中新網2月10日電 據《國際金融報》報道，全上海市交易新建商品房僅24套，這是2月1日春節假期后上海地產交易恢復首日的交易量，較去年同期下降竟達70%，無疑震驚了市場。

　　與此同時，春節長假7天，“網上房地產”假期上海市成交量僅146套，與去年同期成交的397套相比，只占去年數量的37%。在今年春節后的4個交易日中，內環成交量9套，內外環間為79套，外環以內36套。

　　根據中原研究咨詢部數據顯示：春節所在的本年度第4周，上海住宅成交套數2216套，成交面積23.7萬平方米；其中普通住宅成交853套，成交面積11.44萬平方米；配套商品房成交1363套，成交面積12.26萬平方米。配套商品房、動遷房的成交占總成交的51.7%。第5周上海住宅成交套數121套，成交面積1.38萬平方米；其中有119套的成交為普通商品房。

　　春節前后，上海市樓盤成交數額出現急劇下滑，二手市場情況也與此類似。從全市的成交情況來看，主要成交集中在浦東和閔行區。然而租賃市場則開始今年的第一波熱潮，提早返滬的海外客戶和外地客戶成為節后租賃市場的主要需求來源。

　　購房意愿難撐市場

　　在如此低的成交量背后，究竟是怎樣的市場和購房者心態？

　　今年1月，央行公布了近期居民統計數值和未來三個月的城鎮居民購房意愿指數，有意愿購房的居民比例為11%，比去年三季度上升了3.8%。從這個數據的變化，似乎可以看出房地產市場的人氣度有所恢復。然而仔細分析這個數據，卻可以發現事實并非如此。

　　漢宇地產市場研究中心認為，三季度城鎮居民購房意愿指數僅為7.3%，相比出現在2004年底的最高數值31.6%不到1/4。如此低的居民購房意愿，不僅反映了樓市在政策調控下，投資購買需求被基本上清除出市場，同時也說明了正常居民自住需求的購買也被大大抑制。而在這其中，最大的因素則是對未來樓市價格走向持看跌的態度已經成為市場的主流。

　　去年第四季度，因為種種因素，包括開發商銀行貸款到期的再借貸運作、投資者年底個人事務處理、以及這兩者一些降價帶來的成交回升，使得市場在數據上看起來有回升的跡象。同時，由于賣方在宣傳口徑上不斷地表達2006年樓市回升的預期，綜合作用下，城鎮居民對房地產市場的未來預期有所好轉，故而出現了3.8%的上升。

　　2006年同時也是一個住宅供應的高峰年。從房地網上登記預售和預計銷售的樓盤來看，除了少量的市中心高檔物業以外，大部分新增樓盤都是近郊的中低價位自住樓盤，且這些樓盤在成本上的優勢使得他們能在銷售定價策略上更為靈活，從而促進物業銷售成績。預期2006年全年的新增樓盤供應量在2000萬-2500萬平方米左右，其中普通住宅供應量在1800萬-2000萬平方米左右，占了絕大部分。

　　總體來看，2006年的市場尚處在一個模糊的狀態中，而目前的基調則還是下調。漢宇地產總經理施宏睿認為：房地產市場調控正在繼續和深化中，2006年上半年的房地產價格依然面臨較大的壓力；而市場在調控中，買家已經出現了一定的結構性變化，這對全年的房地產市場發展有著較為深遠的影響。“高檔物業是最有可能波動的，而中低檔物業，則會穩定地繼續下調。上海樓市調整不到位，空談復蘇的時間表是沒有意義的，因而，不能簡單地去說2006年上海樓市會否回暖，只有調整到位才有復蘇的可能。”

　　后續調控前景不明

　　于是，問題的癥結就集中在了調控上，是否還會有政策的出臺來左右這個已經脆弱不已的市場，成為了關注的焦點。

　　但是實際上，從最近發改委對2006年房地產市場發展及調控的觀點來看，房地產調控不會僅僅2005年一年間就結束，開發商和投資者面臨的不是一次考驗，而是真正的需要自我改變。建設部有關人士也在日前表示，全國房地產市場的調控將繼續保持并得到加強，建設的主要方向是適合普通居民居住的中低價房屋，嚴格管理中高價格的房地產項目的建設，保持房地產市場健康的運作環境。

　　之前很多研究機構都在預測，2006年前兩季度是否有新政策出臺，將成為全年房地產市場發展的風向標。而從發改委的言論，以及一些關于對第二套房屋購入的稅增加、二手房買賣所得稅征收等政策的討論，亦無不顯示出，一旦市場再次不正常上升，這些有巨大抑制作用的政策必將出臺。因此，市場分析人士認為，從政策因素上來說，2006年市場回暖再攀新高基本不可能；而從市場因素來看，只有真正的市場走好表現才能帶動購房信心，這是目前靠宣傳帶動的信心所無法做到的，一旦前三個月市場成交保持低迷，看跌的市場心態還是會導致購房意愿的下降。

　　老城區動拆遷，這將是2006年建設部嚴加管理的部分，由于之前房屋動拆遷增加，而動遷居民的配套房屋供應不足，在一定程度上加劇了城市居民住宅需求和供應的不平衡。而就目前中心城區的動拆遷來看，上海主要是軌道交通建設相關的市政動遷，有M5、M7、M9等幾條軌道交通沿線的舊城區需要動遷，區域涉及浦東、楊浦、虹口、盧灣、黃埔等多個中心城區，而在配套商品房和中低價商品房逐步交房的基礎上，這些市政配套動遷居民的拆遷用房供應充足。同時，由于目前動遷費較高，而市場樓價相對較低，眾多動遷戶也會選擇自行購置一些區域良好、配套完善的樓盤，這將成為今年政策影響下市場的另一個看點。(鄧旭）