空置房口水戰仍在持續 誰能揭開空置房謎團？(6)

　　小常識

　　空置房定義：

　　官方：根據國家建設部、國家發改委、國家統計局最近發布的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知，從2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分。空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。

　　市場：開發商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發商用于抵債的債權房都在空置房的范疇之內。

　　另有專業人士提出，已經售出，但長期無人使用的房屋也應納入空置房。

　　退稅“空置房”：

　　(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標準以工程質量驗收合格證的簽署日期為準。

　　(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，購買以上空置商品房并且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開發商建成而沒有銷售出去的商品房。

　　空置率的種類：

　　空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據的房地產市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。

　　房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。

　　房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

　　空置率、空關率比較：

　　空置房是房地產市場上的專用名詞，嚴格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。這與一般人認為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是“空關房”，意即開發商把房子賣給業主后，業主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關”空置房。

　　“空關率”的數據幾乎沒有機構能夠發布，因為實在是難以統計，只能是對某一兩個樓盤或小區進行現場調查，得出相應樓盤或小區的“空關率”。“空置率”、“空關率”之所以必須嚴格區分，是因為它們所描述的市場形態完全不同。前者反映的是市場熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價有下跌的壓力，反之空置率極低，房價則將繼續上升；而后者反映的是投資性購房的冷熱程度，“空關房”較多意味著業主購房不為自住需求，房屋的價值卻能體現出使用價值。

　　空置率的算法：

　　當前流行的空置率的計算方法有三種：

　　空置率＝全社會空置房面積/全部住房面積

　　空置率＝空置商品房面積/最近三年內竣工面積

　　空置率＝空置商品房面積/當年竣工面積

　　西方空置率的常用算法：

　　空置率＝待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租

　　有專家指出，這不適用于我國。由于西方國家的大規模城市化進程早已結束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建筑面積就相當于所有發達國家的總和。