中新網(wǎng)9月26日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，在一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)出臺的今天，社會各界對“土地財(cái)政”的聲討愈發(fā)強(qiáng)烈。有專家認(rèn)為“土地財(cái)政”正是樓市調(diào)控艱難、房價(jià)居高不下的重要原因。只有叫停“土地財(cái)政”，才能給國內(nèi)樓市格局帶來新的氣象。
“土地財(cái)政”是房價(jià)居高不下的重要推手
“‘土地財(cái)政’的產(chǎn)生，是有其歷史原因的，在一定時(shí)期它起到了非常重要的積極作用”，深圳市社會科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕說，改革開放之初，各地政府手中沒有多少資金，惟一的生財(cái)之道就是把土地出讓給外商使用，可以說，正是憑借著收取的土地出讓金，很多城市才完成了最初的原始積累。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些城市的土地不斷增值，價(jià)格一路走高，開發(fā)商們從政府手中拿地的成本也越來越大，帶來的直接后果就是房價(jià)居高不下。同時(shí)，房價(jià)的走高也會拉動地價(jià)，政府手中的土地資源也就進(jìn)一步“水漲船高”。如此循環(huán)，是很多地方政府熱衷的“經(jīng)營城市”的不二法門。
高海燕說，在城市建設(shè)的初期階段，政府主導(dǎo)的“土地經(jīng)營”模式可以形成房地產(chǎn)市場和土地市場互相帶動的雙贏局面，有利于政府增加財(cái)政收入，加大城市建設(shè)投入。但是，如果這個(gè)游戲玩得過頭了，就有可能導(dǎo)致“泡沫經(jīng)濟(jì)”，增加金融風(fēng)險(xiǎn)，危及社會穩(wěn)定。
國務(wù)院發(fā)展研究中心不久前的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。
以深圳為例，2004年深圳市國土基金總收入128.46億元，是政府固定資產(chǎn)投資的主要來源之一。“一條地鐵也就50多億元，這些土地收入夠深圳修兩條地鐵了，所以深圳做起事情來財(cái)大氣粗。”一位深圳房地產(chǎn)分析人士說。
正是因?yàn)椤巴恋刎?cái)政”的巨大“魅力”，很多地方政府舍不得這個(gè)“錢袋子”，在執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策時(shí)一再觀望等待，希望事情能在等待中轉(zhuǎn)向。民間甚至流傳一種說法：因?yàn)閳?zhí)行不到位，很多調(diào)控政策都有化為“空調(diào)”的趨勢，房地產(chǎn)市場已經(jīng)對國家政策具有“免疫力”了，該怎么漲就怎么漲，完全對調(diào)控政策“不感冒”。
“后房地產(chǎn)時(shí)代”逼迫“土地財(cái)政”淡出
對此，上海房地產(chǎn)界獨(dú)立評論人士顧海波說：“這是非常危險(xiǎn)的，因?yàn)殡S著宏觀調(diào)控的深入，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個(gè)下降周期，房價(jià)一旦出現(xiàn)波動，土地出讓金的減少將在很大程度上限制政府的投資能力，進(jìn)而造成工程爛尾、資產(chǎn)縮水、不良貸款增加等結(jié)局。”
在山東青島，2005年全市房地產(chǎn)業(yè)繳納營業(yè)稅和所得稅(地稅口徑)約20億元，契稅約14億元，三者合計(jì)約占地方財(cái)政收入的19%。“國六條”和九部委意見下發(fā)后的6月，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委召集相關(guān)部門和部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了座談。盡管與東部其他城市相比，19%的比例不算很高，座談紀(jì)要還是不無憂心地指出：房地產(chǎn)稅收和土地出讓收益是政府財(cái)政收入的重要來源。國家的宏觀調(diào)控有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)趨緩和交易額下滑，從而影響地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長。
事實(shí)上，東部沿海地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了這種情況。2006年上半年，浙江省商品房銷售面積下降12.4%，空置面積增加1.3倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長5.7%。受此影響，地稅部門征收的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收同比少收13.3億元。“上半年浙江省營業(yè)稅增幅同比回落6.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收的下滑是主因。”浙江省的一位官員作出了這樣的判斷。
在上海，類似的現(xiàn)象更為突出。2006年上半年，上海經(jīng)濟(jì)依然快速增長，GDP增速達(dá)12.6 %，但地方財(cái)政收入同比僅增長4.8%，增幅比去年下降19.7%，房地產(chǎn)稅收下降被認(rèn)為是首要原因。
“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東部地區(qū)財(cái)政收入出現(xiàn)增幅下降，這僅僅是個(gè)開端。房地產(chǎn)行業(yè)是否會真正著陸，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)，還要看各地對中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度。但‘后房地產(chǎn)時(shí)代’的到來，已經(jīng)無可避免地決定了‘土地財(cái)政’淡出的命運(yùn)。”顧海波說。
自我改革考驗(yàn)政治智慧和行政執(zhí)行力
在一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)出臺的今天，社會各界對“土地財(cái)政”的聲討愈發(fā)強(qiáng)烈。有專家認(rèn)為“土地財(cái)政”正是樓市調(diào)控艱難、房價(jià)居高不下的重要原因。只有叫停“土地財(cái)政”，才能給國內(nèi)樓市格局帶來新的氣象。
顯然國家有關(guān)部門已經(jīng)注意到了這一問題。國務(wù)院出臺的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確提出要建立健全相關(guān)機(jī)制，國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。
而據(jù)此前有關(guān)人士透露的消息，土地出讓金體制有可能會從三個(gè)方面作出調(diào)整：一是把土地出讓金收支納入財(cái)政預(yù)算范疇，中央財(cái)政分享一部分，以擴(kuò)大向其他地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付力度；二是在地方建立“國有土地收益基金”，為將來預(yù)留發(fā)展建設(shè)資金，避免“寅吃卯糧”；三是加大征地拆遷補(bǔ)償及農(nóng)民社會保障的力度。
“這確實(shí)是治本之策，如果‘土地財(cái)政’真的叫停了，不但國內(nèi)房地產(chǎn)市場會氣象一新，連政府的運(yùn)作模式都可能會出現(xiàn)變革。”深圳一位地產(chǎn)分析人士如是說。在他看來，改革“土地財(cái)政”是政府的一場自我革命，因?yàn)樗粌H是各級地方政府的投資主要來源，更重要的它也是政府運(yùn)作的“原規(guī)則”之一。要叫停“土地財(cái)政”，必須改變政府靠固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的方式，實(shí)現(xiàn)政府職能由“投資性政府”向“服務(wù)性政府”的轉(zhuǎn)變。
據(jù)了解，西方一些國家的基層政府主要靠的是不動產(chǎn)稅。即，根據(jù)每一年財(cái)政支出的情況，以及房地產(chǎn)市場的變化，對不同區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)進(jìn)行評估，按不同比例征收不動產(chǎn)稅，以維護(hù)城市的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
“這種變革不可能是一朝一夕完成的，各級地方政府要完全脫離‘土地財(cái)政’，一方面要靠他們的政治智慧進(jìn)行體制創(chuàng)新，另一方面也考驗(yàn)政府的行政執(zhí)行力。如果這兩方面不能有突破，一切都是空談。”這位分析人士說。（彭勇 蔡國兆 徐壽松）
