“一次性付款購買的新房，入住三年卻辦不下產權證，多方打聽方知自己買的是‘鄉產權’房。”在北京從事IT程序員工作的王濤(化名)在接受中國經濟時報記者采訪時顯得很困惑，花幾十萬元購買的房子既“不合法”，又不知該如何解決。

　　小產權房城市占比高

　　2006年8月，王濤通過宣傳單得知北京東四環邊上有新樓盤在熱賣，交通便利，環境好，關鍵是價格便宜，后在銷售人員的極力說服下他與開發商簽訂了房屋買賣合同，一次性全額付款40萬元購得現在居住的房屋。

　　“開發商當時承諾一年后可以拿到產權證，可是兩年過去了產權證仍沒有辦下來，后經多方打聽才得知該小區原為城中村，屬于‘鄉產權’房，實質上是沒有產權的。”王濤告訴記者。

　　但他的一些鄰居認為，這種“鄉產權”房雖然沒有產權證，但因為大家都在買，國家不可能把房子推了，況且這樣的房子便宜買來自己住很合適，將來如果“鄉產權”房合法化，賣掉還能大賺一筆。

　　“房子已經買了，大家都心存僥幸，認為‘法不責眾’，只是需要時間來合法化。”王濤表示，在議論了一段時間以后，這種擔憂漸漸被大家遺忘。

　　但是，王濤后來在向女友求婚時，女友堅持要看房產證，直到此時王濤才發現這種小產權房不僅有可能影響自己結婚，最重要的是，經過向律師咨詢才知道，小產權房還存在不能辦理抵押、不能過戶、不能繼承、遇到拆遷時利益無法保障等種種風險和問題。

　　“一開始是開發商誤導宣傳誘使我在不知情的情況下購買了這種小產權房，既然存在如此多的問題，只好通過法律途徑來解決了。”王濤告訴記者，他隨后向法院起訴要求法院確認其與開發商簽訂的房屋買賣合同無效，并且要求開發商雙倍返還其購房款、裝修款及利息。

　　目前此案經法院調解，雙方達成協議：合同無效，由被告承擔合同無效的主要責任，在一個月內返還原告購房款、裝修款及銀行同期利息。

　　事實上，在北京像王濤這樣購買小產權房的人群不在少數。一些機構、專家的抽樣調查顯示，北京小產權房大約占商品房比例的20%左右，而深圳這樣的城市占比更高，有的可能高達40%、近50%。

　　“很多購買小產權房的人都存在著‘法不責眾’的心理。但是，從2007年國務院叫停小產權房后，如何處理小產權房一直沒有后續政策出臺。”有關專家分析認為，對于所有小產權房的購買者來說，不管拆還是不拆，“合法化”的過程中面臨著很多風險。

　　問題的根源

　　曾多次代理小產權房案件訴訟的中濟律師事務所房地產部主任董振武律師在接受記者采訪時表示，小產權房之所以難以得到合法“名分”，根本原因是其土地性質屬于集體所有。

　　根據《中國人民共和國土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。而農用地要轉化為建設用地，就必須辦理農用地轉用審批手續。但是，一些開發商或其他建設小產權房的組織、個人，為了減少投入、降低成本并沒有辦理審批手續，直接在農用地上建了房屋。

　　小產權房之所以熱銷并且發展勢頭難以阻擋，一方面是因為城市商品房價格居高不下，另一方面則是因為城鄉剪刀差造成的“資源價格差價”，當城里人用不起城里的物件時，剪刀差終于顯現出了巨大的“反向吸引力”。

　　董振武律師認為，地方政府為了財政收入和政績默認小產權房的發展，也是小產權房存續至今、未遭禁絕的另一個重要原因。

　　“小產權究竟該何去何從，并不僅僅是出臺一部法律為小產權正名或者將其封殺所能解決的，必須從根本上解決我國城鄉二元分化的體制。”首都經貿大學房地產研究所教授張躍慶在接受記者采訪時認為，不如將城市近郊的農村土地收歸國有，將集體土地和國有土地統一管理才能徹底解決小產權房的問題，這就要對農村集體土地制度進行改革。

　　據了解，目前深圳、成都等城市近郊正在試行農村土地收歸國有的政策。他認為，讓農村集體土地直接入市，實現農村集體土地與國有土地的同地同權，在保障農民權益的同時讓更多農民受益，這應該是解決小產權房的根本出路。

　　可能的出路

　　業內專家表示，鑒于小產權房的復雜性，一刀切式的取消或合法化并不現實。

　　“必須慎對小產權房的‘合法化’問題，政府應對小產權房項目具體情況調查后盡快制定相應政策。”張躍慶說，對于那些規模比較大、符合土地利用規劃的小產權房，應當考慮讓其補辦相關手續，繳納土地出讓金后，將其合法化；而對于嚴重破壞耕地，背離土地利用規劃的小產權房應當堅決拆除，以遏制小產房的發展勢頭。

　　“另外，可以把小產權房變成保障房。”董振武律師分析認為，小產權房可以彌補保障房供應不足。小產權房巨大的供應量無疑是現實情況下彌補保障房供應不足最直接有效的，它同時減少了政府對保障房的土地和資金投入。

　　他表示，如果把小產權房變成保障房，政府就要統一管理，符合條件的可以繼續居住，不符合條件的補足相關費用。未銷售的小產權房，政府可接手完全按保障房的政策來管理。其間涉及當地農民利益的，政府也要做出相應補償。(記者 王小霞)