近3年里，每逢上海推出一個天價樓盤，就會帶動周邊片區房價跟著上漲。薛建雄奇怪的是，這些天價樓盤的背后，往往都是外資開發商或海外資本。薛建雄是上海佑威房產信息服務公司的一位高級分析師。

　　事實上，上海已成為外資進入中國房地產的橋頭堡，也是外資在中國開展房地產業務最為集聚的城市之一。值得關注的是，與此前不同，外資推動此輪上海房價普漲的作用尤為明顯。薛建雄說： “外資已從幕后走到臺前，是上海房價上漲的真正推手。”

　　外資推手

　　位于浦東陸家嘴的 “湯臣一品”，是目前中國內地最貴的商品住房，每平方米銷售均價高達11萬元，其開發商為臺灣以紡織業起家的湯臣集團有限公司 (0258.HK)旗下公司湯臣海景花園有限公司。

　　“天價 ‘湯臣一品’只是外資拉動上海房價上漲的一個縮影。”薛建雄認為。事實上，外資影響力的故事還要從1998年 “仁恒濱江園”講起。

　　當時的中國正如火如荼地進行住房體制改革，上海也出現了第一批商品房。此時由新加坡地產商仁恒集團開發，位于陸家嘴的 “仁恒濱江園”1998年9月開盤均價就高達1.2萬元/平方米，第一個突破了外轉內銷房后的萬元房價關口。

　　2001年9月，香港世茂集團推出 “世茂濱江花園”，開出了1.45萬元/平方米的天價，其最高單價達1.8萬元/平方米，創下全國最高住宅紀錄的樓盤。鑒于 “世茂濱江花園”競爭壓力， “仁恒濱江園”2002年2月開始上調售價，每平方米從原先的1萬—1.5萬元/平方米拔高到1萬—2.48萬元/平方米。

　　在這兩個樓盤的價格競賽中，2002年底 “仁恒濱江園”銷售均價首先突破2萬元/平方米關口。

　　此后，浦東陸家嘴的天價樓盤陸續推出， “抬價競爭”成樓盤銷售最佳營銷策略。

　　2004年底，同為黃浦江一線江景房的 “財富海景花園”，以3.2萬元/平方米的銷售均價入市。一石激起千層浪，2004年9月以1.4萬元/平方米開盤的 “濱江蘭庭”，該樓盤在2005年3月重推盤時報價調高到3萬—3.8萬元/平方米。

　　2004年，業界盛傳 “湯臣一品”將以10萬元/平方米入市。盡管 “湯臣一品”當時尚未銷售，但圍在它旁邊的樓盤價格都已飆到每平方米上萬元。2005年10月， “湯臣一品”以銷售均價11萬元/平方米的高貴姿態隆重開盤。其周邊樓盤在老大 “湯臣一品”掩護下，以3萬—5萬元/平方米的價格開始熱銷。

　　今年初又有消息傳出，由印尼三林萬業投資改造的 “濟南路8號”，將以7萬元/平方米的銷售均價入市，再揭上海豪宅的攀價風。薛建雄認為，在市區新增住宅供應有限下，這些外資樓盤的高位競價，在很大程度上引發了房價的非理性上漲。

　　暴利

　　事實上，外資地產商之所以屢屢推高樓盤價格，其背后有超額的利潤做支撐。

　　2005年1月，湯臣集團以7620萬美元 (約6億元人民幣)拿下“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”。按照 “湯臣一品”142000平方米的總建筑面積計算，其成本價應為4225元/平方米，是現在出售均價11萬元/平方米的3.8%。即使所有建筑材料全部取自頂級產品， “湯臣一品”的總開發成本也決不會超過3萬元/平方米，其凈利潤應在250%以上。

　　而行業人士分析，按照 “濟南路8號”公布的308套房源4.3萬平方米建筑面積計算，該樓盤可得銷售收入將達30多億元，毛利率高達274% (2006年2月人民幣匯率為8.04：1美元)。而此外人民幣升值也能為它帶來21% 的收益。按照開發商運用財務杠桿，70%的資金來自銀行貸款，開發商實際投入只需0.3億美元，投資回報在10倍以上。

　　從上述這兩個樓盤的 “預算賬目”，可看出外資逐利上海房地產為何熱情不減。

　　行業人士分析，一些于2003年9月之前，以較低價格取得的協議出讓土地，目前仍掌握在外資地產商手中。這些將要釋放的外資房地產項目，極有可能又以比較高的價格入市，進而推動上海房價的進一步高漲。

　　上海市北孚地產研究所副所長吳偉良教授認為，2000年上海內外銷商品房市場并軌，在發展經濟、城市改造驅動下，地方政府在2003年土地招投標之前，出讓大量的協議土地。這使得早期進入上海的外資地產商，大多成了如今的天價房開發商。

　　角逐

　　仲量聯行中國區投資總裁、國際董事鄧文杰接受記者采訪時認為，上海依然是外資最為看好的重要城市之一。

　　2006年7月，建設部等六部委頒發的171號文件，9月國家外匯管理局頒布了 《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》等。今年5月，商務部聯合國家外匯管理局發布通知表示，所有外商房地產投資項目必須經過商務部備案。

　　盡管這些政策會延緩項目審批程序，加重交易架構的復雜程度，給房地產項目融資造成困難，但摩根士丹利、花旗銀行等投資機構，目前還是競相宣布大幅度追加對中國房地產的投資額。

　　一份來自上海市統計局的報告也認為，目前外資進入上海房地產市場規模并不大，但力度在較大幅度地增強。據悉，2006年前9個月，243家外資房地產企業在上海開發投資約140億元，已占總量近14%。

　　戴德梁行投資部報告稱，2006年外資在上海投資的總成交面積達到100萬平方米，總成交價值超過180億元，比2005年分別增加3倍左右。

　　7月3日，瑞安房地產 (0272.HK)宣布，通過出售3家附屬公司股權的方式套現21.12億元人民幣，而收購方均為同一家海外投資基金——總部位于香港的投資基金永菱通金融有限公司。在獲得充足資金后，按計劃瑞安今年將開發大連、昆明兩個共640萬平方米的大型項目。業界人士分析，類似這種通過 “境外股權收購”正變得越來越普遍。這種完全離岸的公司股權交易，可避開國家外匯管理局監管，曲線進入中國房地產。

　　鄧文杰分析，目前外資進入中國房地產主要有3條渠道：直接購買內地物業；成立外資房地產企業投資房產；境外投資基金參與內地房地產項目運作。其資本構成由原先亞太地區單一來源，轉為亞太、歐美、中東等多股力量；投資類別也由住宅、商業項目，向工業項目拓展；投資區域也由一線城市向二、三級市場延伸。

　　“外資競相追逐上海房地產，對此輪上海房價上漲也起到很大的推動作用。”鄧文杰認為。(陳周錫)