上海：成交放量難說樓市回暖
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最近以來有兩件新鮮事，一是個(gè)人房貸降幅減少和成交量的再度放大；二是傳聞“一人貸款6.5億購買110套房”。對(duì)于上海樓市乃至全國樓市，這兩個(gè)事件都顯得意味深長(zhǎng)。
央行上海總部日前發(fā)布的報(bào)告顯示，4月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款減少22.51億元，而前3個(gè)月每月的平均減少額為29.6億元。雖然尚未止跌，但跌幅減少卻令滬上銀行略微松了一口氣。
與此相關(guān)的另一個(gè)事實(shí)是，4月上海商品住宅預(yù)售在3月成交量“井噴”后再創(chuàng)新高，成交規(guī)模達(dá)233. 5萬平方米，環(huán)比增幅達(dá)29.9%。今年1至4月，上海住宅預(yù)售累計(jì)成交規(guī)模為649. 5萬平方米，是去年同期規(guī)模的85.6%。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)再度趨于過熱？有關(guān)專家對(duì)此持否定觀點(diǎn)。他們認(rèn)為，世博會(huì)建設(shè)1.8萬戶居民動(dòng)遷和軌道交通前期建設(shè)1.3萬戶居民動(dòng)遷構(gòu)成了上海近來樓市回暖的重大動(dòng)因，海外基金進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)則對(duì)這一動(dòng)因起到了加強(qiáng)的作用。
還有一則傳聞也令人深思。近來，上海一直盛傳“一人貸款6.5億元買了110套房”，且傳出，這110套房的貸款已經(jīng)出現(xiàn)問題。不管這個(gè)消息是真是假，一個(gè)沒有爭(zhēng)議的事實(shí)是，炒樓客與房地產(chǎn)商的資金鏈確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)斷裂，而這種斷裂不僅僅限于以上海為代表的長(zhǎng)三角區(qū)域。
目前，中小房地產(chǎn)商出現(xiàn)借高利貸、轉(zhuǎn)讓股權(quán)維持資金周轉(zhuǎn)在長(zhǎng)三角已是不是秘密。“宏觀調(diào)控，特別是銀行信貸政策方面的調(diào)控正在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的生存競(jìng)爭(zhēng)起加速作用。”上海房地產(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論人顧海波說。江蘇一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商則告訴記者，目前長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目換老板現(xiàn)象并非罕見，其主要原因就是資金問題。
在房地產(chǎn)商處境困窘的同時(shí)，今年以來各大資產(chǎn)市場(chǎng)間資金流向也出現(xiàn)新的動(dòng)向。“五一”黃金周后，滬深證券市場(chǎng)成交急劇放大，股市大漲。5月12日，上證綜指收于1602.83點(diǎn)，在時(shí)隔兩年后再度登上千六大關(guān)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，股市外圍資金極度充沛，并正源源不斷地進(jìn)入市場(chǎng)。“春節(jié)后的兩個(gè)月左右，大批資金開始介入股市。這批資金最重要的可能不是正規(guī)軍，而是從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向證券市場(chǎng)的資金，規(guī)�；炯性趲浊f至幾億元之間，總體的資金量預(yù)期在幾千億元�！苯鹦抛C券分析師董佳芳說。
顧海波分析認(rèn)為，在樓市回暖與資金鏈斷裂，在宏觀調(diào)控與房市依舊高溫之間，有著太多的悖論。
首先，當(dāng)前的房貸跌幅回落和成交放量并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資性需求占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。他說，資金外溢對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量需求將產(chǎn)生一定的抑制作用。目前最大的可能是，房市將取決于政府調(diào)控的決心與力度，成為“政策市�！�
其次，房地產(chǎn)資金外流與資金鏈的斷裂并不意味著樓價(jià)就能下跌。不少消費(fèi)者曾將平抑房?jī)r(jià)的希望寄托于房地產(chǎn)商的資金緊張，但事實(shí)證明，房地產(chǎn)商的資金鏈問題帶來高利貸，帶來拋盤與接盤，帶來行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，并沒能帶來房?jī)r(jià)的回落。
“這說明，平抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開。在這些環(huán)節(jié)，去年以來的樓市調(diào)控做得并不出色�！鳖櫤２ㄕf。(蔡國兆 徐壽松)
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