三問樓市那點(diǎn)事兒：下半年將走向何方？(3)

　　商業(yè)地產(chǎn)緣何受到如此青睞。“一個(gè)原因就是這么多次針對(duì)樓市的宏觀調(diào)控，幾乎每次都是針對(duì)住宅市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較高。”平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)鄒益民在論壇上透露，目前越來越多的房地產(chǎn)公司表現(xiàn)出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的熱心。

　　以萬科為例，作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，曾經(jīng)宣稱專注于住宅市場(chǎng)的萬科從去年底開始轉(zhuǎn)變思路，宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅與持有物業(yè)比例將調(diào)整為8∶2。之所以放棄堅(jiān)守只做住宅的理念，最主要的原因就是萬科深受2008年的調(diào)控影響，當(dāng)年凈利潤(rùn)只有40.3億元，同比下降了16.7%。

　　在博鰲論壇上，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的警示有著更為鮮活的案例解讀。

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示：“我們投資住宅的時(shí)候花了3年時(shí)間把它賣掉，投資回報(bào)在2倍左右。如果長(zhǎng)期持有辦公樓，包括租金回報(bào)，資產(chǎn)增值，這樣算下來投資了6年，有4倍多回報(bào)。” “做商業(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值時(shí)段帶來的豐厚利潤(rùn)。”鄒益民表示，商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)率有著巨大吸引力。

　　也有開發(fā)商向記者表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)包括中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)度過了一個(gè)黃金十年，然而經(jīng)濟(jì)總存在周期性。一旦出現(xiàn)周期性調(diào)整，對(duì)住宅市場(chǎng)將是致命的打擊。“更多的房企開始考慮商業(yè)地產(chǎn)也出于對(duì)從宏觀經(jīng)濟(jì)周期的考慮。”

　　資金為王 加速金融創(chuàng)新

　　資金是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，地產(chǎn)融資一直都是博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點(diǎn)。這一次，房地產(chǎn)企業(yè)開始更多的談到地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

　　凌克表示，中國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)資金的來源主要有三個(gè)方面：自有資金、銀行資金和私募資金。而來自銀行的資金占比達(dá)到67%。

　　這種過度依賴銀行的現(xiàn)狀，在宏觀調(diào)控時(shí)就容易暴露出較多問題。萬科副總裁肖莉在主題演講中表示。過度依賴銀行，使銀行體系積累過多金融風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)秀企業(yè)信用優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)、債務(wù)短期化。資金來源和行業(yè)驚景氣度高度相關(guān)，共振加劇行業(yè)波動(dòng)。預(yù)售款承擔(dān)過多融資功能，但驟然弱化又將產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。

　　“房地產(chǎn)是十年九調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資基金可能是解決這樣一個(gè)怪圈的一條路。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金(北京)管理有限公司董事長(zhǎng)張民耕表示。

　　張民耕看來，房地產(chǎn)基金的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用體現(xiàn)在幾個(gè)方面，第一，能動(dòng)員巨額的社會(huì)資金參與城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開發(fā)中。增加供給，緩和供求矛盾，平抑房?jī)r(jià)，降低中國(guó)城市化的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本。

　　第二，房地產(chǎn)投資基金促進(jìn)行業(yè)分工細(xì)化，可以分化出房地產(chǎn)開發(fā)、投資、基金管理、營(yíng)銷和物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康、精細(xì)、平穩(wěn)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)投資基金使中小投資者能夠從源頭上進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，分享城市和房地產(chǎn)開發(fā)紅利，減少盲目投資需求，增加理性投資需求。

　　肖莉認(rèn)為，要加大對(duì)債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行。此外，向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購(gòu)房資金。