樓市統計數據為何找不到北？(2)

　　同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然后再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同，這個價格實際上往往都低于實際成交價，這么做的目的只有一個，就是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣方和中介機構又能從中得到什么好處？三方為什么輕易就能達成默契，簽下陰陽合同呢？來看看陳女士的經歷

　　家住北京的陳女士，有過幾次房屋買賣的經歷。他告訴記者，幾次買房子，簽的都是陰陽合同。

　　陳女士：當時正好就是那個稅點的新政出臺后面一周，當時那個稅比較高。中介給我的建議就是除了在中介簽的那份合同，包括中介費什么的是按照正常的銷售價，是160萬的時候是去銷售的。合同是這樣簽的，然后剩下在走其他稅的時候，他們中介都說他可以幫助把這個稅避開。

　　陳女士最近賣的這套房子，總價160萬，房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開高額的稅費，陳女士和買方都聽從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬的房屋成交價，被寫成了50萬。這份合同是提供給稅務、房管等部門的網簽合同。

　　陳女士：當時的房價應該是簽了一個50多萬的房價，就實際上比我自己購買的房價還要低。

　　160萬的房子，變成了50萬，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產交易中心的規定，房屋建成5年后出售的房子可以免交營業稅等稅費，而5年之內出售的房子，購買方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價1.5%比例繳納、印花稅按照成交價0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營業稅和個人所得稅，其中，印花稅按照成交價0.05%的比例繳納，營業稅按照買賣差額5.5%比例繳納，個人所得稅按照成交價1%比例或者差額20%比例繳納。

　　二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表(普通住宅)

　　購買方繳納的稅費：1、契 稅：成交價×1.5% 2、印花稅：成交價×0.05%

　　出售方繳納的稅費：1、印花稅：成交價×0.05% 2、營業稅：5年之內：買賣差額×5.5%，5年之外：免交，3、個人所得稅：5年之內：成交價×1%或差額×20% ，5年之外：免交(業主滿5年唯一住宅

　　因為陳女士的房子不滿兩年，不能享受5年之外稅費免交的政策。根據計算，如果按照總價160萬計，該房應該繳納的各項稅費總計94950元；如果按照總價50萬計，因為低于房屋之前的購買價63萬，買賣差額為負數，營業稅和個人所得稅項目為零，所以該房應該繳納的各項稅費總計只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。

　　陰合同：160萬×1.5%(契稅)＋160萬×0.05%×2(印花稅)＋(160萬-63萬)×5.5%(營業稅)＋160萬×1%(個人所得稅)=94950元

　　陽合同：50萬×1.5%(契稅)＋160萬×0.05%×2(印花稅)=8000元

　　稅收流失：94950-8000=86950元

　　陳女士：我們從繳稅大廳出來，就是去銀行打款，然后我才給他過戶。他付給多少銀行也不管，然后繳稅大廳也不管。

　　根據規定，購買方和出售方都要承擔一定比例的稅費。但實際上按照行業潛規則，所有稅費幾乎都是由購買方承擔的，作為賣方的陳女士其實從中受益有限，可他為什么要同意簽訂這種陰陽合同呢？

　　陳女士：(賣方)給買方省稅的話，買方就會覺得更痛快，覺得這筆錢還是比較值的。然后就可以讓我賣房子賣得更快一些也就是。

　　陳女士告訴我們，大部分人對于如何簽陰陽合同并不是非常清楚，他買賣的幾套房屋，都是由中介機構來負責起草的。

　　陳女士：比如說過戶大廳交稅，納稅大廳都會有中介專門派駐這種專員，然后他的專員會幫你把所有手續簽好。然后只是說該簽字地方你簽字，該出身份證復印件的時候你出復印件。然后基本上我就看了一眼合同，簽成這樣，然后他說你簽字。我可能看一下總價，當時覺得比較詫異，當時說這樣能過嗎？那邊辦這個事情的專員就跟我說，這個沒問題 肯定的。

　　陳女士說，陰陽合同，也不僅僅是把高價作低用以逃稅，之前他買過一套房，中介就特地建議他，可以把房屋總價做高，用于獲取更多貸款。

　　陳女士：我其實第一套，買了一個小的二手房。我是希望多貸款，然后中介就幫我把評估價做高，這樣房子的總價也就高了，把價格調高那種所謂陰陽合同。

　　原本160萬元的一套房子，在出示給稅務部門的合同中，簽訂的成交價就變成了50萬元，買家因此少交了接近10萬元的稅款，而賣家的房子也因為配合簽訂陰陽合同，很快就可以出手，雙方皆大歡喜，這也正是陰陽合同泛濫的原因。有人因為陰陽合同逃了稅或者多貸了款，但是也有很多人因為簽了一個這樣的合同，遇到了麻煩。