中新網9月25日電  據《經濟參考報》報道，通過低價征地，再以拍賣、招標等方式高價賣出，隱然間已經成為許多地方政府的生財之道。一段時間以來，房地產宏觀調控政策接連出臺，卻難以起到立竿見影的效果。政府“賣地”行為儼然成為罪魁禍首，被專家指為調控無效、房價高企的原因之一。

　　日前，國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》出臺，被認為是規范土地市場秩序的一劑猛藥。有專家指出，除了土地調控，還須將土地出讓金統一收歸中央，以進一步抑制政府“賣地沖動”。

　　政府“賣地”帶動房價上漲

　　地處西部欠發達地區的呼和浩特市，近兩年來房價節節攀高，2004年這個城市的商品住房平均銷售價格為每平方米1590元，2005年陡然升到2400多元，漲幅之大位列全國大中城市前列。

　　《經濟參考報》記者調查發現，地方政府竟然是推動房價上漲的主要因素。2004年，呼和浩特市商品房均價為每平方米近1600元，這引起了一些政府領導的擔心：低房價很難吸引大開發商，制約了城市建設；偏低的地價也造成房地產開發商利潤空間過大。

　　為改變這種局面，呼和浩特市在2004年底把土地收儲中心調整為政府直屬機構，開始了“最大宗國有資產”的經營。市政府為此還專門從北京引進一家專業公司作為土地運營顧問，進行土地價值評估拍賣和招商活動。于是便形成了這樣的“模式”：土地收儲中心征收生地，然后從銀行貸款進行相關配套設施改造后再賣熟地，地價和房價便由此雙雙輪番上漲。

　　2005年，在專業公司的幫助下，呼和浩特市出讓土地8000多畝，土地價格從2004年底的每畝30萬元左右提升到50萬元以上，最高達到300萬元。市政府的土地凈收益超過4億元。

　　呼市一位從事房地產策劃營銷20多年的專業人士表示，透過呼市房價的猛增，可以看出政府是其中的最大受益者。一方面，通過低價買進、高價賣出，政府獲得了高額利潤。另一方面，地價上漲帶來房價上漲，受到吸引的外地投資者必然接踵而來，又拉動了當地經濟發展。

　　位于西安南郊的新小寨村是西安市擬改造的“城中村”之一，這幾年隨著城市的發展，這個村子的土地不斷被政府征用。村民告訴記者，這幾年政府陸陸續續征了村里200多畝地，平均一畝地的價格在七、八萬元左右，而據他們打聽的結果，村里的地在拍賣時竟拍出了一、二百萬元的高價。

　　據了解，在地處西部的陜西省，從2002年到2004年三年間，這個省通過出讓土地獲得的收益不菲。根據陜西省國土資源廳公布的數據，2002年陜西省出讓土地中采用招標、拍賣、掛牌的土地1876畝，其中經營性土地招標、拍賣、掛牌的收入八億元，比2001年翻了一番。2003年全省招標拍賣掛牌出讓759宗，面積5871.5畝，出讓價款20.5億元。2004年全省招拍掛收入則達到了36.1億元。

　　專家支招：土地出讓金統一收歸中央

　　今年兩會期間，全國人大代表、西安市政法學院經濟法系黃河教授提交了“關于修改《土地管理法》的議案”，建議將建設用地土地出讓金統一收至中央財政，以克服現有的土地出讓金在中央和地方分割留用導致的弊端。

　　黃河表示，目前我國《土地管理法》規定：“新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發。”

　　黃河代表認為，這種將土地出讓金在中央與地方政府之間分割留用的規定可能產生三個問題：一是將70%的土地出讓金留給地方財政，會使地方政府基于自利動機而視出讓土地為最重要的財政收入來源，為了保有和擴大這一財源，想方設法規避甚至違反《土地管理法》的規定，超越權限審批農用地轉用及征收手續。現在城市擴建面積越來越大、耕地面積銳減的現實，正是這一規定所造成的后果。

　　二是土地出讓金作為數額較大的財政收入項目，將大部分直接留用地方，又未設定具體的使用范圍和義務，難以保障國家對該部分財政收入的使用監管，不利于國家為了保障糧食安全在全國范圍內對土地開發和耕地保護的統一協調。

　　三是該款規定對土地出讓金財政用途的規定過于原則，“耕地開發”的確切法律內容不明，不具備可操作性，難以保證該部分財政資金不被違法使用。

　　對此，黃河的立法建議是：修改《土地管理法》第55條第2款的規定，將建設用地土地出讓金統一收至中央財政，明確該部分財政收入的使用時間(本屆政府不應現收現支)和具體用途(專款用于土地開發與耕地保護)。 （石志勇 劉軍）