǎn)的影響舉足輕重，一個(gè)在城市中占有市場(chǎng)較大份額的代理商，其要做的事情就不僅僅是簡(jiǎn)單的賣(mài)房，而是城市或者區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)操盤(pán)手。
現(xiàn)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)最高級(jí)的手法是什么，不是“營(yíng)銷(xiāo)定位”，也不是“新生活方式”的開(kāi)啟者，而是“操盤(pán)”，業(yè)界通常把開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的職業(yè)經(jīng)理人叫“操盤(pán)手”。現(xiàn)在“操盤(pán)手”這個(gè)角色已經(jīng)升華為具有區(qū)域房?jī)r(jià)操縱能力的人。
代理商是供求之間的橋梁眾人皆知，但他們同時(shí)也是炒房團(tuán)與開(kāi)發(fā)商間的橋梁就并不為人所知了。例如，深圳西部濱海中心區(qū)，該區(qū)規(guī)劃定位為深圳三大中心區(qū)之一，2005-2007年短短兩年內(nèi)均價(jià)由5000多元/平方米暴漲至約14000元/平方米，最高價(jià)格近期已經(jīng)超過(guò)30000元/平方米。而樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)序列幾乎是你開(kāi)完盤(pán)，我跟著開(kāi)盤(pán)，3月A樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)11000元/平方米，B樓盤(pán)6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)13000元/平方米，及后C樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，再次刷新片區(qū)售價(jià)達(dá)到14000元/平方米。在這“輪漲”背后眾樓盤(pán)有著驚人的“默契”。而這種“默契”是在某種力量推動(dòng)下而形成的。
例如，某代理公司在業(yè)界有著舉足輕重的影響，利用與各開(kāi)發(fā)商的良好關(guān)系，以分析政策和市場(chǎng)走向?yàn)槊祥T(mén)指點(diǎn)“迷津”，游說(shuō)于各開(kāi)發(fā)商之間，以“專(zhuān)家”角度分析在何時(shí)開(kāi)盤(pán)才能以更高價(jià)格銷(xiāo)售，達(dá)到利潤(rùn)最大化。從中協(xié)調(diào)各樓盤(pán)的價(jià)格與開(kāi)盤(pán)時(shí)間，形成輪動(dòng)與輪漲。同時(shí)開(kāi)辦各種以開(kāi)發(fā)商為主體的研討會(huì)，讓開(kāi)發(fā)商們?cè)趦r(jià)格底線及時(shí)間節(jié)點(diǎn)上形成某種“默契”。此后，該區(qū)域房?jī)r(jià)不斷有序上漲，最終成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的區(qū)域。
僅僅讓開(kāi)發(fā)商們形成“默契”還不足以支持區(qū)域房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)拉升，最關(guān)鍵的是需要有資金拉升。深圳房地產(chǎn)代理行業(yè)發(fā)展多年，積累了豐富的客戶資源，其中投資客更是代理商們最寶貴的資源。筆者多次觀摩某公司代理的樓盤(pán)開(kāi)售，最常見(jiàn)到的是一些經(jīng)常光顧該公司樓盤(pán)的“熟客”。聽(tīng)公司售樓員介紹，“這些人經(jīng)常來(lái)買(mǎi)樓，我們老總與他們是朋友，只要是我們公司代理的樓盤(pán)都會(huì)來(lái)買(mǎi)，一次就是幾套，成交通常過(guò)千萬(wàn)”。這種成交不是個(gè)別現(xiàn)象，只要是這個(gè)公司代理的項(xiàng)目通常都會(huì)有好幾筆這樣的大單成交。不難想象的是，當(dāng)代理商與投資財(cái)團(tuán)成為了朋友，房?jī)r(jià)的非正常上漲就不難理解了。
僅靠這些還不夠，要使高房?jī)r(jià)變得更堅(jiān)挺，最好的辦法莫過(guò)于驅(qū)使二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)也上漲，形成與新房市場(chǎng)的輪漲。例如，某代理公司在某區(qū)域擁有大量的房產(chǎn)中介店鋪，同時(shí)又代理新樓盤(pán)，要想抬高新盤(pán)售價(jià)，在定價(jià)之前，先向?qū)傧轮薪榈赇仭巴狻保崾拘率蹣潜P(pán)價(jià)格水平，這些店鋪就會(huì)立即提高該地段二手房的評(píng)估價(jià)格，造成二手房?jī)r(jià)上漲，暗合新房漲價(jià)的造勢(shì)。這時(shí)，無(wú)論新房或舊房，價(jià)格都漲得令購(gòu)房者頭痛。(袁照沛)
