“低價(jià)格、大規(guī)模”的巨大潛力
實(shí)現(xiàn)住宅供給模式向“低價(jià)格、大規(guī)模”轉(zhuǎn)變，是政策設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。對(duì)于政府來(lái)講，這一模式能夠比副作用極大的貨幣/證券市場(chǎng)政策，更有效地吸收流動(dòng)性；對(duì)消費(fèi)者來(lái)講，可以用現(xiàn)在的成本，獲得十幾年以后的不動(dòng)產(chǎn)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商和已經(jīng)置業(yè)的居民來(lái)講，不會(huì)影響高端物業(yè)的價(jià)值從而打擊投資需求；對(duì)于銀行來(lái)講，利率雖然不高，但貸款規(guī)模大，成本低，可為大量存差找到出路。由于這一政策不會(huì)對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格造成影響，也就避免了因抵押品貶值而導(dǎo)致的壞賬。
“先租后售”的模式相當(dāng)于將房地產(chǎn)增值期權(quán)化，既吸收了市場(chǎng)上巨大的流動(dòng)性，又使廣大低收入人群，可以在滿足居住需求的同時(shí)，共同分享未來(lái)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。政府的目標(biāo)，就是以最低準(zhǔn)入門檻，幫助人民在城市置業(yè)。
也許有人會(huì)問(wèn)，為什么租房不能成為解決住房需求的主流？這一方面是因?yàn)檎疀](méi)有足夠的財(cái)力做全體居民的大房東，但更主要的是因?yàn)闈M足同樣人口的居住需求，租房和買房所投入的社會(huì)資源和成本幾乎是一樣的，但形成的社會(huì)信用和財(cái)富分配大不相同。永久的居所，是農(nóng)村人口進(jìn)入城市的大門。住宅就像“城市公司”的“股票”，是分享城市增長(zhǎng)的起點(diǎn)。讓農(nóng)民進(jìn)入門里，還是騎在門檻上，會(huì)導(dǎo)致完全不同的社會(huì)心態(tài)和城市運(yùn)營(yíng)成本。
目前全國(guó)的住宅竣工量遠(yuǎn)小于實(shí)際需求，如加上農(nóng)民工的定居需求，供需缺口會(huì)更大。這都意味著住宅供給的合理規(guī)模，可以遠(yuǎn)比現(xiàn)在的實(shí)際供給要大。這些潛在的需求能否變成有效的需求，關(guān)鍵是看置業(yè)的門檻能降到多低。如果每年能夠?yàn)?000萬(wàn)居民(或2000萬(wàn)戶)提供住宅，大約10～15年就可以解決全國(guó)大部分居民的居住問(wèn)題(包括城市化轉(zhuǎn)移進(jìn)來(lái)的人口)。按照每戶平均50平方米，每平方米造價(jià)3000元(含配套基礎(chǔ)設(shè)施)計(jì)算，每年至少可以吸收3萬(wàn)億元的流動(dòng)性。
由于住宅同時(shí)具有增加社會(huì)保障和消費(fèi)信用的功能，可以預(yù)計(jì)居民的消費(fèi)將會(huì)得到進(jìn)一步的釋放。加上帶動(dòng)的鋼鐵、建材、交通等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，足以吸收因順差而被動(dòng)釋放出來(lái)的大部分流動(dòng)性。顯然，任何一個(gè)行業(yè)，都不可能具有如此巨大的市場(chǎng)容量，這是城市化帶給中國(guó)的特殊機(jī)遇。
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