北京：高價樓盤拉動房價一路狂飆

　　“是高價樓盤帶動了北京整體房價飛速上漲。”這是《樓市》雜志總經理蔡鴻巖在5月11日舉辦的“2006中國房地產調控政策專家研討會”向記者透露的。他說，以萬城華府為例，當時策劃的時候我參加了，他們預期TOWNHUOSE每平方米的售價是1.5萬，而現在已達到了三萬塊錢，還要托關系才能定到房子。像這種房子對市場房價帶動效應是非常明顯的。

　　“我們重點監控了從2000年以來北京房地產市場的區段行情走勢。”蔡鴻巖表示，從2000至2003年，價格基本是平行的區段；從2003至2005年這個區段房價是明顯的大幅增長。2003年北京是以一個典型性的樓盤，帶動了整體房價大幅度的拉升，它就是棕櫚泉。棕櫚泉在非典之后熱銷，一期房價每平方米在8000塊錢，一期入住之后房價立刻漲到一萬二三以上，而且帶動了東部地區，又蔓延到整個市場層面房價的拉升。在2004年這個階段，老百姓個人投資趨熱，掀起了北京房地產的熱潮。在2005年國家宏觀調控之后，平均增幅開始接近20%。我認為去年對北京整體房價拉升，也有幾個代表性的項目，像唐城一品，現在開盤價格每平方米是6萬塊錢，最好戶型價格每平方米接近10萬塊錢。另外，像星河灣這樣的項目對市場也構成了直接帶動的影響，開盤價格每平方米是1.5萬元，成交量從去年8月份到現在已經超過了25億元，從這些數據我們不難看出，高價樓盤對整個市場影響是非常巨大的，由于它們的出現，這些區域的其他樓盤也迅速地展開了“追風行動”。

　　另外，北京房價在短期內迅速飛升還有五方面的附帶因素：第一，土地高拍推動了價格上漲，這是在8.31土地政策調整之后大家公認的一個現實，每一次拍地都推動地價上漲帶動房價上漲。第二，是受金融層面的影響，主要是人民幣升值潛力的帶動。現在很多海外游資紛紛進入中國進行房地產投資，包括基金和很多“海歸”的購房，在北京、上海表現尤為明顯。第三，就是奧運效應。去年我們也做了預期，預測在2006年和2007年奧運會之前，應該是北京房價的一個波峰階段。第四，就是首都效應帶來的房價堅挺，不少有錢人都想在北京投資置業，造成需求的過分集中。最后，就是城市化的進程，像北京、上海這種中心城市，包括各省會城市需求的帶動效應。

　　蔡鴻巖認為，在整個房價上漲當中，在政策層面有很多不對位和缺位的地方。如何運用有效的市場調控手段？我認為，首先要對需求進行調控，而不是從初級供應層面進行調控，可能才會真正對市場進行有效的調控。比如從終端消費進行調控，就像4月份出臺的消費稅，對相關高消費起到了抑制作用，而這次消費稅征收范圍不含有房產。而現在大量的有錢人、投資者正在對城市住房形成主體消費結構，所以在政策層面如果對這方面進行調整，我認為是比較有效的。(洛濤)

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