作為房地產市場化與社會養老需求結合的天然產物，“以房養老”熱在大江南北的急劇升溫，折射出我國脆弱的養老體系正日益不堪承受老齡化社會的養老保障之重。

　　廣義來說，一個人在步入人生老年階段時，任何將自有房屋變現、以增加養老金收入的做法，都可以稱之為“以房養老”。擁有房產是以房養老的前提，老年人以房養老的方式可以多種多樣。

　　房產作為人生與家庭積累的最大資產和財富，對于大多數普通中低收入家庭來說，一般傾盡了畢生積累到老年時恐怕也只能擁有一套自住住房。房產生財無外乎出租、出售或抵押。如出租可取得租金收入，既可以是房屋的部分出租，老人仍居住在原房屋內，也可以全部出租，老人搬出并另外租賃一個房租低于原自住住房租金收入的新住房中，使租金收入差額成為養老補充。如果出售，可考慮以大換小，重新購置低于出售價的小住房，房款價差就可實現補充養老收入的功效。無論選擇將房屋出租或出售，老人均可將房租或售房收入支付給養老院，居住到養老機構中頤養天年。這正是最近出現在北京、南京以及上海的以房養老模式。

　　對于高收入者，在年輕時可以投資購置自住房屋以外的房產，等到年老時將房產出售，以獲得一筆養老資金。與人的生命周期比較起來，在年輕時購買的養老專用房產，經過二、三十年后，一般來說，以購置房產來養老儲蓄無疑可以最大程度使養命錢保值增值。

　　逆序住房抵押貸款(ReverseMortgage)是以房養老的金融模式。即在老人有生之年，既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于該房屋內，由銀行按照房產價值和預期壽命狀況等因素向老人逐月發放養老金，待老人過世后，銀行取得房屋產權并處置出售，予以清償養老金本息。

　　所謂“逆”，是相對傳統的“正”抵押貸款而言的：傳統抵押貸款，采取“一次貸款、分期還款”的方式進行，在貸款期限內債務余額不斷縮小；而逆住房抵押貸款，采取“多次貸款、一次還款”的方式進行，在貸款期限內債務余額不斷增大，期末一次性還本付息結清貸款。

　　就逆序住房抵押貸款而言，它作為一種區別于傳統抵押貸款的不動產(這里是指老人住房)融資的方式，非常巧妙地解決了有房老人的“住房富裕、現金貧困”的矛盾，通過金融機制將房產變現，并允許老人在自己的住房內頤養天年，而無需搬離住房，使得老人的住房資產同時發揮了居住和融資的雙重功能。

　　目前，以房養老熱正在我國興起，無論是北京的保險加抵押模式、南京的以租換養還是上海的售后返租模式，從房地產業務和銀行信貸品種的創新來說，這些新品種的開發迎合了有房老人群體中主要是無子女老年人的養老需要，通過這些品種把房產變現機制和養老服務功能組合起來，解決有房老人使用房產中積壓的資金來增加養老收入，這是非常值得肯定的。

　　當然，以房養老不能成為養老機制的主流，只能定位于一種養老補充品種，我國只有加快推進包括社會基本養老保險、商業性養老保險、社會化養老服務以及家庭內子女孝敬贍養老人的多元養老保障體系，這才是中國應對老齡化社會到來增強國民養老安全保障的正途。(叢城)