【策劃人語】

　　今天是9月1日，秋高氣爽的好日子已經在望。

　　地產圈最近一直有這樣的聲音：調控政策差不多出完了，觀望期也該結束了，開發商們躍躍欲試，加上地產銷售“金九銀十”的常規定律，新一輪的樓市高潮即將在這個月到來。

　　我們的判斷是，近期想要有真正的樓市“金九銀十”，必須跨過7道難關。分別是，持續高企、并未實質性回落的房價，被觀望氛圍壓抑的需求，高昂的營業稅，突然強征的個稅，連續加息，中小戶型結構供應的缺失以及土地閘門的收攏。

　　這些倘若不能有所破局，“金九銀十”終究只能是少數人的一廂情愿。

　　七劍當頭，殺傷力幾何？

　　結構

　　中小戶型唱不了主角

　　殺傷力：★★

　　樓市產品供應結構也是影響“金九銀十”能否正常發揮的因素之一，畢竟，能多提供符合普通購房者居住需要的房子，購買力才容易被“激活”。然而，今年的結構調控落實不過幾個月時間，中小戶型想唱主角還為時尚早。

　　就在今年7月建設部出臺結構調控細則的前一天，記者調查發現，當前我們的住宅市場已陷入一個“倒70%”的怪圈。在不少城市，不是“90平方米以下中小戶型占70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大戶型占據著住宅成交總量的70%”，現實似與政府調控目標背道而馳。

　　調控政策實施至今，來自上海易居房地產研究院的統計顯示，就在上周，上海的商品住宅新增供應倒比前一周有所增加，共2941套，達到33.75萬平方米。然而，在21個有新增房源推出的商品住宅項目中，套均面積90平方米以下的僅3個。銷售情況也不理想，17個項目的去化率在5%以下，其中11個成交為零。

　　不僅在上海，北京的月度統計也顯示，7月北京商品住宅中，期房的套均面積為119平方米，現房的套均面積為156平方米。在結構調控新政背景下，與6月份相比，住宅期房的套均面積僅下降了1平方米，而住宅現房的套均面積又增加了3平方米。

　　看來，雖然各地已在土地出讓、規劃審批等環節對戶型結構進行限制，但“倒70%”的樓市現狀眼下還暫難改變。此外，記者也了解到，的確有部分開發商“藏”了一部分小戶型房源，準備在旺季時推出，可是面對政策、金融等調控措施的疊加影響，要想在越來越濃的觀望氛圍中成功突圍也非易事。

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