中新網3月31日電 據新華網消息，《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》涉及房地產業及上下游相關領域的描述有多處，為今后五年國內房地產市場發展指明了方向。我們遴選其中十個關鍵詞予以解讀，以供參考。

　　關鍵詞之一 土地

　　◆ 原文：“落實保護耕地基本國策。管住總量、嚴控增量、盤活存量，控制農用地轉為建設用地的規模。建立健全用地定額標準，推行多層標準廠房。”

　　“實行最嚴格的土地管理制度。嚴格執行法定權限審批土地和占用耕地補償制度，禁止非法壓低地價招商。嚴格土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃修編的管理。加強土地利用計劃管理、用途管制和項目用地預審管理。完善耕地保護責任考核體系，實行土地管理責任追究制。加強土地產權登記和土地資產管理。”

　　◆ 解讀

　　中國人民大學土地管理系教授 嚴金明：

　　“十一五”規劃把保護土地資源放在非常重要的位置，表明決策層對這一問題高度重視。土地既是生產和生活的基礎，同時也是和資金、人力并稱的三大生產要素之一。國民經濟發展需要土地供給的有力保障；同時中國人多地少，又必須對土地資源進行保護，實現可持續發展，這兩方面的矛盾非常尖銳。如何正確處理經濟發展與土地資源保護的關系，是擺在決策層面前的一道難題。

　　按照國家規劃，“十一五”末期全國耕地總量要保證18億畝。截至2004年底，全國的耕地面積為18.37億畝。這中間的差值扣除2005年的耕地減少量就是未來5年中國可以使用的土地數量，包括建設用地、生態退耕、農業結構調整用地以及每年的災毀土地。而近7年來，全國耕地減少約1億畝，這意味著“十一五”期間中國的建設用地供應將非常緊張。

　　在這種情況下，有關部門更應該公開透明，通過市場化方式供應土地，防止土地資源流失，實現土地增值，以求達到國家、集體和開發商實現共贏的效果。

　　國家的大政方針將對北京未來的土地市場產生重要影響。北京的總面積只有1.68萬平方公里，除去已經開發建設的土地、農業用地、環境保護用地、不適合開發的土地(比如山區)，剩余的土地資源比較有限。尤其是在城八區，可供開發的土地就更少了。不過，北京又有自己的特殊情況，比如擁有大量的國家機關和公務員群體，機關用地、軍事用地的數量較大。去年北京總規修編，規劃了11個新城和30個重點鎮，同時2007年以后將重點建設通州、順義、亦莊3座新城，這都需要大量的土地供給支持。應該說，有關部門在土地資源保護方面，存在不小的難度。

　　關鍵詞之二 開發融資

　　◆ 原文：“完善房地產開發融資方式，加強資本金管理。”

　　◆ 解讀

　　中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座：

　　房地產的開發融資渠道主要分為內生性和外生性兩種。目前中國的房地產開發融資主要是內生的房地產金融產品為主，也就是說，資金的來源直接或間接地來自國內的銀行、投資公司和個人。除銀行貸款外，這類資金大致可分四類，分別為其它行業的轉移資金、挪用的資金、兩端占用資金以及政府資金。比如占用上下游合作伙伴的工程款、收取消費者預售款等，這些占用資金的方式都有可能成為今后爭端的來源。

　　“十一五”提出要完善房地產開發融資方式，是為了促進房地產開發融資的健康有序發展。主要可以從幾個方面著手，一是減少間接融資，增加直接融資；二是融資雙方在具體操作中要不斷規范和完善；三要實現融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當增加外資銀行、國外基金在房地產開發融資方面的比重等。最后，要在融資機構和融資工具方面有所創新。

　　國家開發銀行專家委員會常務副主任 王大用：

　　具體來看，房地產開發融資是由幾種不同階段、不同類型的融資行為構成，包括前期購地融資、工程建設融資、項目銷售融資，三者前后相連形成房地產開發融資的鏈條。從房地產發展之初，開發融資行為就一直存在。1992年———1993年間，金融系統出現不穩定因素也與融資不規范有關。在各類房地產融資渠道中，銀行的開發貸款和消費者的住房按揭貸款是開發商兩大主要的資金來源。特別是隨著人們住房觀念的轉變，貸款買房的理念深入人心，近年來住房按揭貸款規模迅速擴大。但由此也給銀行的管理和金融穩定帶來一定的風險。

　　要實現“十一五”關于“完善房地產開發融資方式”的目標，實現住房按揭貸款證券化是一個重要的途徑。由于住房按揭的時間長，這就相應地把銀行資產的使用期限拉長，然而，銀行吸收的存款卻是短期的，這就導致銀行資產與負債出現錯配。實行住房按揭貸款證券化，依托資本市場，把不能流動的抵押資產轉化為具備流動性的資產，就能更好地盤活銀行資產，提高資金效率。

　　住房按揭證券化最早出現在美國，經過幾十年的發展，如今已經形成了一套比較成熟的體系可供我們借鑒。但國內住房按揭貸款證券化的進程還比較慢，目前最重要的是要建立一個服務于全國各大商業銀行實行住房按揭貸款證券化的全國性服務機構。

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