新年伊始向來是盤點過去、展望未來的最佳時機，日前，易居房地產研究院研究員劉玉剛依據上海經濟運行狀況，分析上海房地產市場經濟運行因素，用多種研究手段，對今年的上海房地產市場做出初步預測。

　　新建商品住宅：價格小幅上漲

　　劉玉剛認為，今年上海新建商品住宅價格小幅上漲，上漲幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。房地產調控政策對上海新建商品住宅的價格水平影響十分明顯。

　　他認為，支撐上海新建商品住宅價格小幅上漲的主要理由有以下幾點：

　　最新數據顯示，全國大部分地區的房價依然堅挺，而全國的商品房價格態勢對上海商品房價格具有回拉作用。

　　同時，上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業廠房的價格水平近幾年一直保持高位運行，對商品住宅的價格有牽制作用；上海的土地價格依然堅挺，鋼材、水泥、木材等建筑材料價格不見回落，商品房開發要素成本沒有下跌空間。

　　研究認為，2007年上海市五個環線中，除中外環和郊環外兩個環線銷售價格下跌，其他三個環線銷售價格將出現上漲。

　　劉玉剛表示，由于住宅市場的投資和投機性需求被抑制、市場預期看跌、未來郊環外將有大量商品住宅上市等因素，引發購房者持幣觀望，從而造成中外環和郊環外價格走低；市場依然有一定的剛性需求存在，內中環和外郊環商品住宅的銷售價格，由于區位和價格具有比較優勢，對市場波動有一定的抗跌性。同時，上海城市化和居民住房改善兩者帶來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費市場。

　　辦公樓：市場需求旺盛

　　2006年底，我國WTO過渡期主體部分結束，中國服務業的對外開放，特別是上海為建立國際金融中心而對外資金融機構的開放，勢必導致上海出現外資現代服務企業的第二個進入高峰。上海在長三角核心地位的進一步鞏固使得國內外的地區經營總部匯聚上海，一大批國內外企業在上海“擴租、買樓、冠名”，跨國公司的持續擴張拉動了辦公樓市場的巨大需求。

　　劉玉剛認為，低空置率表明市場供給不足。全市整體辦公樓空置率呈下降趨勢，由2006年初的5%下降到第三季度的2.45%，上海甲級辦公樓聚集的六個主要中央商務區中，南京西路和陸家嘴中央商務區的甲級辦公樓空置率低于5%，供應的短缺造成了較高的預定水平。

　　2002～2006年，上海市辦公樓銷售價格表現出先揚后抑的態勢，在2004年達到最高點15782元/平方米的價格后，略有降低；研究預測2007年的辦公價格將重新走高，出售價格預測值為14186元/平方米，出租價格預測值為1.18美元/天/平方米。

　　劉玉剛認為，2007年上海市辦公樓出售和出租兩種價格上漲主要基于以下原因：較低的辦公樓空置率維持了辦公樓價格；土地成本推高辦公樓價格。根據上海市2005年土地使用權出讓公告掛牌交易結果估算，2005年的中心城區辦公用途的土地平均單價為11400元/平方米；根據上海市2006年1-3號土地掛牌交易結果公示，2006年中心城區用于辦公用途的土地價格呈現上漲趨勢，平均單價達到12500元/平方米，其中，徐匯區大木橋路140街坊地塊單價高達22502元/平方米；拿地成本的增加勢必造成辦公樓價格的走高。

　　同時，旺盛市場需求抬升辦公樓價格。2006年上海甲級辦公樓的供應量較小，而金融業快速擴容、專業服務型公司吸納、基金大規模收購辦公樓，造成需求旺盛租金高漲。

　　商業營業用房：今年持續上漲

　　百貨公司業態的衰弱是與大超市、大賣場、大市場、Shopping Mall、商業城和社區商業的興起密不可分的。辦公樓裙房也為商業發展提供了物業平臺。新興的住宅社區對商業配套的要求也日趨嚴格，同步性增強。

　　研究認為，今年的商業營業用房的銷售價格將延續前幾年持續上漲的態勢，預計今年的銷售價格同比上漲14.5%，達到11894元/平方米。

　　劉玉剛認為，2007年商業營業用房銷售價格將持續上漲的動力來源于：中外資企業在上海加大零售商業的拓展力度，和記黃浦在上海建設物流中心；瑞士“狐貍城”在松江設立大型購物中心，家樂福、百安居、宜家、易初蓮花和沃爾瑪等大型零售業在上海發力擴張；上海商業店鋪已成為民間資本進行房地產投資的熱捧重點；上海市商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區商圈也獲得很大發展，商業形態的成熟和不斷的商機的出現，提供商業營業用房銷售價格上漲的原動力。

　　同時，近幾年隨著上海市人均消費水平的提高，對于商業消費的場所面積、品質和質量有大的提高，要求與之對應的商業營業用房自身水平的提升，導致商業營業用房建造成本和運營成本的增加，推高商業營業用房的銷售價格。

　　而商業地產也是境內外資金收購的重點。由于房地產宏觀調控的重點在住宅，導致房地產資本大量轉向商業地產項目。這些資本通過自建和并購的兩種方式獲得商業地產項目，又用整體包裝的方法實現分割出售和出租，獲取相對客觀的投資回報。(李麗)