新年伊始向來是盤點過去、展望未來的最佳時機，日前，易居房地產(chǎn)研究院研究員劉玉剛依據(jù)上海經(jīng)濟運行狀況，分析上海房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行因素，用多種研究手段，對今年的上海房地產(chǎn)市場做出初步預測。
新建商品住宅：價格小幅上漲
劉玉剛認為，今年上海新建商品住宅價格小幅上漲，上漲幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。房地產(chǎn)調(diào)控政策對上海新建商品住宅的價格水平影響十分明顯。
他認為，支撐上海新建商品住宅價格小幅上漲的主要理由有以下幾點：
最新數(shù)據(jù)顯示，全國大部分地區(qū)的房價依然堅挺，而全國的商品房價格態(tài)勢對上海商品房價格具有回拉作用。
同時，上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業(yè)廠房的價格水平近幾年一直保持高位運行，對商品住宅的價格有牽制作用；上海的土地價格依然堅挺，鋼材、水泥、木材等建筑材料價格不見回落，商品房開發(fā)要素成本沒有下跌空間。
研究認為，2007年上海市五個環(huán)線中，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個環(huán)線銷售價格下跌，其他三個環(huán)線銷售價格將出現(xiàn)上漲。
劉玉剛表示，由于住宅市場的投資和投機性需求被抑制、市場預期看跌、未來郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購房者持幣觀望，從而造成中外環(huán)和郊環(huán)外價格走低；市場依然有一定的剛性需求存在，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)商品住宅的銷售價格，由于區(qū)位和價格具有比較優(yōu)勢，對市場波動有一定的抗跌性。同時，上海城市化和居民住房改善兩者帶來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費市場。
辦公樓：市場需求旺盛
2006年底，我國WTO過渡期主體部分結(jié)束，中國服務(wù)業(yè)的對外開放，特別是上海為建立國際金融中心而對外資金融機構(gòu)的開放，勢必導致上海出現(xiàn)外資現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的第二個進入高峰。上海在長三角核心地位的進一步鞏固使得國內(nèi)外的地區(qū)經(jīng)營總部匯聚上海，一大批國內(nèi)外企業(yè)在上海“擴租、買樓、冠名”，跨國公司的持續(xù)擴張拉動了辦公樓市場的巨大需求。
劉玉剛認為，低空置率表明市場供給不足。全市整體辦公樓空置率呈下降趨勢，由2006年初的5%下降到第三季度的2.45%，上海甲級辦公樓聚集的六個主要中央商務(wù)區(qū)中，南京西路和陸家嘴中央商務(wù)區(qū)的甲級辦公樓空置率低于5%，供應的短缺造成了較高的預定水平。
2002～2006年，上海市辦公樓銷售價格表現(xiàn)出先揚后抑的態(tài)勢，在2004年達到最高點15782元/平方米的價格后，略有降低；研究預測2007年的辦公價格將重新走高，出售價格預測值為14186元/平方米，出租價格預測值為1.18美元/天/平方米。
劉玉剛認為，2007年上海市辦公樓出售和出租兩種價格上漲主要基于以下原因：較低的辦公樓空置率維持了辦公樓價格；土地成本推高辦公樓價格。根據(jù)上海市2005年土地使用權(quán)出讓公告掛牌交易結(jié)果估算，2005年的中心城區(qū)辦公用途的土地平均單價為11400元/平方米；根據(jù)上海市2006年1-3號土地掛牌交易結(jié)果公示，2006年中心城區(qū)用于辦公用途的土地價格呈現(xiàn)上漲趨勢，平均單價達到12500元/平方米，其中，徐匯區(qū)大木橋路140街坊地塊單價高達22502元/平方米；拿地成本的增加勢必造成辦公樓價格的走高。
同時，旺盛市場需求抬升辦公樓價格。2006年上海甲級辦公樓的供應量較小，而金融業(yè)快速擴容、專業(yè)服務(wù)型公司吸納、基金大規(guī)模收購辦公樓，造成需求旺盛租金高漲。
商業(yè)營業(yè)用房：今年持續(xù)上漲
百貨公司業(yè)態(tài)的衰弱是與大超市、大賣場、大市場、Shopping Mall、商業(yè)城和社區(qū)商業(yè)的興起密不可分的。辦公樓裙房也為商業(yè)發(fā)展提供了物業(yè)平臺。新興的住宅社區(qū)對商業(yè)配套的要求也日趨嚴格，同步性增強。
研究認為，今年的商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格將延續(xù)前幾年持續(xù)上漲的態(tài)勢，預計今年的銷售價格同比上漲14.5%，達到11894元/平方米。
劉玉剛認為，2007年商業(yè)營業(yè)用房銷售價格將持續(xù)上漲的動力來源于：中外資企業(yè)在上海加大零售商業(yè)的拓展力度，和記黃浦在上海建設(shè)物流中心；瑞士“狐貍城”在松江設(shè)立大型購物中心，家樂福、百安居、宜家、易初蓮花和沃爾瑪?shù)却笮土闶蹣I(yè)在上海發(fā)力擴張；上海商業(yè)店鋪已成為民間資本進行房地產(chǎn)投資的熱捧重點；上海市商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區(qū)商圈也獲得很大發(fā)展，商業(yè)形態(tài)的成熟和不斷的商機的出現(xiàn)，提供商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲的原動力。
同時，近幾年隨著上海市人均消費水平的提高，對于商業(yè)消費的場所面積、品質(zhì)和質(zhì)量有大的提高，要求與之對應的商業(yè)營業(yè)用房自身水平的提升，導致商業(yè)營業(yè)用房建造成本和運營成本的增加，推高商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格。
而商業(yè)地產(chǎn)也是境內(nèi)外資金收購的重點。由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點在住宅，導致房地產(chǎn)資本大量轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項目。這些資本通過自建和并購的兩種方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目，又用整體包裝的方法實現(xiàn)分割出售和出租，獲取相對客觀的投資回報。(李麗)
