住房預(yù)售制度本來是一種有利房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的融資制度，但是由于中國房地產(chǎn)市場剛從計劃經(jīng)濟(jì)中走出來，由于房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)軌性及這種制度選擇性的移植，從而使得中國住房預(yù)售模式不僅不利于房地產(chǎn)市場，也制造了市場及銀行風(fēng)險。因此，早在2005年央行的房地產(chǎn)金融報告就指出，中國住房預(yù)售制度不健全、不完善，給整個房地產(chǎn)市場及銀行造成很多風(fēng)險，因此建議取消住房預(yù)售制度。但是這個建議立即引起房地產(chǎn)界激烈的反對。當(dāng)時，我撰文指出，央行從其專業(yè)的角度提出建議，為什么會引起房地產(chǎn)界激烈的反對？最為根本的問題就在于住房預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的重要性，就在于報告指出了房地產(chǎn)業(yè)問題的要害。因此，面對國內(nèi)這種單邊風(fēng)險承擔(dān)的住房預(yù)售制度，即使不取消也得完善與修改。
比如，從目前的情況來看，盡管住房預(yù)售制度在一定程度上推動了國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮，但是，由于住房預(yù)售制度缺陷也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會財富創(chuàng)造了條件。比如，房地產(chǎn)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價格；對房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、環(huán)境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權(quán)益；把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”等問題。可見，房屋預(yù)售制度不僅妨礙國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，侵害了消費(fèi)者利益，也給國內(nèi)銀行業(yè)發(fā)展帶來了一系列的風(fēng)險。
因此，對于國內(nèi)住房預(yù)售制度，如何建立起一套有效的當(dāng)事人共同分擔(dān)風(fēng)險機(jī)制勢在必行。有效住房預(yù)售制度風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制應(yīng)該貫穿于住房預(yù)售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制、房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制、多種合同選擇與談判機(jī)制、住房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度、市場的懲罰機(jī)制、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制、風(fēng)險約束機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制以及保護(hù)購房者利益的救助機(jī)制等。而住房預(yù)售款專管應(yīng)該是其中最為重要的一個環(huán)節(jié)。
我們可以看到，在發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場，許多國家對住房預(yù)售款項(xiàng)，沒有哪一個國家法律或制度會在預(yù)售時讓購買者一次付清并交給房地產(chǎn)開發(fā)商的。或是購買者預(yù)付10%-20%保證金，其余的款項(xiàng)隨著工程進(jìn)度分期支付；或是一次支付但由第三者專門保管。也就是說，無論任何形式的預(yù)付，其款項(xiàng)都不會直接交給房地產(chǎn)開發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項(xiàng)按工程進(jìn)度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。
但是，就目前中國的情況來看，一方面是說住房預(yù)售制度是國際先進(jìn)東西要引進(jìn)，但另一方面則僅是引進(jìn)一部分有利房地產(chǎn)開發(fā)商的部分。比如開發(fā)商做了預(yù)售，其款項(xiàng)就全部進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬戶。這樣做，不僅不符合國際慣例，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng)造了條件。也正因?yàn)檫@點(diǎn)，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者及銀行金融風(fēng)險大大增加。
這次的住房預(yù)售制度改革，就是要讓住房預(yù)售款實(shí)行專戶管理。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的住房預(yù)售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護(hù)單個項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款等，而且也降低了住房預(yù)售中消費(fèi)者及銀行的風(fēng)險。
可以說，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，住房預(yù)售款專戶管理看上去制度改進(jìn)動作不大，但是卻把到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命門。因?yàn)椋ㄟ^住房預(yù)售制度不僅降低了進(jìn)入房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓一些僅是持有土地的人或企業(yè)輕易進(jìn)入房地產(chǎn)，因?yàn)橘Y金的問題完全可以通過住房預(yù)售制度來解決。同時，通過住房預(yù)售制度也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)迅速擴(kuò)張。比如，目前國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅僅是將預(yù)售款用于后期建設(shè)，而是拿來購買新的土地和項(xiàng)目，達(dá)到快速滾動開發(fā)。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商對改革住房預(yù)售款制度反映十分強(qiáng)烈的原因所在。如果采取住房預(yù)售款專戶管理，這就使得一個項(xiàng)目的款項(xiàng)歸一個項(xiàng)目，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)滾動開發(fā)，也便利了政府對房地產(chǎn)開發(fā)的征稅管理，減少了房地產(chǎn)開發(fā)商逃稅可能性，也易于把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利率水平暴露在第三者的監(jiān)督之下。
可以說，住房預(yù)售款的專戶管理不僅對房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大影響，因?yàn)椴糠謱︻A(yù)售款依賴較大的開發(fā)商將要重新調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，同時也預(yù)示著中央政府落實(shí)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的開始。盡管幾年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的新政策不斷，但要看到政府手上調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具及手段仍然很多。(易憲容 作者為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)
