“北京的房價跌了！”

　　就在國務院關于嚴控囤地的新政出臺后不久，不少對飛漲的房價望眼欲穿的購房者面對北京局部地區有所松動的房價，發出了這樣的驚嘆。

　　由于土地供應形勢趨緊，土地價格上漲從一定程度上帶動了房價上漲。所以，不少專家認為，治理房價上漲的關鍵是土地。面對對閑置土地征收增值地價的規定，不少開發商還在觀望，也有人認為影響不大，畢竟加快土地開發速度已成為一種趨勢。不過，土地不是一般商品，何為“閑置土地”？不少人認為，還需有關部門盡快給出明確說明。

　　囤地標準待析

　　房地產企業由囤房捂盤轉向囤地已成為行內公認的事實，在這類產品差異化不大且房價看漲的環境里，想要追求更高的利潤，囤地是一項不錯的選擇。此外，房地產企業也必須保證自己的企業有源源不斷的可供開發的土地，以保證企業的持續發展。

　　其實，早在1999年，我國就曾出臺政策指出：“超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。”但由于土地價格上漲很快，這些政策近年來已不能減弱開發商的囤地熱情。

　　而今年1月11日出臺的關于閑置土地的政策，提出在征收土地閑置費以外，還要加征增值地價，佐之其他政策，給熱衷于囤積土地的開發企業一記重拳。該政策出臺后，不少開發商對記者表示，將走一步看一步，等待政府具體措施出臺。

　　不過，何為“閑置土地”？還是開發商關注的焦點。“畢竟一塊土地從開發建房到出售，并不是一個簡單的過程。如果開發商開發的是凈地，就需要先保證土地能夠通水、電等，才能進一步開發，而這一過程并不是完全可控的；此外，在舊城開發上，如果有一個不愿意搬走的拆遷戶，那么，土地就一天不能開發。這是否也被歸為閑置土地？”有開發商提出了這樣的疑問。

　　房屋銷售“快”時代

　　應對土地新政，土地儲備量大的開發商自有其開發方式。萬科集團總裁郁亮就表示，萬科選擇用工業化方式快速開發，堅決反對囤地。

　　郁亮介紹，萬科從2004年開始加速開發節奏，從拿地到開盤時間通常在9—12個月，比2004年提高了7個月。到去年9月份，萬科的項目儲備是1600多萬平方米。2008年，萬科開工量將超過1000萬平方米。可以說，在土地的項目儲備上，萬科保持了低水平。

　　從房屋需求來看，增加市場供應量，萬科這種方式顯然更適應市場。與萬科一樣，不少已上市的國內開發商如中糧地產、招商地產等也表示要加快房屋開發速度、適當控制拿地速度、回籠資金、降低經營風險。

　　對開發商而言，房價和地價上漲太快也并非好事。許多開發商轉向風險更低的二三線城市拿地就是明證之一。

　　數據顯示，近年房價上漲很快，不少房地產業上市公司的銷售毛利率都維持在40%以上。有分析人士認為，盡管閑置土地增值費中有一部分可能會被轉嫁到終端購房者身上，但在土地成本提高、信貸縮緊、房價上漲前景不明的情況下，誰能比別人更快地把房子出手、收回資金才是根本。另外，在政府新一輪調控中，更多的開發商卻認為，這是行業內部的一輪洗牌。

　　建設部副部長齊驥介紹，目前，我國房地產類企業已超過4萬家。而國土資源部有關人士也曾指出，2008年，我國新增建設用地數量不會超過580萬畝(相當于38.663億平方米)，除去7成將用于保障性住房的供地，余下的面積不過11.6億平方米左右。同能夠動輒儲備土地幾千萬平方米的大企業相比，越來越多的中小企業將面臨融資難、拿地難的困境。

　　從去年初到現在，通過提高短期貸款利息，信貸政策對房地產開發企業和短期炒房者產生深遠影響。從資本市場的情況來看，2007年，對房地產企業IPO的審批幾乎處于停滯狀態，這當然也與企業自身業績不達標等狀況有關；盡管包括原水股份、S魯潤在內的幾家上市公司通過借殼方式實現了房地產業資產注入，但從總體來看，還是有不少開發商倍感難以上市的壓力。有開發商認為，應對一些上市公司的增發嚴格審批，因為這些財大氣粗的資本高手，是造成土地價格飛漲的重要因素。(記者 王婷)