樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為何找不到北？(2)

　　同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)，然后再向房管、建委等政府部門(mén)提交一份陽(yáng)合同，這個(gè)價(jià)格實(shí)際上往往都低于實(shí)際成交價(jià)，這么做的目的只有一個(gè)，就是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣方和中介機(jī)構(gòu)又能從中得到什么好處？三方為什么輕易就能達(dá)成默契，簽下陰陽(yáng)合同呢？來(lái)看看陳女士的經(jīng)歷

　　家住北京的陳女士，有過(guò)幾次房屋買賣的經(jīng)歷。他告訴記者，幾次買房子，簽的都是陰陽(yáng)合同。

　　陳女士：當(dāng)時(shí)正好就是那個(gè)稅點(diǎn)的新政出臺(tái)后面一周，當(dāng)時(shí)那個(gè)稅比較高。中介給我的建議就是除了在中介簽的那份合同，包括中介費(fèi)什么的是按照正常的銷售價(jià)，是160萬(wàn)的時(shí)候是去銷售的。合同是這樣簽的，然后剩下在走其他稅的時(shí)候，他們中介都說(shuō)他可以幫助把這個(gè)稅避開(kāi)。

　　陳女士最近賣的這套房子，總價(jià)160萬(wàn)，房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開(kāi)高額的稅費(fèi)，陳女士和買方都聽(tīng)從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬(wàn)的房屋成交價(jià)，被寫(xiě)成了50萬(wàn)。這份合同是提供給稅務(wù)、房管等部門(mén)的網(wǎng)簽合同。

　　陳女士：當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是簽了一個(gè)50多萬(wàn)的房?jī)r(jià)，就實(shí)際上比我自己購(gòu)買的房?jī)r(jià)還要低。

　　160萬(wàn)的房子，變成了50萬(wàn)，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產(chǎn)交易中心的規(guī)定，房屋建成5年后出售的房子可以免交營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，而5年之內(nèi)出售的房子，購(gòu)買方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價(jià)1.5%比例繳納、印花稅按照成交價(jià)0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，其中，印花稅按照成交價(jià)0.05%的比例繳納，營(yíng)業(yè)稅按照買賣差額5.5%比例繳納，個(gè)人所得稅按照成交價(jià)1%比例或者差額20%比例繳納。

　　二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表(普通住宅)

　　購(gòu)買方繳納的稅費(fèi)：1、契 稅：成交價(jià)×1.5% 2、印花稅：成交價(jià)×0.05%

　　出售方繳納的稅費(fèi)：1、印花稅：成交價(jià)×0.05% 2、營(yíng)業(yè)稅：5年之內(nèi)：買賣差額×5.5%，5年之外：免交，3、個(gè)人所得稅：5年之內(nèi)：成交價(jià)×1%或差額×20% ，5年之外：免交(業(yè)主滿5年唯一住宅

　　因?yàn)殛惻�士的房子不滿兩年，不能享受5年之外稅費(fèi)免交的政策。根據(jù)計(jì)算，如果按照總價(jià)160萬(wàn)計(jì)，該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)94950元；如果按照總價(jià)50萬(wàn)計(jì)，因?yàn)榈陀诜课葜�前的�?gòu)買價(jià)63萬(wàn)，買賣差額為負(fù)數(shù)，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅項(xiàng)目為零，所以該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。

　　陰合同：160萬(wàn)×1.5%(契稅)＋160萬(wàn)×0.05%×2(印花稅)＋(160萬(wàn)-63萬(wàn))×5.5%(營(yíng)業(yè)稅)＋160萬(wàn)×1%(個(gè)人所得稅)=94950元

　　陽(yáng)合同：50萬(wàn)×1.5%(契稅)＋160萬(wàn)×0.05%×2(印花稅)=8000元

　　稅收流失：94950-8000=86950元

　　陳女士：我們從繳稅大廳出來(lái)，就是去銀行打款，然后我才給他過(guò)戶。他付給多少銀行也不管，然后繳稅大廳也不管。

　　根據(jù)規(guī)定，購(gòu)買方和出售方都要承擔(dān)一定比例的稅費(fèi)。但實(shí)際上按照行業(yè)潛規(guī)則，所有稅費(fèi)幾乎都是由購(gòu)買方承擔(dān)的，作為賣方的陳女士其實(shí)從中受益有限，可他為什么要同意簽訂這種陰陽(yáng)合同呢？

　　陳女士：(賣方)給買方省稅的話，買方就會(huì)覺(jué)得更痛快，覺(jué)得這筆錢(qián)還是比較值的。然后就可以讓我賣房子賣得更快一些也就是。

　　陳女士告訴我們，大部分人對(duì)于如何簽陰陽(yáng)合同并不是非常清楚，他買賣的幾套房屋，都是由中介機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)起草的。

　　陳女士：比如說(shuō)過(guò)戶大廳交稅，納稅大廳都會(huì)有中介專門(mén)派駐這種專員，然后他的專員會(huì)幫你把所有手續(xù)簽好。然后只是說(shuō)該簽字地方你簽字，該出身份證復(fù)印件的時(shí)候你出復(fù)印件。然后基本上我就看了一眼合同，簽成這樣，然后他說(shuō)你簽字。我可能看一下總價(jià)，當(dāng)時(shí)覺(jué)得比較詫異，當(dāng)時(shí)說(shuō)這樣能過(guò)嗎？那邊辦這個(gè)事情的專員就跟我說(shuō)，這個(gè)沒(méi)問(wèn)題 肯定的。

　　陳女士說(shuō)，陰陽(yáng)合同，也不僅僅是把高價(jià)作低用以逃稅，之前他買過(guò)一套房，中介就特地建議他，可以把房屋總價(jià)做高，用于獲取更多貸款。

　　陳女士：我其實(shí)第一套，買了一個(gè)小的二手房。我是希望多貸款，然后中介就幫我把評(píng)估價(jià)做高，這樣房子的總價(jià)也就高了，把價(jià)格調(diào)高那種所謂陰陽(yáng)合同。

　　原本160萬(wàn)元的一套房子，在出示給稅務(wù)部門(mén)的合同中，簽訂的成交價(jià)就變成了50萬(wàn)元，買家因此少交了接近10萬(wàn)元的稅款，而賣家的房子也因?yàn)榕浜虾炗嗞庩?yáng)合同，很快就可以出手，雙方皆大歡喜，這也正是陰陽(yáng)合同泛濫的原因。有人因?yàn)殛庩?yáng)合同逃了稅或者多貸了款，但是也有很多人因?yàn)楹灹艘粋�(gè)這樣的合同，遇到了麻煩。