2008年，南京房價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？是“真降”還是“假摔”？ 昨天南京舉行的一場“2008中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策新年論壇”上，國內(nèi)兩位頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于目前宏觀調(diào)控政策均進(jìn)行了精辟的分析，對(duì)目前房價(jià)“究竟是高還是低”委婉地給出了他們自己的答案。對(duì)房價(jià)是否存在“拐點(diǎn)”問題，陳淮認(rèn)為這是“媒體誤讀”了。

　　今年南京房價(jià)

　　漲跌不會(huì)大

　　昨天南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)給出了一份“面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的雙膨脹，房地產(chǎn)將‘魂’歸何處”的市場研究報(bào)告，該報(bào)告判斷認(rèn)為，今年南京房價(jià)可能會(huì)“搖擺”在-3%到3%的幅度之間。

　　網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)副主任李智博士說，去年南京樓市基本上是供不應(yīng)求，而今年南京新建商品住宅預(yù)計(jì)上市量將達(dá)到1061.7萬平方米，比2007年實(shí)際上市量(890萬平方米)增長近20%，上市的套數(shù)將達(dá)到10.05萬套。結(jié)合今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基本判斷，考慮到南京城市化進(jìn)程加快、人均可支配收入持續(xù)增長、外來人口不斷增長以及信貸政策緊縮的情況，預(yù)計(jì)今年南京房地產(chǎn)銷售量在900萬平方米左右，“銷售呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)”。

　　他說，上市房源量和銷售量的供銷比預(yù)計(jì)在1.18：1到1.06：1之間，判斷“今年南京房價(jià)會(huì)基本穩(wěn)定，估計(jì)房價(jià)會(huì)保持在-3%到3%的幅度之內(nèi)”，南京的房價(jià)今年不會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的情況。

　　一貫打扮風(fēng)度翩翩的樊綱，一出場就拋出了人人關(guān)注的問題：“老是有人問我，宏觀調(diào)控這么多次，怎么就是起不到作用？”樊綱說，對(duì)提這種問題的人，都讓他們反過來想一想，假如沒有去年央行10次準(zhǔn)備金率和6次加息的調(diào)整等政策，中國的貨幣就不知道要多到哪兒去了，通貨膨脹率也不知道高到哪里去了，樓市、股市就不知道熱到哪里去了，調(diào)控肯定是起作用的。

　　“調(diào)控的政策也許一開始不起作用，但會(huì)在累計(jì)過程中起作用。”樊綱認(rèn)為，房地產(chǎn)也是如此，不能老說這個(gè)政策那個(gè)政策不起作用，政策需要一個(gè)階段的逐步調(diào)控過程。國家通過對(duì)流動(dòng)性的控制、對(duì)貨幣增長量的控制，對(duì)所有的價(jià)格都會(huì)起作用。

　　樊綱說，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不平衡是因?yàn)槿笔б恍┦袌隹梢宰晕艺{(diào)節(jié)的機(jī)制，比如說物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。在未來，買房子除了還本付息以外還要付稅，房價(jià)越高稅錢越多，買房人就要考慮現(xiàn)在買房子合算不合算，會(huì)調(diào)整自己的買房需求，有了這些稅的調(diào)節(jié)，就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在很多人買了房投資，空在那里，晚上沒燈，成了“黑樓”。從而也抑制了買房投資的過度的需求。

　　樊綱說，前期的政策調(diào)整重視了對(duì)需求方的調(diào)整，但忽視了對(duì)供給方的調(diào)整。如何增加供給呢？土地供給是有限的，如何在同樣的土地上造出更多的房子，就要出臺(tái)提高土地利用率的政策，把房子的容積率做高。另外，改善土地供給的本身，比如說農(nóng)村宅基地、土地的有效配置等問題都需要研究。

　　樊綱：淘汰、清理的是一些中小企業(yè)

　　樊綱說，防止房地產(chǎn)的泡沫就是“防過熱”，這就要求淘汰、清理過剩生產(chǎn)能力，背后清理、淘汰的就是一些中小企業(yè)，這就包括一些中小開發(fā)商。因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)說明：大企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力強(qiáng)或者說一些外企已經(jīng)經(jīng)歷過了這種清理，有經(jīng)驗(yàn)。

　　陳淮：冰川時(shí)期到來，先死的是“恐龍”

　　陳淮則表示，房地產(chǎn)業(yè)如果真有企業(yè)被淘汰，可能先死掉的并非是中小企業(yè)，“冰川時(shí)期到來，先死掉的還是恐龍呢？！”他認(rèn)為，危機(jī)對(duì)于企業(yè)的影響來自他們自身抵御能力，因企業(yè)不同而不同。

　　“其實(shí)大家只要弄清楚三個(gè)政策就行了。”陳淮認(rèn)為：一個(gè)是宏觀政策，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)政策，一個(gè)是公共政策。不要夸大宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的作用。

　　“在許多媒體上講房地產(chǎn)都用‘拐點(diǎn)’這個(gè)詞，百分之百都用錯(cuò)了。”陳淮解釋說，在數(shù)學(xué)意義上講，由上升到下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)并不叫拐點(diǎn)，在一條曲線上切線的斜率等于1的那一點(diǎn)叫拐點(diǎn)。由上升轉(zhuǎn)向下降那一點(diǎn)的切線斜率等于零，那一點(diǎn)叫極值點(diǎn)。

　　他說，打個(gè)比方，開汽車的時(shí)候往下踩油門的過程是一個(gè)加速的過程，每一個(gè)瞬間的速度比上一瞬間高，松開油門的過程中每一瞬間的速度比上一瞬間低，從每一瞬間的速度不斷加快到每一瞬間不斷降低，這個(gè)過程叫“拐點(diǎn)”。也就是說，如果用它形容房價(jià)“拐點(diǎn)”的話，只是房價(jià)加速上升轉(zhuǎn)為減速上升，但上升的速度向減緩的過程轉(zhuǎn)換的那一點(diǎn)叫“拐點(diǎn)”。在一條曲線上不只有一個(gè)“拐點(diǎn)”，可能有若干個(gè)“拐點(diǎn)”，并沒有達(dá)到房價(jià)將要下降的極值點(diǎn)。

　　陳淮說，假定一個(gè)記者3000元的月收入，每個(gè)月房租極值是600元，在月收入提高到4000元后，他的月收入增長了33%，他每月支付房租的能力可以從600元增長到1200元，也就是說月收入增長33%的時(shí)候他的住房消費(fèi)能力可以增長100%。

　　陳淮說，“住房這東西對(duì)特定群體來說有其高敏感、高彈性”，如果是潘石屹(SOHO中國董事長)這樣的人，收入再增加多少，對(duì)房價(jià)已經(jīng)不敏感了。同樣，那些20%至25%的困難、特困難群體，如果每月生活費(fèi)多個(gè)80元的補(bǔ)助，他們對(duì)住房也沒有敏感度，不會(huì)因?yàn)槭杖胩岣叨�改善住房條件。

　　他說，買房子可以有3至5年的推前和推遲的時(shí)間，如果非要說房價(jià)有沒有一個(gè)合理的范圍不可，那就是“不讓房價(jià)失控”，各地都有自己不同的條件，南京也是如此。(記者 尹曉波 文/攝)