中國房地產市場發展到2008年，最基本的特征是“錢少地多”，絕大多數的房地產公司日子并不好過。

　　SOHO中國董事局主席潘石屹

　　一年四季輪回是客觀規律，地產市場中也有四季輪回，冬天肯定會來臨。眼下這個冬天，將有助于樓市和股市回歸理性。

　　建設部政策研究中心主任陳淮

　　房地產企業的冬天已經來臨了！這個冬天究竟有多冷？有多少房企將被淘汰？2008年的房價走勢從高從低……在博鰲亞洲論壇2008年會上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹、華遠集團總裁任志強等地產界精英人士再度熱議時下備受關注的房地產命題。

　　始自去年底有關地產業“拐點”的爭論，加之當下眾多地產開發商遭遇的資金緊張難題，使得整個房地產業似乎籠罩在一種山雨欲來風滿樓的緊張氣氛中。

　　不少與會嘉賓認同地產業2008年正遭遇冬天大考。在經歷了2007年地產界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，目前現金流與土地儲備面臨沖突與博弈，2008年寒冬里的房企面臨著重新洗牌的考驗。

　　去年拿地成本超銷售額

　　“2007年國內房地產企業太瘋狂了，所以我的判斷是現在大家(房企)的錢花得差不多了。”SOHO中國董事局主席潘石屹總是語不驚人死不休。潘石屹認為，2007年全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，根據國土資源部公布的數據，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年數據應該超過1萬億。一般出讓金占地價款的三分之一，其他的三分之二是農民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開發商買地所花的資金超過3萬億，也就是說去年開發商在買地上花的錢遠遠超過了全年銷售收入。“參加博鰲亞洲論壇2008年會的SOHO中國董事會主席潘石屹向記者再度表明他對房地產業當前普遍缺錢狀況的解析。

　　潘石屹認為，中國房地產市場發展到2008年，最基本的特征是“錢少地多”，絕大多數的房地產公司日子并不好過。對于恒大地產IPO擱置后，嘗試以私募資金的方式集資4億-5億美元的做法，潘石屹說，“在國內外金融形勢對地產業都不盡有利的情況下，房地產商肯定會設法通過各種渠道取得資金，當然，在今年的形勢下，為了取得這些資金可能付出的成本和代價要比前兩年高很多。但只要房地產公司能夠未雨綢繆，對于克服今年的資金困難很有好處。最怕的是開發商不承認自己資金上遭遇的問題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫，結果困難就會更大。”

　　SOHO中國欲逢低吸納土地

　　當然，在華遠地產的任志強看來，潘石屹如此真誠告白的后面還有自己的意圖。“飽漢子不知道餓漢子饑，缺錢的企業都死了吧，剩下市場就是有錢的房企了，他(潘)號稱有150個億的現金，從境外拿不回來，拿回來又沒地擱，因為買不到地，所以他說的話外音，就是現在困難的企業可以賣地。”任志強調侃，凡“睜開眼睛的就能知道是這個意圖”。

　　一個明顯的事實是，在過去一年里，SOHO中國雖然成功赴港上市，但是因為缺乏土地儲備，使得SOHO中國的資本市場表現遠不及碧桂園、富力等房企那樣吸引投資者的眼球。但“一向缺地”的潘石屹現在變得很有底氣，因為謹慎擴張，SOHO中國目前手中握有150億元現金，負債率僅為8.3%.如果有可能，潘石屹當然希望在對手們極其缺錢的今年把這些現金花出去，現在收購項目的成本比去年要低很多。

　　百日內地產業或生劇變

　　在房地產企業普遍嗷嗷待哺、但銀行又全面收緊信貸的情況下，有多少房企將被淘汰出局？對于此前有媒體報道稱每年有上萬家房地產公司消失的說法，任志強的理解是，兼并收購在房地產行業里是非常普遍的。其他行業在兼并過程中可能要的是技術、廠房、生產能力或者市場，只有房地產比較特殊，房地產兼并收購的時候，把所有人都轟走，我就要你的土地儲備，基本是土地和現金的交換過程。任志強認為，由于房企大部分以項目為單位設立公司，一個項目完成，舊公司或許就關閉，換一個公司重新拿地，“從2004年開始，約少掉5.6萬多家，2007年6.3萬多家，2008年可能少掉1萬家，所以我們還是很難看出這些公司究竟是死是活。”

　　“我從來沒有說過中小型開發商熬不過100天，這都是媒體的演繹。我的原話是：未來的100天，中國房地產行業會發生劇變。這種變化不取決于房地產企業規模的大小，主要取決于它的財務狀況是不是健康，負債率是不是很高，調整的方向是不是正確。”為驗證自己的觀點，幾天前潘石屹還特意將在港上市房企以及內地A股房企的資產負債率拿出來對比。“

　　潘石屹解釋，“我不喜歡媒體常用的‘房地產會死掉多少家’或是‘面臨一場劫難’等字眼，我們是搞經濟的，不是在打仗或是搞階級斗爭。”當然，如果潘氏的觀點被行業重視或采納，即“房企的規模應該調整到適當水平，調整到與自己的能力和資金相匹配的水平”，那么像SOHO中國這樣不以土地儲備見長的公司仍然能夠后來居上，趕超甚至領跑同行。

　　專家定調房企面臨寒冬

　　建設部政策研究中心主任陳淮認為，一年四季輪回是客觀規律，地產市場中也有四季輪回，冬天肯定會來臨，沒有冬天也就無所謂夏天和春天。眼下這個冬天，將有助于樓市和股市回歸理性。“過去幾年對于房地產非常利好的積極因素現在都發生逆轉，這對短期內的地產市場至少在2008年會帶來很大不確定性。”高盛集團董事總經理胡祖六也認同房地產業當下正面臨冬天的看法。

　　棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉說，中國從新中國成立以來經歷了八次宏觀調控，大家也學會在調控過程中怎么樣生存下去。隨著嬰兒潮的來臨，加上農村的城市化的進程，中國經濟始終在高位運行。“未來的房價應該在一個穩定的基礎上尋求良性的發展，因為房價下跌可能會釀成更多問題。目前有50%的金融資產與房地產有關，如果資產價值下降的話，會對就業或其他社會經濟發展造成新的問題。”曾偉認為。

　　對于行業即將發生的變局，萬科始自去年底啟動的降價風暴無疑驗證了王石的前瞻性。一位參加博鰲論壇的河南地產業老板向記者解析，“王石的策略很聰明。去年上半年，萬科跟著大家一起買地爭當地王，但一到9月、10月，寧可違約也堅決不再當地王，之后他率先在北京、上海、珠三角等地大幅度降價，迫使同業跟進，否則市場份額將很快被搶食，萬科已做成全國乃至世界最大的住宅房企，毫無疑問它有這個實力，通過這一方式，它可以加速收編行業內的中小房企，又可以與尾隨其后的幾個對手拉開距離。”

　　“既然說冬天已經到來了，難道春天還會遠嗎？”胡祖六的話意味深長。不過，在經歷了2007年地產界集體瘋狂拿地囤地的非理性后，現在現金流與土地儲備對于房企來說，孰輕孰重，將面臨著前所未有的沖突與博弈，浸淫在2008年寒冬里的房企需要接受新一輪洗牌的考驗。(記者 黃夢真)