需求

   “旺季”難有看房人

　　殺傷力：★★★★

　　當占據了此前需求量60%到70%的投資客全線撤離，這個“金九銀十”的看房景象可想而知。

　　陳先生并不是職業的炒房人，但同樣希望在房產投資中有所收益。他想賣掉的第二套房產屬于5年之內轉讓，加上契稅、所得稅，賣了這套房子只能賺三五萬塊錢。“而要想再買一套大一點的房子，不僅房價太高，房貸利率又持續漲，還款壓力越來越大。”考慮到眾多因素，陳先生打消了在9、10兩月換房的念頭。

　　經紀人介紹，目前這類想改善居住條件，間接從投資中獲利，卻又并非絕對剛性需求的情況在市場上普遍存在。在房價不降，政策頻出的情況下，這些需求顯然不會貿然入市。

　　“以股市經驗判斷，樓市此輪的低谷至少持續三至五年。”同樣是投資者，一位證券從業人這樣預測。更何況，2001年開始對股市的調控遠沒有如今天對樓市調控那樣全線壓陣：從稅收到利率，從結構到土地，甚至到全國范圍的樓市反腐風暴。

　　“樓市調控正經歷一場持久深廣的變革時期，效果的顯現并非一朝一夕，單純的投資者不會再沖動進入，寄希望于地方政府調控的老百姓也不會在短期內看到房價大幅下降的可能。”上海房地產評論人林戈稱。

　　市場人士提醒，健康適量的投資是市場興旺的重要組成部分，一點投資都沒有的樓市將引來自住觀望的連鎖反應，這對這個樓市往常旺季的打擊非常大。

　　營業稅

　　難以轉嫁的高昂成本

　　殺傷力：★★★

　　如果說賣房者現在最大的成本支出和心理壓力，不是看起來高得嚇人的個人所得稅，而是實實在在的營業稅。

　　這是一個2005年才開始征收的樓市新稅種，最早是上海地方要求1年內轉讓的房產，由賣房者按照轉讓價的5%繳納，加上其他的稅費，總稅賦達到5.5%；去年“國八條”后，全國改為2年內轉讓的房產均要征收；今年“國六條”后，又將征收年限延長到5年內。一下子，目前市場上大部分轉讓的房產均難逃此稅。

　　“營業稅對于投機客的打擊最大，因為它的稅賦是實打實的轉讓價的5.5%左右，一百萬元的房子必須繳納5.5萬元，相比起來，個人所得稅雖然是要求繳納所得的20%，但是由于不少地方都是按照房產轉讓價的1%來核定征收，因此其效力已經大大降低，不過是營業稅的五分之一還不到。”地衡地產的專家表示，“因此，無論是對于交易雙方的心理層面，還是經濟上的實際影響，營業稅都是一筆高昂的成本。”

　　由于營業稅稅賦不低，不少賣房者都想轉嫁給買房者，但是，由于“金九銀十”的到來，房源供應量有所上升，這樣的供需不平衡讓這種轉嫁的想法不過是一廂情愿。“現在至少有8成的掛牌出售客戶希望能轉嫁稅費，但是由于買方的觀望心理更加濃厚，這種轉嫁大多遭到拒絕。這九、十兩個月，估計會有更多的人賣房，這種想法更難實現。”

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