7 房價

　　終極判斷：整體平穩(wěn) 局部下跌

　　面對層出不窮的政策，市場各方紛紛預(yù)測著不同領(lǐng)域的影響；越來越多的購房者開始詢問何時可以入市購房。所有的預(yù)測和詢問最終指向一個方向——今年房價會降嗎？

　　本周三(26日)，易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理陳嘯天、荒島房產(chǎn)工作室市場總監(jiān)馮偉應(yīng)邀坐客上證第一演播室，開啟房價終極判斷的大討論。

　　房價下降預(yù)期：小幅下降，局部下降

　　主持人：兩位嘉賓好！上半年全國的樓市數(shù)據(jù)已經(jīng)有了結(jié)果，5.8%的房價漲幅可以看出，樓市仍處于“有價無市”的階段。因此在討論近期的政策和影響之前，我們還是想請專家首先預(yù)測一下未來的房價走勢，因?yàn)檫@實(shí)在是大家最關(guān)心的問題。

　　馮偉：整體來說，6月份上海市場成交量有明顯的下降。7月份的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是下降肯定也是比較大的。雖然6、7月本來就屬于樓市淡季，但是目前的成交現(xiàn)狀顯然與此輪宏觀調(diào)控相關(guān)。因此8、9月以后能否如常回暖，才是驗(yàn)證政策影響的關(guān)鍵時期。這一次調(diào)控對中國整體市場都會產(chǎn)生影響，相比而言，上海在大城市中很可能是影響最小的一個。

　　陳嘯天：我個人覺得下半年房地產(chǎn)市場還將是一個不斷調(diào)整的過程，起碼在7、8月份時這種調(diào)整會比較明顯，成交量供應(yīng)量還會進(jìn)一步萎縮，直接影響當(dāng)然是價格上的調(diào)整。但是這種調(diào)整會是逐步的、漸進(jìn)的過程，幅度也會是有限的。到9月、10月的傳統(tǒng)銷售旺季，我相信消費(fèi)者對政策的適應(yīng)性會有提高，自住需要的觀望情緒可能減少，成交量有望出現(xiàn)一個回暖的過程。開發(fā)商可能會采取一些優(yōu)惠促銷活動，但是指望整體市場價格有一個比較大的下跌仍然是可能性不大。

　　調(diào)控周期預(yù)測：未來調(diào)控將是常態(tài)

　　主持人：對于開發(fā)商、中介商、購房和投資者而言，應(yīng)該如何看待以后的政策頻率？

　　陳嘯天：對于開發(fā)商來說，他們可能會漸漸習(xí)慣把調(diào)控當(dāng)作一個常態(tài)，主動積極去迎合地方政府和中央政府的主要精神，調(diào)整自己的開發(fā)策略和營運(yùn)模式，為政府解決一些當(dāng)前房產(chǎn)問題。這是我們很多企業(yè)需要面臨的較大問題。比如說以后的90平方米物業(yè)形態(tài)為主，是不是要主動地適應(yīng)？另外開發(fā)商的開發(fā)理念及思路也都需要改進(jìn)，包括戶型做法的創(chuàng)新等。對于投資者來說，從中央到地方對投機(jī)行為日益嚴(yán)格的控制可以預(yù)測，未來樓市的投機(jī)行為會大量減少，長期投資無論對商業(yè)或辦公，風(fēng)險都還是存在的。

　　馮偉：對于開發(fā)商來說調(diào)整心態(tài)確實(shí)變得非常重要，追求暴利的時代已經(jīng)過去。包括代理商在內(nèi)，銷售樓盤時價格不再是主要目標(biāo)，而是求量。如果說未來投資，我覺得商用地產(chǎn)和別墅的投資前景是可以看好的。

　　政策分析：樓市結(jié)構(gòu)、外資迎來深層調(diào)整

　　主持人：新一輪宏觀調(diào)控與去年新老“國八條”為代表的政策調(diào)控，有哪些明顯變化？

　　陳嘯天：最核心一點(diǎn)是，中央的調(diào)控思路已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，即調(diào)控走向多元化和微觀化。市場為什么會調(diào)控，無非是房價漲得太快、市場管理過松和信貸過松。此前中央政府也針對這些問題出臺了相應(yīng)政策，包括土地、經(jīng)營、輿論引導(dǎo)和監(jiān)管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各級層面自己去落實(shí)。而這一輪調(diào)控不同，很明顯中央更注重細(xì)化和規(guī)范化。

　　馮偉：另外，我覺得這一輪調(diào)控抑制投資大于抑制需求。從金融市場的信貸角度，包括外資投資的限制等，我覺得它的殺傷力是在投資方面。但在消費(fèi)領(lǐng)域的殺傷力同樣存在，這個主要表現(xiàn)在心理預(yù)期的殺傷。影響成交量的主要原因一個是價格，第二個是心理。

　　主持人：能不能預(yù)測一下未來樓市結(jié)構(gòu)方面的發(fā)展情況。

　　馮偉：九部委意見剛出來的時候還沒有落實(shí)到各個城市自己控制，仍以單個項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，要求70%以上面積建小戶型。有的開發(fā)商束手無策。現(xiàn)在細(xì)則出來了，大家可以松一口氣，但到底怎么樣做還是不知道。目前看來戶型問題確實(shí)是考驗(yàn)政府決策智慧的時候了，因?yàn)?0%小戶型這個量是很難控制的，按照板塊同樣很難控制，按照價格其實(shí)也很難控制。

　　陳嘯天：這需要地方結(jié)合實(shí)際情況微觀細(xì)化的研究，到底這個區(qū)域什么樣結(jié)構(gòu)適合市場。因此在未來戶型的創(chuàng)新上，地方政府和開發(fā)商需要花很大精力去探討研究。我們相信上海的細(xì)則應(yīng)該不會與中央政策有太多區(qū)別，不會超過大連、西安的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)是以總量70%為主。

　　主持人：外資投資房地產(chǎn)的走勢會怎樣呢？

　　陳嘯天：影響顯示在幾個方面，對供應(yīng)層來說，外資投資的總量將會有一個比較大的萎縮。需求方面，短期的外資投機(jī)由于成本的大幅度上揚(yáng)，也會有大量的遏制；對于長線投資者則影響比較少。最值得關(guān)注的是大城市，北京、上海、廣州的高檔物業(yè)市場沖擊會比較明顯。

　　氣球理論：過分助脹、助壓都會爆

　　主持人：感謝兩位嘉賓全面的分析和預(yù)測。能否最后對調(diào)控決策層提些建議？

　　馮偉：行政手段本質(zhì)上說對市場經(jīng)濟(jì)是必要的，像有些國家和地區(qū)確實(shí)由于缺少監(jiān)管和調(diào)控發(fā)生過樓市崩盤。但是行政手段不是萬能的，運(yùn)用不好會帶來負(fù)面效果。因此中央的宏觀調(diào)控和地方政府的微觀政策應(yīng)該有效配合、達(dá)到適度。市場就好比一個氣球，我們把它一壓再壓，承受力不足就會爆掉，這和沒有控制的膨脹的爆掉結(jié)果，其實(shí)是一樣的。(活動策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：于兵兵)

    （來源：上海證券報）

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