在今年的政府工作報告中，對房地產市場的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應國內中低收入民眾住房消費模式，讓國內房地產市場成為一個消費者的市場；就是要調整房地產市場結構，讓房地產市場的產品面對絕大多數民眾；就是要遏制房價快速上漲。這些問題都觸及國內房地產市場問題的核心，現在就得看政府是通過什么政策落實了。

　　在今年的兩會上，房地產問題如人們所預料的那樣成為焦點問題，這不僅體現為會議代表對房地產問題議論多，而且表現在溫家寶總理政府報告中，談房地產方面篇幅也比往年要多得多，其新的提法與內容也很多。總理報告中所涉及的房地產方面內容應該是2007年國內房地產宏觀調控的重點。

　　從1998年起，中國房地產市場發展有8年了，取得的成績很大，但問題也不少。最大的問題就是采取的發展模式，由于沒有現成的經驗可借鑒，以往只是任由市場走，但是房地產市場的特殊性，使得這種任市場走的發展模式帶來了一系列問題，而這些問題也成了中國房地產市場的發展障礙。比如，居民超前性消費、房地產市場不是消費者的市場而是投資者市場。在這樣的情況下，不僅造成房地產市場供求關系不平衡，而且導致了一些投資者借助于國內房地產市場發展模式的不清楚而大肆炒作房地產，使得不少地方的房價在短期內飚升，嚴重損害了消費者的利益。

　　針對這種情況，總理報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”的目標。可以說，這個目標的提出對未來的國內房地產市場發展具有重要的指導意義。首先，從這個目標的內涵來看，未來國內房地產市場發展就是要建立一個滿足絕大多數民眾住房需求的消費市場，而不是一個少數人投資的市場。當房地產市場是一個消費者市場的時候，政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制房地產市場投資行為。今年總理的政府工作報告把中國未來的房地產市場發展確定在消費意義上，這對國內房地產市場發展具有十分重要的意義。

　　總理報告中關于房地產政策的新意，就是強調了未來中國房地產業的發展重點放在面向廣大群眾的普通商品住房上。要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。有一段時間，有人借政策彈性任意曲解建設部提出的“90平方米以下”的調控政策，將“90平方米以下”的住房建造成高檔住房。現在，總理報告明確了中國未來房地產市場發展的基點，這是任何人都不可改變的重要原則。

　　同時，報告也表明，普通商品房的生產還表現在建立起完全由政府負責的廉租屋、經濟適用房及限價房的住房保障體系上。目前市場流行的住房保障體系的思路，要建立大量的廉租屋來解決城市居民的住房問題，我對此有保留意見。因為，大量的廉租屋是多少，它解決的住房對象是哪些人應該十分明確。按照發達市場體系情況來看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力、殘疾人、老人等住房的問題，而且在美國這個比重不會超過總人口3%至4%。假設中國把這個比重上升到10%，那么仍然還有許多民眾的住房需要其他方式來解決。

　　還有，通過經濟適用房解決民眾住房問題有其局限性。我們假定這種經濟適用房是一個合理的制度安排，如北京三年要拿出“兩個一千萬”來建經濟適用房及限價房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平方米之間，取中位數每套70平方米，那么兩千萬平方米住房相當于30萬套住房。30萬套經濟適用住房對于1700萬人口(600萬戶，以2006年統計數)的北京來說，同樣是杯水車薪，所占總居民戶口的比重只是5%。

　　在總理的報告明確表示了廣大居民的住房得通過普通商品房來解決，我們的房地產市場就得生產廣大民眾能夠有支付能力的住房，而不是生產更多經濟適用房。既然居民的住房要通過普通商品房來解決，那么在目前中國的土地資源約束條件下，就得減少其他住房的生產，比如在報告中就明確表明要禁止高檔別墅的生產，禁止豪華性土地資源浪費等。

　　總之，在今年的政府工作報告中，對房地產市場的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應國內中低收入民眾住房消費模式，讓國內房地產市場成為一個消費者的市場；就是要調整房地產市場結構，讓房地產市場的產品面對絕大多數民眾；就是要遏制房價快速上漲。這些問題都觸及國內房地產市場問題的核心，現在就得看政府是通過什么政策落實了。(易憲容 中國社科院金融研究所)