樓市統計數據為何找不到北？(4)

　　我愛我家副總經理胡景暉告訴我們，地稅部門及建委制定了地區二手房最低指導價，以確定一個稅收標準，即交易合同價格不得低于當地指導價，也是繳稅的官方依據。但是隨著近一兩年北京市房價的一路瘋漲，最低指導價與實際成交價間的差額越來越大，像陳女士的剛剛出售的朝陽區這套房子，當地的市場價格已經接近每平米3萬，但市場指導價不過才五六千元，最低指導價實際上已經難以起到作用。

　　胡景暉：從現在各個區域的最低過戶價和成交價來看的話，平均的這個價差大概在20%左右。如果要想杜絕這種行為的話，從理論上來講，那就是把目前政府執行的最低過戶價，調整到一個跟市場比較接近的水平。

　　中國指數研究院院長 莫天全

　　莫天全：西方方國家在制度上也是做了很多事情，來避免大家有機會來鉆這個空子。你比如說他對這個指導價，用這個第三方，中立的第三方，不是用得這個買賣雙方，也不是用中介公司，去做這個房屋的評估。就是這個市場的指導價，跟市場的真正成交價是比較接近的。

　　莫天全認為，提高政府指導價的更新頻率，縮小政府指導價與市場價格之間的差異，是解決陰陽合同的最有效辦法。此外他還指出，加強與獨立中介機構的溝通和合作，讓這些機構參與政府指導價的制定和交易規則的設立尤為重要。

　　莫天全：指導價跟市場價能更及時接軌。我們更新更及時更快一點，這樣就是說不給大家有這個機會去做這個陰陽合同，或者說那個空間已經很小了，大家不至于為了一點點小的利益去做這個陰陽合同。

　　莫天全特別指出，德國的經驗值得借鑒。在德國，根據不同地段，不同類型的房產制定的“指導價”具有法律效力，當地所有房地產交易均需按照此“指導價”在一定合理范圍內進行。根據德國《經濟犯罪法》規定，如果地產商制定的房價超過“指導價”20%，則定義為“超高房價”。購房者一旦發現可以立即向當地法院進行起訴，如果房價不下降到合理范圍內，售房者將面臨最高50000歐元的罰款。除此之外，胡景暉認為，陰陽合同產生的一個更重要的原因是二手房交易過程中的稅收過多，避稅自然會成為買方的重要考量。禁止陰陽合同,稅制改革才是根本.

　　胡景暉：減少目前在流轉環節過重的稅收。增加在多套持有環節的稅收，從存量、從大量空置的存量里面增加供應，激活這些目前閑置的房產，讓它更多的在市場上出租和出售，既可以穩定房價，又可以平均租金，還能夠避免這個資源的浪費。

　　莫天全：西方國家在保有環節，就是它的物業稅比較成熟一點。這樣它很多稅就歸到了保有環節去納稅。我們這個物業稅還遲遲沒有出臺，將來如果說物業稅的出臺，能減少交易環節的復雜程度，能減少交易環節的稅費的話，我相信對抑制陰陽合同的出現還是會有幫助的。

　　半小時觀察

　　兩個月前，北京市統計局發布的二手房均價，由于和中介公司公布的均價，每平米相差了近3000元錢，再次引發了公眾對于統計數據失真的質疑。殊不知，這種差距里面，“陰陽合同”起到了很大的干擾作用。實際上，近幾年關于樓市的各種統計數據頻頻打架，其中不能排除各種機構的數據，魚龍混雜，混淆視聽。從1998年中國房地產市場化以來，中國房地產市場始終缺乏一個科學的房價統計體系，房產分類統計一直處于空白狀況，需要盡快完善、建立一個分類的、能夠科學反映整個房價變動態勢的指標體系。目前，北京市統計部門暫停了二手房數據發布，但是各類機構，還有等著買房子的市民，對于這個數據的關注和熱情，應該并不會降低。