中新網9月26日電  據《中國證券報》報道，根據最新的8月份70個大中城市房屋銷售價格體系，深圳房屋銷售價格指數增幅環比為100.6，幾近全國平均水平并低于北京、武漢、沈陽、南京等城市。從這個數字上來看，深圳的房價已無去年來一路領漲的孤勇氣勢，最終從房價“漲價第一城”引退。對深圳房價今后的走向，各方雖仍存在一些分歧，但短期難再瘋狂則成為基本看法。

　　“雙限”擴大住宅供給

　　從過去幾年深圳房地產市場情況看，政府控制土地供應是房價上漲的最重要原因之一。

　　在2001年，為了控制房地產投資增幅，消化房地產市場存量，深圳市政府實施了“三年內控制土地供應”的措施。業內人士分析，深圳土地供應政策控制了每年的土地供應量，自然讓土地價值因稀缺而上升。再加上公開競投土地使用權，使土地市場價格水漲船高。而開發商為了保證自身的利潤空間，惟有頻頻推高房價水平。綜合開發研究院宋丁認為：“2005年深圳土地出讓幅度低于2004年，地產消費渠道縮小，變相加大了需求市場。這是房地產漲價最重要的原因之一。”

　　另外，深圳房地產投資金額至2005年開始呈現下降趨向，導致全市批準預售面積出現下降。

　　但從目前情況看，由于建筑面積和開發比例的“雙限”，相對增加了房屋的供應量，供求關系將得到某種程度的改善。因為單套住宅建筑面積的限制和小戶型住宅比例的限制，實際上不僅降低了單套住宅的價格，在社會投資基本不變的情況下，也增加了住宅的套數，增加了住房的有效供給。從這個意義上說，“雙限”緩解了土地供應的不足，土地推動房價上漲的作用將受到抑制。

　　港人置業不再盲目

　　深圳房地產研究中心主任王鋒表示，近年來以自住型為主的住宅需求增長呈現剛性，供求關系日趨緊張，直接引致房價持續增長。而其中港人在深圳置業與地產投資，也成為推動深圳房價上升的因素之一。

　　根據置業國際的一項調查，由于CEPA的簽署，港人從2003年購買深圳物業因工作和作投資用途的兩者比例持續上升到41%，首度超過作度假、退休或供親友居住用途的39%比例。隨著2004年香港經濟的回升，港人對深圳的地產需求也進一步增大。根據中原地產統計，2004年港人在深圳置業的宗數達到9400宗，同比增長11%；而成交金額約56.4億，同比增長21%；成交面積約60萬平方米，增幅超過50%。

　　盡管從趨勢上看，港人在深圳置業不會明顯減少，但目前情況是，2005年之前曾活躍的港資，受到市場和政策的影響，不再茫然進入商品房市場。另外，在宏觀調控的作用下，作為推波助瀾短期炒作房地產的投機力量，也已經受到重創。

　　理性和秩序占主導

　　從目前看，隨著國家宏觀調控的層層落地，深圳房價從領漲的城頭跌落下來，新商品房交易量呈現萎縮，三級市場價量雙跌。業內人士分析，雖然至今還沒有像上海這般出現總體下跌趨向，但深圳房價已經到了漲跌臨界點，拉動房價下跌的力量開始呈現。

　　就大局觀察，深圳房價市場已經是理性和秩序占到主導地位，房地產非理性消費和短期投資被有效遏制。

　　當然，能夠推動深圳房價不跌的力量仍然存在：一是剛性需求，由于深圳人口基數不斷擴大，市場對于房屋的需求仍然是不可引退的；二是來自土地資源的壓力，預計今后5年內，深圳每年房地產市場新房需求保持在900萬—1100萬平方米，這對土地供應的壓力是可想而知的。

　　房價今后的去向，市場大致分持兩種觀點。其一是認為深圳房價根基已趨松動，目前房價曲線已經至高回調，將來的房價總體上將會下跌；而另外一種觀點則認為深圳房價近期內以小幅震蕩為主，其漲跌幅度均不會超過5%之內。

　　無論如何，從近期市場來看，深圳房價將會維持一段低迷平穩的過渡。而從中長期剛性需求以及資源的稀缺性來看，即使排擠投機資金，房價跌空力量不濟，但不排除某些房價虛高區域有所適度回落。（謝雋）