土地
遠(yuǎn)水解不了近渴
殺傷力：★
除了“兩稅一貸”、價(jià)格高企等直接因素，“供應(yīng)鏈”上的原因也使“金九銀十”面臨窘境。
根據(jù)“國六條”及其細(xì)則的要求，90平方米以下的中小戶型的住宅應(yīng)占70%；并且土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。“雖然各大城市已經(jīng)開始在土地供應(yīng)上做文章，比如根據(jù)中央要求，加大保障性住房的土地供應(yīng)，積極籌備限價(jià)商品房的開發(fā)等，但要產(chǎn)生效果并非是一朝一夕的事。”業(yè)內(nèi)人士指出。
正如業(yè)內(nèi)所預(yù)期的，一些地價(jià)和房價(jià)屢屢攀升的城市今年供地放量。如廣州就在上周把今年計(jì)劃供應(yīng)的18幅、104萬平方米的商品住宅用地全部推出，并計(jì)劃在9、10兩月出讓完畢；北京則在未來幾個(gè)月里還有40幅土地即將入市或進(jìn)行交易，其中具備居住用途的土地占到24宗。不過也有一些城市供應(yīng)不多，如上海遲至上月才公布了今年1號土地出讓公告，13幅涉及住宅的地塊也多集中在外環(huán)線以外。
“即便大幅供應(yīng)，土地供應(yīng)對樓市的短期影響不大，卻是市場各方判斷中長期樓市走向的風(fēng)向標(biāo)。”地產(chǎn)分析師指出，“一方面，土地杠桿在今年房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用也已初步顯現(xiàn)，但另一方面，增加土地供應(yīng)以改變目前樓市供求失衡的狀態(tài)、以平抑房價(jià)的迅速上漲，這方面的效果要得以體現(xiàn)尚需時(shí)日。”
房價(jià)
“金九銀十”的致命之擊
殺傷力：★★★★★
調(diào)控一波緊一波，房價(jià)卻久控不下，依舊高高在上。如此樓市形勢，迎接“金九銀十”似乎已成奢望。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受政策影響，8月份上海二手房市場交易量較調(diào)控前下跌近一半，一手房日交易量也由6月前的500余套降至目前300余套的水平，下降近半成為市場默認(rèn)的事實(shí)——“冷凍”成交量的，仍然是不落的房價(jià)。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)、信義房產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)的市場反饋，從八月起開征的二手房個(gè)人所得稅令多數(shù)售房者要么轉(zhuǎn)售為租，要么直接將稅收成本加入房價(jià)，“稅收反推房價(jià)上漲”的預(yù)言似乎就要成真。
盡管有市場人士此前判斷，隨著投資者資金鏈進(jìn)一步吃緊，大量二手房源可能降價(jià)拋盤，但實(shí)際情況顯示，投資客的資金實(shí)力顯然階段性地戰(zhàn)勝了剛性需求。“9、10月仍是高價(jià)與滯銷的膠著時(shí)期。心理大戰(zhàn)才剛剛開始。”美聯(lián)物業(yè)人士稱。
雖然上海人并未感到多少房價(jià)下跌的意思，但是國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字卻表示，在全國70個(gè)大中城市7月房價(jià)普漲6.7%的情況下，上海還算是最有“調(diào)控效果”的城市，房價(jià)總體下跌3.6%。所有城市中，只有上海、溫州、丹東等很少幾個(gè)城市有回落趨勢，部分中小城市房價(jià)更是以遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)際漲幅一路上揚(yáng)。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的24個(gè)住宅樓盤中，售價(jià)超過9000元/平方米的項(xiàng)目有12個(gè)，占總數(shù)的一半。9月、10月雖然預(yù)計(jì)有80個(gè)新盤入市，但比去年同期減少了一半，且大部分為尾盤銷售。值得注意的是，供應(yīng)吃緊的同時(shí)推動(dòng)著價(jià)格進(jìn)一步走高，未來兩個(gè)月北京房價(jià)超過9000元/平方米的項(xiàng)目已經(jīng)增加到14個(gè)。
在此情況下，大多數(shù)自住性購房者正越來越多地將房價(jià)下調(diào)期望寄托在小戶型住宅用地的出讓上。但是，從各地新出讓土地情況來看，這一希望仍然渺茫。比如近期，上海1號土地出讓公告明確規(guī)定90平方米以下小戶型占比70%以上，甚至有些地塊要求達(dá)到80%以上，由此將有13000余套的小戶型商品房在二年內(nèi)推出。
但是，也有分析人士擔(dān)憂，這并不意味著上海未來所有出讓住宅地塊均按此標(biāo)準(zhǔn)，可能為未來更多市中心區(qū)域的大戶型高房價(jià)樓盤騰出指標(biāo)。小戶型遠(yuǎn)效化的供應(yīng)特征是否會(huì)重演過去部分配套商品房“無人問津”的窘境仍然有待檢驗(yàn)。
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