2008年京城的第一場雪悄然而至，但經(jīng)歷了過去大半年飆升的樓市，卻早早就要面對數(shù)九寒冬的考驗了。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2007年12月，北京存量房源發(fā)布和簽約成交呈現(xiàn)成交量和房價“雙降”的趨勢。而此前11個月內(nèi)北京商品房現(xiàn)房銷售443萬平方米，期房銷售1442萬平方米，分別比去年同期下降24.5%和2.9%，樓市后半程乏力的影響開始顯現(xiàn)。

　　一邊是海水 一邊是火焰

　　“去年11月份之前，我到處去看房子時，能打折的很少，更不用提送奧迪車了。”在京城一家日企上班，正打算買房結(jié)婚的趙先生，讓眼花繚亂的樓盤促銷廣告弄暈了。這些促銷廣告中，不僅承諾價格可以“折上折”， 購房贈品也甚為豐厚，有送物業(yè)費，送花園的，還有送名牌轎車的。

　　但這些頗具殺傷力的廣告并沒有讓趙先生動心。“看看再說吧，現(xiàn)在深圳、廣州房價都在跌，萬一北京房價年后跌了，現(xiàn)在買豈不是虧了？”他對記者說。

　　在北京，像趙先生這樣觀望的購房者越來越多。據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2007年12月份全市存量房發(fā)布總套數(shù)為4027套，環(huán)比下降了20.5%(11月份5065套)，12月存量房網(wǎng)上簽約成交套數(shù)為3887套，環(huán)比下降了8.2%(11月份4236套)。

　　某知名樓盤代理策劃機構(gòu)人士透露，有些心急如焚的開發(fā)商為了加快回籠現(xiàn)金，并規(guī)避預(yù)期中將繼續(xù)出臺的調(diào)控政策風(fēng)險，加快了市場推廣進度和力度，反而讓2007年12月新盤上市數(shù)量高于往年同期。

　　北京市建委數(shù)據(jù)顯示，2007年12月，北京市共批準(zhǔn)商品房銷售許可證51個，同比增長6.3%；批準(zhǔn)銷售面積共計172.9萬平方米，同比增長2.1%。其中，商品住宅項目批準(zhǔn)上市套數(shù)為12130套，同比增加38 %；批準(zhǔn)銷售面積137萬平方米，同比增加18%。據(jù)悉，一些已經(jīng)或即將開盤的項目，以及一些銷售周期長的高檔樓盤，紛紛提前制訂2008年營銷計劃，期望盡早把房子賣出去。

　　京城某知名開發(fā)商的一位銷售經(jīng)理告訴記者，最近公司會議特別多，主要是圍繞2008年的市場計劃。跟他密切相關(guān)的是，公司增加了銷售人員的傭金比例。但這并沒有讓該銷售經(jīng)理歡呼雀躍：“提成漲了，也意味著壓力大了”。

　　一邊是觀望帶來的銷售壓力，一邊是“調(diào)控風(fēng)暴”將再度來臨前的恐慌。2007年以來，緊縮性的宏觀調(diào)控和保障性住房的推進，改變了市場預(yù)期，加上今年全國“兩會”后新的樓市調(diào)控政策可能繼續(xù)出臺的普遍預(yù)期，北京樓市面臨前所未有的復(fù)雜局面。

　　“金融調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響比想象的要深入得多。”鵬潤地產(chǎn)國美第一城總經(jīng)理陳云峰坦言，去年年底以來，開發(fā)商明顯感覺到銀行嚴(yán)控放貸額度的壓力。對于依賴購房者辦按揭來緩解資金饑渴的開發(fā)商，無疑是一個沉重打擊。樓盤打折促銷熱，只是這種壓力的表象而已。

　　前景不明 兩手準(zhǔn)備

　　與自住買家一樣，炒房者們也越來越猶豫不決了，從銀行按揭貸款炒房難度大了，全款炒房的人也大大減少，聚集北京的溫州、山西、唐山三地炒房團出手越來越謹(jǐn)慎，一些依靠貸款炒房的散戶更是焦躁不安。個中原因，應(yīng)該與過去半年來很多調(diào)控政策都是直接針對房地產(chǎn)投資或投機的有關(guān)。

　　自2007年11月降價售出一套房后，資深炒房族李先生一個多月來還沒做成過一單新的買賣。他告訴記者，眼下整個市場處于淡季，前來看房的人非常少。

　　早在2000年起就參與炒房的李先生，如今手頭有十套房子，都是按揭貸款買的，隨著銀行接連數(shù)次加息，還款壓力大增，他只能勉強以租養(yǎng)貸。他正在考慮將這些房子委托中介代賣，抽出資金投資到聽說很火的杭州新城區(qū)。按他的說法，很多跟他一樣的炒房者都在盤算撤離京城，到一些二三線城市再覓良機。

　　跟炒房者一樣，部分京城開發(fā)商也準(zhǔn)備“出走”避險。

　　北京君山國際高爾夫別墅副總經(jīng)理晏晶對今年北京樓市走勢雖保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，但也承認(rèn)其所在公司已分散投資于北京以外數(shù)個省市，還投資了醫(yī)藥、貿(mào)易等不同行業(yè)，依靠業(yè)務(wù)多元化來規(guī)避風(fēng)險。曾在京城高端項目市場呼風(fēng)喚雨的大開發(fā)商如合生創(chuàng)展等，近期已把更多精力轉(zhuǎn)移到北京以外有發(fā)展?jié)摿Φ亩�三級市場�?/p>

　　京城樓市無“拐點”？

　　盡管從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，北京樓市出現(xiàn)樓價和成交量出現(xiàn)“雙降”， 也有業(yè)界人士預(yù)期，今年調(diào)控政策仍會有大動作，“市場至少會冷半年”。但更多業(yè)內(nèi)人士并不同意“拐點”已至一說。

　　第一太平戴維斯北京公司市場部經(jīng)理王瓊稱，“雙降”只是暫時性的市場休眠，因為“央行加息，提高首付等政策的調(diào)控作用對于北京樓市的調(diào)控效果日漸凸顯出來了”。

　　但她相信，因為奧運而推進的城市化，以及土地緊缺的現(xiàn)實推動力，一定程度上使北京房價依然存在上漲的空間，尤其是核心城區(qū)。同時，最近幾年北京市人口穩(wěn)定增長，購房需求真實存在，房價出現(xiàn)“拐點”的幾率低于其他城市。

　　從北京市區(qū)中高端住宅市場看，占了四分之一開發(fā)量的CBD區(qū)，目前近八成開發(fā)完畢了，而隨著今年一定數(shù)量的廉租房和經(jīng)適房入市，加上亦莊、順義等郊區(qū)新城樓盤上市，低端市場供應(yīng)瓶頸開始緩解，因此有人預(yù)期北京總體房價會因此被拉低。

　　自2006年、2007年以來，北京市商品房實際供應(yīng)面積一直在下降，業(yè)界預(yù)計今年這一趨勢將更加明顯。供求等各種矛盾的客觀存在和對沖，房價漲幅或會放緩。

　　與住宅一手市場的冷清相比，二手市場受到?jīng)_擊似乎大得多。不久前，北京規(guī)模最大的二手中介公司中大恒基傳出“50余家門店關(guān)閉”的消息，在此前后一些小中介公司相繼倒閉。業(yè)界猜測，交易淡季只是關(guān)店的一個方面，2007年11月初中大恒基董事長劉益良因“涉黑”被拘留才是此次收縮主因。數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，北京中原地產(chǎn)二手中介分行實際運營數(shù)量為82家，2008年計劃開店數(shù)翻番，達(dá)到160家。而2007年，位列北京二手中介三甲的我愛我家一口氣開了約300家門店。

　　北京中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)二手房業(yè)務(wù)的三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，北京二手房市場的剛性需求一直存在，關(guān)店只是調(diào)整階段中某些中介企業(yè)的個別行為，不代表整個行業(yè)的狀況，一手房市場交易量的萎縮，對二手房市場來說也許意味著更多的機會。但關(guān)店現(xiàn)象接連出現(xiàn)，也凸現(xiàn)出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的問題不僅僅是資金，還有內(nèi)部管理及信用體系等。

　　京城中介三甲中的新銳鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理金育松同樣相信，部分中介收縮甚至倒閉，是市場上的正常事件，要更多從這些企業(yè)內(nèi)部找原因。

　　“就我們從一線了解到的真實情況看，近期買家受觀望情緒影響，交易時間拖長，成交量確實少了，但賣家仍然沒有主動降價求售的跡象，有些輿論的宣傳并不符合實際。”他說。

　　他認(rèn)為，深圳等南方城市投機炒家居多，一經(jīng)政策打壓，泡沫很快被擠出，而北京仍以自住需求為主，市場比較穩(wěn)定，“最快今年3月份，北京樓市就可能回暖，有意購房而又繼續(xù)觀望者，說不定又將成為輸家。”(高曙東）