逆勢拿地調控政策下的房企投資邏輯(2)

　　逆市購地三邏輯

　　綜合地產調控以來土地購買方的行為會發現，較之調控前層出不窮的非理性競買，現在企業在買地過程中表現出了非常明顯的理性和計劃，同時，企業的購買觀念也開始分化。

　　在企業近期的買地舉動背后，記者觀察發現基本的邏輯不外乎三種：首當其沖的一種就是——便宜。

　　像萬科、萬達、保利等品牌房企在5、6月份購買的地塊基本都位于二、三線城市，不少城市本身地價就不是很高，調控政策出臺后受總體市場影響更是有所下降，最后基本上都是以底價成交，樓面地價大多是一兩千元，甚至不足1000元。

　　如萬科在今年已經買入了至少35宗土地，但其為此支付的資金卻不超過200億元，其在成都購買的土地樓面價僅870元/平方米；而保利于5月購入的兩個位于上海熱點地段的土地，樓面地價卻不到萬元，其在沈陽和成都所購土地價格也只在千元上下。

　　雖然企業購買時因購買量大而顯得總額不菲，但仔細算算其實都是很劃算的買賣，而這一點正是手里有錢的企業所看中的。“若房價出現調整，市場預期悲觀，地價的調整幅度將大于房價，因此開發商在房價下跌期將比在房價上漲期顯得更加有利可圖。”萬科方面對此的表示不難看出其“貪便宜”的心理。

　　第二種邏輯是質優。此類企業在購地策略中更看重優質地塊，為此甚至愿意付出相當高的單價。

　　6月下旬杭州拍出的兩個地塊就是比較典型的例子。當時成交的兩宗住宅用地分別經過了21輪和13輪競拍才塵埃落定，其成交價格相比同地段的歷史成交紀錄沒有絲毫下降。

　　其中一塊地的購買方是寧波榮安房產，分析這家企業的背景便不難推斷其之所以出如此高價的邏輯：寧波榮安地產股份有限公司前身為寧波中元股份有限公司，為上市公司，股票簡稱“甬中元A”。2009年6月，公司更名為榮安地產股份有限公司，全面退出通信及相關設備制造業，進軍房地產經營與開發業。作為一家剛轉型成純地產類的上市公司，寧波榮安可以說是地產業中的新丁，很可能面臨對市場把握不好的問題, 因此購買優質地塊更有利減小運營上的風險，其高價購地行為背后其實有著非常理性的購地理念。

　　在近期的土地市場上，優質地塊只要掛出來都不乏搶購者，“這反映了當前市態下開發商拿地觀念的分化。”資深房產評論員丁建剛這樣認為。

　　第三種邏輯是符合企業戰略布局。在六月中旬南京舉行的一次土地拍賣中，中電熊貓置業以6628元/每平米的樓面價購得一塊土地，這是該企業在南京市場上拿到的地塊中價格最高的，該企業營銷總監馬濤事后表示：“因為該地塊早已納入企業的整個規劃中，因此以一個相對的高價拿地，更多的是從整個項目完整的角度去考慮和衡量它的價格的。”

　　買地中有這種心態的企業并不少見，6月中旬金帝集團在廈門買地時一個引人注目的舉動也非常能說明問題。在一個地塊出讓過程中，金帝集團?仁文置業在已經給出的5.93億元最高報價后，再度舉牌最終以6.0001億元買下了這一地塊，看似“多此一舉”的原因其實是為了緩解資金上的壓力。