眼下，“錢”居然成為了問題，這是錯在我們太能掙錢了呢？還是太不會花錢了呢？

　　第一季度急升的經濟指標和發燙的滬深股市，顯示出宏觀調控手段有待優化。目前的經濟現象源自于流動性過剩，出臺的各種宏觀政策都是圍繞著一個核心，即減少市場上四處泛濫的流動性：一是提高利率，增加企業成本，抑制房市、股市過熱；二是提高匯率，降低退稅，減少貿易順差；三是提高準備金率，凍結流動性；四是嚴控土地、信貸、項目門檻，抑制地方政府和民間的投資沖動。

　　可是，不對稱地提高利率雖然增加了企業的投資成本，減少了銀行的利差，但同時也擴大了銀行的存差，增加了銀行的風險；人民幣升值雖有可能抑制出口、減少順差，但卻膨脹了市場上已經存在的流動性的規模；上調準備金率，但同巨額過剩資本相比，凍結的流動性微不足道，其信用仍然存在；土地、信貸的嚴控，固然可能抑制房市、股市過熱，但同時也堵塞了吸收流動性的渠道。

　　我們應當正視的現實是，已經釋放出來的數以十萬億計的流動性是無法收回的。即使新增的流動性大幅減少，經濟過熱的原因仍然難以消除。目前各部門都在自己的“防區”內“嚴防死守”，但其效果卻可能像大江防洪——自身堤壩越堅固，其他部門潰堤的風險就越大。宏觀調控真正迫在眉睫的是，需要為前所未有的大規模“分洪”，做好充分的戰略準備。

　　以新的主流住宅產品消化流動性

　　改革開放之初，中國經濟捉襟見肘，四處借貸，招商引資，幫助富國消化了剩余資本，還要欠人家人情。而眼下，“錢”居然成為了問題，這是錯在我們太能掙錢了呢？還是太不會花錢了呢？

　　現在真正需要回答的問題是——如何以最高效率“消化”流動性，將流動性轉變為真實的國民福利。既然緊縮的政策難以給經濟降溫，那么能否通過有效的擴張性經濟政策，來解決流動性帶來的風險呢？

　　并非所有經濟都能找到可以同時滿足高速度和低風險的經濟“高速路”。日本經濟之所以長期無法從通貨緊縮里脫身，就是因為缺乏足夠的有效的需求，只能通過強行擴張財政，來“消化”掉其巨額流動性。結果，形成的資產，由于回報極低，不僅無法帶來長期的新增收益和國民福利，反而轉變為巨額的政府債務。

　　但發達國家工業化完成后的價格泡沫化的“通病”，并不意味著中國一定也會走上“過多貨幣，追逐少量資產”的虛擬經濟之路。在高速城市化過程中的中國，對資金幾乎有著無限的饑渴需求。我們現階段面對的主要問題，仍然是如何創造足夠的資產，而不是“凍結”過多的貨幣。其中最主要的潛在資產之一，就是不動產。具體講，就是住宅。中國的城市化無論在速度上和規模上都是人類歷史上前所未有的。人口的空間轉移，使得住宅(及相關基礎設施)缺口極其巨大。只要政策得當，這些潛在的需求，完全可以轉化為現實的需求，從而使房地產業成為大規模吸收流動性的戰略“分洪區”。

　　選擇房地產作為釋放流動性的經濟降落傘，主要理由是：首先，可以吸收大量的流動性；其次，可以不依賴國外市場；第三，不會增加出口，導致新的貿易摩擦；第四，可以加速農業人口向城市的轉換，減少資源(農地、環境、能源)損耗；最后，不動產壽命長，保值增值潛力巨大，任何資本品無出其右。

　　正確的目標的實現，必須依賴正確的戰略。過去的計劃實踐和時下的市場改革表明，推動房地產僅靠市場不行，僅靠政府也不行。

　　僅靠市場不行，是因為市場以單純營利為目的，其提供的居住產品，無法兼顧多重目標(金融穩定、分配公平、企業競爭等)；僅靠政府不行，是因為政府沒有足夠的財力，無法在短期內滿足如此巨大的需求。

　　正確的做法是政府和市場的結合，設計出一種兼顧各方面需求的主流產品：首先政府提供包含所有成本的廉價土地，然后，大規模建設低成本、小戶型住宅；住宅采用“零首付”，逐月支付按揭，10年至15年后，一次性交付地價并獲得住宅的產權。同時，保留目前市場供給方式作為補充，但在價格和產品種類上全面放開，主要用于滿足投資性需求。

　　這樣做的好處是：第一，可以通過公積金等制度，將個人收入強制納入住房消費，直接擴大內需；第二，有利于降低住宅消費門檻，即使居民收入很低時，也可以有地方住，并通過預支自己未來的信用購房，避免積累大筆儲蓄，待到購買時，價格又增加的窘境；第三，可打開農村勞動力進入城市的正規通道。穩定的城市勞動力比流動的農村勞動力更適合產業升級的勞動力需求。低廉的住宅價格，在提高了工人福利的同時，也間接地提高了企業的競爭力。而這種間接的補助，更容易避開加入世貿后，國際貿易方面的糾紛。第四，可以避免對現有商品房市場的沖擊，真正做到“市場歸市場、保障歸保障”。在滿足了多樣化的需求的同時，使流動性獲得雙重的分流。

　　使用權和所有權分開轉讓的方法(先租后售)，既不同于“只售不租”的經濟適用房或限價房，也不同于“只租不售”的廉租房。由于收益穩定，回收可靠。因此，可以通過銀行長期貸款或資產證券化的辦法，由市場(銀行、證券)大規模介入，政府則僅提供擔保(以住宅為擔保物)和相關政策。幾乎不需要給政府財政增加任何壓力，就可以達到大量吸收流動性的目的。

　　不能讓投資/炫耀性需求主導市場

　　面對急升的房價，有一種觀點認為：“目前的流動性過剩絕大部分為房地產吸收，而過剩資金主要是流入最發達地區的房地產行業，這些地區過度依賴房地產發展，制約著產業升級。”

　　可是，流動性大規模流向發達地區房地產，并非產業政策所致。不同的產業部門，在不同的經濟發展階段顯示出“不均衡”增長，乃是結構轉型經濟的固有特征。在城市化高速發展階段，城鄉資源在空間上大規模重新配置，相應的住宅和基礎設施等資本品，必然成為這一階段投資趨向的優先和重點。目前銀行數以十億計的“存差”和最近的股市急升也都表明，“其他行業”并沒有因為房地產“吸收”的流動性“過多”，而造成資金匱乏。

　　房地產是否會形成泡沫，不僅取決于它的規模，同時取決于它的價格。假設每平方米1萬元，市場的真實需求是100萬平方米；每平方米5000元，真實的需求就可能是1000萬平方米；而每平方米2000元時，真實的需求就可能上升到1億平方米。換句話說，房地產市場是否存在泡沫，取決于采用何種價格與規模的供求組合。

　　可供選擇的增長模式有四組：一是高價格、大規模；二是高價格、小規模；三是低價格、小規模；四是低價格、大規模。

　　顯然，“高價格、大規模”和“低價格、小規模”都不是均衡的組合：前者會導致供給過剩，從而形成經濟泡沫；后者會導致供給短缺，需求無法滿足。住宅制度改革前后的住宅供給模式，就是這兩種模式的實踐效果。

　　“高價格、小規模”和“低價格、大規模”都是均衡的供求組合：在城市化高速發展階段，資金短缺，社會總體收入水平不高，以居住消費為主的后者應當是主流的供求模式；而在城市化已經結束，流動性充裕，社會總體收入水平較高的時候，以投資和炫耀性消費為主的前者應當是主流的供求模式。

　　目前的房地產供求組合是典型的“高價格、大規模”模式。一旦供給超出真實需求，多出的部分就極易演變為經濟泡沫。中國目前的特點是城市化高速發展和流動性異常豐沛并存，此時的最優的增長模式，就是同時采用“低價格、大規模”和“高價格、小規模”。顯然，這需要有高度技巧的政策設計，來分別滿足這兩種不同的需要。

　　現在市場上既有昂貴的時裝，也有價格飚漲的紀念郵票和古董，但卻只聽到大家在抱怨房價太高，一個重要的原因，就是因為目前住宅市場的居住需求幾乎完全被投資/炫耀性需求所主導。

　　投資性/炫耀性需求主導的房地產市場，本質上就是一個拍賣會——是出價最高的投資者而不是大多數消費者決定了市場價格。表現在房地產市場，就是居住需求被迫接受投資/炫耀性需求的定價。

　　房地產要成為經濟成長的支柱，就必須改變增長的模式，將不同的需求分開。實行低成本、“零首付”、長還款周期、小戶型以及先使用、后獲得產權的政策設計，其核心目標，就是要形成“低價格、大規模”的供求組合，并使之成為市場上的主流。同時壓縮高檔物業的規模，精簡其作為滿足少數投資/炫耀性需求的市場補充。

　　只要投資/炫耀性需求占總供給的比例足夠小，就完全可以像紀念郵票或紀念幣市場那樣徹底放開。

  [1]  [2]  [3]  [下一頁]