中新網(wǎng)5月24日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，近段時(shí)間，北京的高房?jī)r(jià)和高空置率成為各界熱議的話題，而對(duì)于眾多持批判態(tài)度的觀點(diǎn)，北京市虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅表示，“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在購(gòu)買力不對(duì)稱的問題。”

　　張寅指出，相對(duì)北京的房?jī)r(jià)，北京市民缺乏購(gòu)買能力，但是要看到北京作為首都以及國(guó)際大都市的房屋消費(fèi)需求。目前的情況是，海外資金能夠承受現(xiàn)在的平均房?jī)r(jià)，很多非戶口居民的收入較高，也能夠承受。反而是一些有戶口的本地居民無力購(gòu)買房屋。因此，判斷房?jī)r(jià)高不高，關(guān)鍵是分析購(gòu)買人群的結(jié)構(gòu)。這也是北京房?jī)r(jià)能夠持續(xù)上漲的原因。

　　“至于空置率的統(tǒng)計(jì)，其中一些問題必須厘清。”張寅指出，首先，不能將寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、別墅等物業(yè)類型與普通住宅混為一談，得出空置率的結(jié)論；其次，應(yīng)該根據(jù)滿足不同人群需求的住房檔次，進(jìn)行空置率統(tǒng)計(jì)。

　　此外，尤其要區(qū)別空置率與關(guān)燈率這兩個(gè)概念。空置率高是指大量房屋積壓在開發(fā)商手里未售出，這種情況下投資是有泡沫的；關(guān)燈率高則是指很多房屋已經(jīng)售給購(gòu)房者，但是并未居住，這只能表明是購(gòu)房者的一種超前消費(fèi)。而目前關(guān)于空置率的統(tǒng)計(jì)，是將兩種情況混淆得出的數(shù)據(jù)，是不準(zhǔn)確的。

　　“我們自己做了一個(gè)調(diào)查，實(shí)際上在北京，每平方米價(jià)格在1萬元以下的樓盤，空置率是很低的。”張寅對(duì)記者指出，別墅和商業(yè)地產(chǎn)等高檔物業(yè)的空置率則很高。和調(diào)控前的上海不同，目前自住型消費(fèi)占據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，不過，投資型購(gòu)房正呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，但北京所有購(gòu)房投資所占的比例仍然在安全范圍之內(nèi)。

　　“我覺得購(gòu)房投資比例在10%以內(nèi)應(yīng)該算比較安全的。”張寅指出，要特別強(qiáng)調(diào)的是，投資比例的計(jì)算也有兩種，一定要加以區(qū)分。第一種，是把所有新房和舊房加起來的總量作為統(tǒng)計(jì)基數(shù)；第二種是計(jì)算購(gòu)買新房投資的比重，比如10個(gè)買新房的人打算投資還是自住。我現(xiàn)在所說的投資比例是指前一種。

　　對(duì)于記者提出，在新政推出之際，北京房市是否適合投資？能否為投資者提供買房投資的建議。張寅表示，不便做出任何評(píng)論。投資者應(yīng)根據(jù)自己的資金情況以及對(duì)宏觀政策的把握，做出判斷。(謝麗佳)