前不久，國務院下發了《關于促進節約集約用地的通知》(3號文)，提出對閑置土地征繳增值地價甚至無償收回等措施，以打擊房地產開發商長期以來靠囤地牟利的模式，打響了2008年樓市調控的第一槍。

　　這個政策連同年前央行與銀監會聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)，以及后來的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(452號文)，明確要求提高第二套房首付比例及貸款利率，嚴格房地產開發信貸和規范土地儲備信貸等限制房地產投機的政策，共同構成了國家調控房地產市場的政策體系。歷史不斷重復

　　溫故而知新。我國對房地產的宏觀調控，最早可以追溯到1992年鄧小平“南巡講話”之后，出現在海口、北海、惠州等地的房地產過熱。鑒于當時金融秩序混亂、通貨膨脹嚴重等宏觀經濟運行的矛盾和問題，中央和國務院1993年6月果斷出臺了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》(6號文)，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴格整頓國內房地產秩序，迅速摧毀了這些地區的房地產泡沫。如今，北海、海口等地的爛尾樓，仍在見證著十幾年前的那場房地產災難。

　　時光飛快地掠過20世紀。2003年是我國房地產市場發展非常關鍵的一年。房改釋放了大量的市場需求，拉動房地產投資迅猛發展。但是，不少地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及住房供給結構失衡等問題；部分地區商業銀行放松信貸條件，導致房地產投資的過熱傾向。基于這種判斷，央行2003年6月13日發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件)，對商業銀行的開發商開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面作出了規范，提出了更為嚴格的貸款條件。

　　然而，在遭到來自房地產開發商的激烈批評之后，國務院于2003年8月12日頒發了由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(18號文)，建設部部長汪光燾稱之為“指導當前和今后一段時期我國房地產市場發展的綱領性文件”。基于一個全新的判斷，18號文將房地產業定性為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”，“已經成為國民經濟的支柱產業”。這在房地產開發商當中引起了一片歡呼，稱“中國房地產將迎來新的春天”。

　　更讓房地產開發商們振奮的，是18號文把經濟適用房由“住房供應主體”，修改成了“具有保障性質的政策性商品住房”。由此，經濟適用房在各大中城市趨于消失，開發商基本上掌握了城鎮房地產的全部供給。不久，房地產暴利與大多數人買不起房，就開始成為頻頻困擾人們的大事。

　　歷史總是不斷被重復。在房地產開發商遭受公眾的嚴厲批評而惶惶不可終日之時，國務院2006年5月17日發布的《關于促進房地產業健康發展的六點意見》(簡稱“國六條”)，再次強調“房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業”，使房地產開發商們繃緊神經后，普遍“長舒了一口氣”。不過，2007年的3月5日《政府工作報告》，開始有意淡化房地產“支柱產業”的提法，強調協調房地產業在推動國民經濟增長和帶動民生方面的作用。大降溫的信號

　　由于片面強調房地產業拉動經濟發展作用，帶來社會矛盾激化，政府開始關注對城鎮低收入階層居民住房保障問題。“廉租房”這個舶來品，一度被當做平衡經濟發展和解決人民生活的重要工具。可以肯定的是，“廉租房”的思路還有很多的片面性，但政府也基本明確了不能完全放手由市場解決住房問題。無論如何，相比于單純的“市場主義”，這是一個重要的認識上的進步。

　　在技術方案上，政府調控房地產的基本思路，還是單方面依靠強化住房供給管理：一方面，強調調整住宅戶型結構，增加小戶型和中低價位的住房供給；另一方面，增加以廉租房為主體的，包括經濟適用房、雙限雙競房、小戶型普通商品房的，普通居民能夠買得起的住房供給。

　　2007年以來央行連續6次加息，10次上調存款準備金率，基本上屬于央行“自斟自飲”的“中性”貨幣政策，目的并不在于房地產市場，而在于化解CPI過高導致的存款負利率及流動性過剩問題。相對而言，加息對住房消費者的負面影響更大，而住房投機者則可以通過房價上漲化解加息帶來的影響，對房價和市場的影響微乎其微。

　　直到2007年9月29日，央行與銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)，12月11日又下發了《補充通知》(452號文)，高燒不退的全國房地產市場，才開始出現了逆轉的跡象。根據央行和銀監會的精神，各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策，嚴格個人住房貸款、房地產開發貸款管理和規范土地儲備貸款管理。這個文件的執行，立刻引發了許多城市大面積的“退房潮”，導致包括北京、深圳等大城市房地產中介大量關閉門店，成為全國樓市大降溫的重要信號。

　　現在回顧起來，359號文和452號文的文件內容和精神，并沒有超出121號文，新的文件甚至可以說是2007版的121號文。只不過，時間被拖后了將近6年半；而與1993年6號文件中的“緊縮銀根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3號文件提出的“嚴格執行閑置土地處置政策”，連同上面的359號文和452號文，不過是一個“溫和版”的6號文件而已。教訓必須記取

　　總結過去調控房地產市場的教訓，有幾點是我們必須記取的：

　　一是地方政府、房地產開發商、炒樓機構和個人，甚至商業銀行，形成了極度強勢的壟斷房屋流通環節的產業鏈，他們相互勾結，藉此獲得巨額暴富。顯然，不打破房地產暴利，就根本談不上老百姓買得起房、住得起房的民生問題，幻想維護中間環節高利潤條件下的改善民生肯定是不現實的。

　　另外，高房價、高地價形成兩極分化，打破了社會正常的價值體系。由此，土地、房屋成為聚集社會財富的“聚寶盆”，而流動性資產，包括貨幣(表現為通貨膨脹)、科技成果、人類精神財富等，相對處于貶值的狀態。

　　展望未來，房地產市場持續健康發展的任務依然艱巨。要求我們的決策者把握全局，統籌兼顧，突出重點，狠抓落實，切實把各方面發展的積極性引導到科學發展和人人享有發展改革成果上來，實現人民生活水平的普遍提高。

　　而這，是值得我們期許的。

　　(曹建海 作者為中國社會科學院工業經濟研究所研究員，經濟學博士)