住房預(yù)售制度本來(lái)是一種有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的融資制度，但是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中走出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)軌性，從而使得中國(guó)住房預(yù)售制不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也制造了市場(chǎng)及銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此，早在2005年央行的房地產(chǎn)金融報(bào)告就指出，中國(guó)住房預(yù)售制度不健全、不完善，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及銀行造成很多風(fēng)險(xiǎn)，因此建議取消住房預(yù)售制度。但這個(gè)建議立即引起房地產(chǎn)界激烈的反對(duì)，根本原因就在于住房預(yù)售制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資極為重要，而報(bào)告指出了房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的要害。
對(duì)于國(guó)內(nèi)這種單邊承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的住房預(yù)售制度，筆者認(rèn)為即使不取消也得完善與修改。
從目前的情況來(lái)看，盡管住房預(yù)售制度在一定程度上推動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造了條件。比如，一些房地產(chǎn)商通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；預(yù)售制使房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸種種侵犯購(gòu)房者權(quán)益的行為成為可能；更有甚者把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”等。
因此，國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制如何建立起一套有效的當(dāng)事人共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制勢(shì)在必行。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制應(yīng)貫穿于住房預(yù)售制始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出機(jī)制、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制、多種合同選擇與談判機(jī)制、住房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度、市場(chǎng)的懲罰機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制以及保護(hù)購(gòu)房者利益的救助機(jī)制等。而住房預(yù)售款專管是其中最為重要一個(gè)環(huán)節(jié)。
在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家法律或制度會(huì)在預(yù)售時(shí)讓購(gòu)買者一次付清住房預(yù)售款并交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。購(gòu)買者或者預(yù)付10%到20%的保證金，其余款項(xiàng)隨著工程進(jìn)度分期支付；或是一次支付但第三方專門保管。也就是說(shuō)，無(wú)論哪種形式的預(yù)付，其款項(xiàng)都不會(huì)直接交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是由律師或第三方存入銀行保證賬戶，款項(xiàng)按工程進(jìn)度經(jīng)工程測(cè)量師及律師同意后才能撥付。
就目前中國(guó)的情況來(lái)看，一方面在說(shuō)住房預(yù)售制是國(guó)際先進(jìn)制度要引進(jìn)，但另一方面僅引進(jìn)了一部分有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的制度。這樣的結(jié)果給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”的機(jī)會(huì)，致使消費(fèi)者及銀行金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
這次的住房預(yù)售制度改革，就是要讓住房預(yù)售款實(shí)行專戶管理。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段取得的住房預(yù)售款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出。這樣，不僅能夠有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資，也防止了開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款等，同時(shí)降低了住房預(yù)售中消費(fèi)者及銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
住房預(yù)售款專戶管理看上去制度改進(jìn)動(dòng)作不大，卻觸及到了關(guān)鍵所在。因?yàn)槟壳暗淖》款A(yù)售制不僅降低了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，降低了資金門檻，也能使房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)資金快速滾動(dòng)擴(kuò)張。采取住房預(yù)售款專戶管理后，使得一個(gè)項(xiàng)目的款項(xiàng)只歸這一個(gè)項(xiàng)目，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，也便利了政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征稅管理，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃稅的可能性，易于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平暴露在第三方的監(jiān)督下。
住房預(yù)售款的專戶管理將逼迫對(duì)預(yù)售款依賴較大的開(kāi)發(fā)商重新調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，同時(shí)也預(yù)示著中央政府落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的開(kāi)始。政府手上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)工具及手段仍然很多。(易憲容)
