關鍵詞之七 物業管理

　　◆ 原文：“規范物業管理行為，提高市場化程度。”

　　◆ 解讀

　　中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員 舒可心：

　　“規范物業管理行為，提高市場化程度”，確立了物業管理活動不是政府福利范疇而將是完全市場化的方向。

　　中國的物業管理，一部分是從政府認可的發展商的售后服務活動中轉化而來，一部分是從政府福利形態(房管所)轉制而來，經過幾十年的發展，物業管理企業已經完全具備了市場化的能力。

　　業主一方，單個或者家庭的人，已經從單位人完成了社會人的轉變。實際上就是人本身的市場化轉變過程。幾乎每個人，都不再依賴政府提供的就業機會便可以很好地生活，甚至很多人已經有足夠的錢購買房屋。這部分人群，將逐步成為繼“先富起來”的一群人之后，更多的富裕起來的人群，他們最終將形成中國重要的中產階層。

　　而公寓類型的房產，其市場主體并不是分散的所有業主個人，而是以全體業主依法組成的業主組織——業主大會。這種法定的、唯一的物業管理市場的另一個主體，則距離市場化的要求還差得遠。僅僅以北京為例，在3000多個物業管理小區中，僅僅有440多個召開過業主大會并選舉了業委會。因此，目前的情況是業主群體不能組織起業主大會，以市場的方式，通過談判決定物業管理服務標準和價格，另一方面，業主群體又對現行的物業管理和由物業管理企業提供的社區服務普遍感到不滿。這種有權利用不上的困惑、無奈，是當前物業管理市場化的瓶頸，業主如何組織起來成為物業管理市場主體是需要解決的實際問題。

　　因此，政府將以各種方式推動業主組織的建立，扶持越來越多的業主組織逐步成為市場中的主體，以真正平等的地位去和物業管理企業在市場上博弈。

　　此外，中國的物業管理，從它誕生那天起就不是純粹的物業管理，而一直是伴隨著社區服務職能和部分政府服務職能。隨著政府逐步退出社區管理和服務并提倡社區自主治理和小政府大社會的理念，物業管理企業所提供的社區服務產品將對和諧社區構建產生重大的影響。

　　關鍵詞之八 建筑節能

　　◆ 原文：“嚴格執行建筑節能設計標準，推動既有建筑節能改造，推廣新型墻體材料和節能產品等。綠色照明 在公用設施、賓館、商廈、寫字樓以及住宅中推廣高效節電照明系統等。發展節能省地型公共建筑和住宅。到2010年實現所有城市禁用實心粘土磚。”

　　◆ 解讀

　　中國工程院院士、清華大學教授 江億：

　　發展建筑節能是近些年來國家一直強調的內容，也與世界建筑領域的大趨勢相吻合。目前中國建筑節能主抓的重點是北方地區的采暖節能、大型公共建筑節能和長江流域城市住宅室內環境控制節能。此次規劃中提出的“推廣新型墻體材料”其實就與北方地區的采暖保溫有關。墻體材料一直是建筑節能的老大難，盡管這些年也進行了很多改造，但是一直沒有好的可以全面推廣的替代粘土磚的材料出現。所以此次規劃中列出予以強調，但是并不規范和全面。因為南方城市需要關注的不是墻體的保溫，例如重慶、上海，以前冬天不需采暖，夏天空調也不多，而現在空調很普遍，冬天也需暖氣，需要舒服環境的要求很合理，但若按照北方集中供熱方式采暖，就會有很大差別，導致建筑能源不合理消耗非常高。初步統計這方面的能源消耗會增加20%-30%，應當引起重視，不能一味照搬。“到2010年實現所有城市禁用實心粘土磚”強調的也是建筑墻體的問題，實心粘土磚一方面占用土地資源，另一方面燒制過程中消耗的能源也很高，如果有好辦法采用替代型新材料，將大大節省能源。但這也有個地域問題，比如說在黃河下游“黃泛區”，泥沙很多，用黃土做墻體材料似乎就較為可行，所以，仍然有根據當地資源條件而因地制宜的問題。

　　至于規劃中強調“綠色照明”則是非常有意義的事。因為如果中國的住宅、公共建筑等若都能合理節電，那么節省的電可以相當于幾個三峽的發電量。中國是世界上生產節能燈的第一大國，歐美很多國家都是從中國進口產品，但是這樣一個生產大國卻沒能變成使用大國，實在與中國資源緊張的狀況是不相符的。鼓勵使用綠色照明系統，就應出臺相關政策，給購買者、建筑的開發者等主體以優惠或激勵措施，這樣會有助于改變現狀。此外，照明領域還有一個重要問題就是機關、企業辦公室以及學校教室等白天的照明，曾有個不完全統計，80%的辦公室白天燈都一直亮著，而實際上有時候靠自然光照明就足夠了，如果能通過各種辦法，能讓人們在白天把燈關上，那么，僅此一項，就可使用電緊張的局面大大緩解。

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