北京　“風暴”前氣氛凝重

　　在深圳市政府堅定不移地貫徹國家房地產調控政策、出臺“深圳細則”之后，北京市仍無細則出臺，倒是曝出主管城建工作的北京市副市長劉志華被免職、京城地產界重量級人物劉曉光被傳喚配合調查的新聞，這令業界人士對未來的“北京細則”以及調控力度平添了幾分想象空間。

　　在剛剛結束的北京夏季房展會上，從市場動向似乎可以看出些許端倪：4天的夏季房展會僅意向性成交了4.5億元，不及以往展會的三成，創下近年來的新低。對于這種市況，有著不同的解釋。較為普遍的看法是，房產調控政策效應開始“發酵”，購房者在觀望等待。但熟悉市場的人士則認為，北京開發商在靜待政策細則出臺，所以參展的興趣不大。此外，普通住宅太好賣了，所以沒有宣傳推廣的必要。

　　從購房者與開發商的觀望等待可以看出，具體政策實施細則的制定將會對北京市場走勢產生巨大的影響。

　　北京房地產市場處于政策“真空期”時公布的統計數據，頗能說明一些問題。6月底，北京市統計局公布的數據顯示，1-5月，北京市普通住宅價格指數累計為109.4%，漲幅累計9.4%。新建商品房價格漲幅繼續增加，二手房價格漲幅有所回落，普通住宅價格漲幅略高于高檔住宅。日前，有消息稱，今年上半年北京房地產業完成稅收110.7億元，增收28.6億元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超過百億。

　　“房價上漲9.4%，房地產業相關稅收增長13.5%，這就挺能說明問題。”房地產業界一位人士分析，“這表明房地產的利益格局是，政府拿‘大頭’，開發商得‘中頭’，房地產衍生行業賺‘小頭’。所以說，如果僅是行業利益集團的游說還不足以令中央政策的落實化于無形，各地方政府的利益盤算才是這場博弈的關鍵所在。”

　　令眾多北京開發商感到不安的是，目前在北京已經拿到規劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產項目有600多個，總規劃建筑面積達2000萬平方米。在這些項目中，套型建筑面積在90平方米以下的戶型僅占10%。如果嚴格按照九部委的文件精神執行的話，市場結構調整的力度將非常大。由于原來的規劃條件將有重大改變，不僅開發商的產品市場定位要“推倒重來”，而且已開盤項目若后繼開發規劃作出調整，肯定會對此前買房的客戶產生影響。不過，按照北京市有關方面的說法，管理層將本著“認真貫徹，結合實際”的原則，綜合考慮各方面的因素，在保證市場穩定的前提下，出臺相關細則。因此，北京市場的未來走勢將在很大程度上取決于政策細則的內容。

　　業界一位資深人士預測，行政力量強力介入下的這次房地產結構調整，將導致市場格局發生根本性變化。最晚到明年一季度，大量套型面積90平米的中小戶型住宅將在市場上出現。雖然房子的單價不一定會下降，但總價肯定會大幅降低，這將使一些原來買不起房的人看到希望。對于房地產業來說這也是一個長期利好，因為在客觀上能動員出更多的購買力進行住房消費。到明年，隨著廉租房和經濟適用房等社會住房保障體系的完善，房地產市場結構會更趨合理。

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