在北京寸土寸金的長安街西延長線上，很難想象會有一個項目的售樓處竟是如此破敗：透過落地玻璃窗，可以看到里面覆蓋著碩大沙盤的白布已經(jīng)發(fā)黃，上面還滿是灰塵，桌椅東倒西歪胡亂地堆放。顯然，這里很久都無人光顧了。
繞過售樓處，眼前是一大片空蕩蕩的建筑工地地基。看門的保安告訴記者，早在兩年前，工地就是這個模樣了，上個月，他們連工地上的吊車都拆走了。
“兩年”是一個不尋常的字眼，對京城地產(chǎn)界來說尤其如此。曾在北京土地市場掀起軒然大波的“8·31”大限，剛好過去了兩周年。而按照現(xiàn)行規(guī)定，出讓滿兩年而未動工開發(fā)的房地產(chǎn)項目用地，將被視作閑置用地由政府收回。
兩年前“8·31”大限前夕成功闖關(guān)的北京200余幅土地，如今安在？進(jìn)入新一輪政策調(diào)控的敏感周期，再度面臨“大限”的它們，又將何去何從？
“闖關(guān)”之后
據(jù)記者了解，位于西長安街與玉泉路交界的這個工地，原是一塊商業(yè)用地，占地將近5萬平方米，規(guī)劃建筑面積約13萬平方米。其黃金地段價值曾引起過多家地產(chǎn)商的濃厚興趣，入市七年來四度易手，但最終還是沒有逃過停工閑置的命運(yùn)。
2003年底，項目落到了現(xiàn)在的業(yè)主手中。與前三任倒手炒賣謀利的想法不同，這家公司最初的確是抱著“做實業(yè)”的目的而來。正因為這樣，面對2004年的“8·31大限”， 資金并不充裕的他們，仍然設(shè)法協(xié)調(diào)各個股東，在截止期前湊齊土地出讓金，成功“闖關(guān)”，并于同年10月正式開工建設(shè)。
然而，現(xiàn)在看來，恰恰是當(dāng)初費(fèi)盡心機(jī)“湊”出來的土地出讓金，為其后來的命運(yùn)埋下伏筆。
據(jù)記者調(diào)查得知，該公司由三個股東共同出資成立，第一大股東占40%的股份，另外兩個股東分別持股30%。但“闖關(guān)”時須繳納的土地出讓金等費(fèi)用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司的注冊資本金。于是，各個股東同意按照股權(quán)比例分別再注入新的資金，以供“闖關(guān)”之用。
問題是大股東在未告知另外兩個股東的情況下，不是動用自有資金，而是向外借款投入，且項目開始運(yùn)作后，此筆借款一直未歸還。后來債權(quán)方希望以該股東持有的公司40%股份作價償還，但卻被后者拒絕。2005年初，雙方為此打起了官司。
由于擔(dān)心牽涉到大筆債務(wù)的法律訴訟可能會導(dǎo)致公司資產(chǎn)被凍結(jié)，另外兩家股東不敢再向公司繼續(xù)注入資金。與此同時，當(dāng)時中央出臺嚴(yán)格控制拆遷的政策，拆遷成本驟然提高，銀行信貸資金又禁止用于拆遷，該項目被迫全面停工，一直拖延至今。
冰山一角
嚴(yán)格來說，西長安街這塊地只是冰山一角。有確切資料表明，在“8·31”闖關(guān)成功的北京200多幅房地產(chǎn)用地中，有近百塊迄今為止都未動工開發(fā)。除了上述牽涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)糾紛的典型案例外，這些地塊大多受阻于拆遷。
比如位于北京市東四一帶占地5萬多平方米的某危改地塊，便是如此。該地塊2003年以“危改帶商業(yè)開發(fā)”的模式，由一家房企買下。按照北京市當(dāng)時的城區(qū)危房改造政策，該地塊大約30%左右的面積用于建設(shè)回遷房，70%進(jìn)行商品房開發(fā)。不過，政府提出的條件是，房企方面負(fù)擔(dān)地塊拆遷工作。
那個時候，幾乎每個人都認(rèn)為僅需負(fù)擔(dān)30%面積的回遷房建設(shè)，這塊地?zé)o疑是很大的“肥肉”。但跟玉泉路口地塊一樣，恰逢中央調(diào)整拆遷政策，這塊地實際拆遷成本比預(yù)期超出5倍之多。在此情況下，受委托拆遷公司提前撤出，也再沒有其他公司敢接這個吃力不討好的活。
但在“8·31”大限到來之前，該公司還是補(bǔ)繳了土地出讓金，并依靠危改地塊的特殊性“闖關(guān)”成功。可是此后兩年間，隨著北京房價快速上漲，拆遷安置的難度和拆遷成本都一再提高，直到現(xiàn)在，這家公司都無力繼續(xù)推進(jìn)拆遷工作。
類似這樣的情況，在北京舊城區(qū)中并不少見。據(jù)記者所知，“8·31”闖關(guān)成功后未動工開發(fā)的地塊，三環(huán)以內(nèi)的占了相當(dāng)比例，這些土地不要說“七通一平”，大部分連“三通一平”的起碼標(biāo)準(zhǔn)都難以達(dá)到。
“一是拆遷成本趨高，二是政府加強(qiáng)舊城保護(hù)政策，項目控制規(guī)劃也受到影響，進(jìn)而減緩了開發(fā)進(jìn)度，甚至迫使其不得不停工。”一位市場人士表示。
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