10月31日，北京已推出的兩限房中“最貴”的小屯馨城項目地塊正式入市交易。該地塊的具體投標時間為11月30日。7300元/平方米的銷售限價創造了兩限房限價的新高。為什么該地塊限價成為已推出兩限房的最高呢？記者親自前往調查了該地塊并發現，該地塊的地段優勢決定了其相對較高的定價，但是配套尚需完善。

　　地塊位置：位置優越

　　該地塊為豐臺區盧溝橋鄉小屯村小屯馨城(9號地)住宅及配套用地，處于西四環至西五環之間，具體四至范圍是：東至玉泉路西側現狀保留單位西邊界、南至天鴻美域小區二期北邊界、西至玉泉西路、北至梅市口路綠化帶。

　　地塊現狀：平整土地

　　記者在其現場發現，目前地塊已經基本平整，有工人在平整土地，工地看上去比較繁忙。門口的保安告訴記者，這里就是小屯馨城限價地，正在工作的是來自河北的施工人員。用地面積約10.4萬平方米，規劃建筑面積19.4萬平方米。據土地儲備中心的招標公告顯示，該地塊將已“六通一平”的形式招標出讓。

　　交通條件：交通便利

　　該地塊距離京石高速很近，離地鐵一號線的玉泉路站也不遠。公交507、338路可以直達，這一站叫做梅市口站。地塊東側是小屯路，交通狀況良好。由于是周日，路上車輛很少，記者在路上看到有多輛駕校的教練車和考試車正在路上練習或考試。如果沿著小屯路向北，就與大成路交會，再往北不遠就是地鐵玉泉路站。地塊的西側是還沒完全開通的小屯西路。地塊東西兩側的市政道路與京石高速公路、蓮石路、大成路、魯谷路、長安街、阜石路南北交會，交通比較便利。

　　規劃及限價：目前最高

　　該項目的銷售限價定為7300元/平方米。在之前推出的限價地中，這個價格是最高的。小屯馨城項目還將配建9000平方米的廉租房，戶型面積小于50平方米，一居室和兩居室的比例為4.5:5.5。照此推算，該項目至少可以提供180套廉租房。綠化率方面，招標文件要求小區綠化率為30%。小區內住宅高度則控制在16層，還將配建一所4層高的中學，要求中標的開發商應在一年內完成學校的建設，以滿足整個小屯地區學生入學問題。此外，還要求該項目利用住宅地下室設居民自行車停車庫。

　　配套設施：配套待完善

　　小屯區域房產的發展是成熟商圈輻射的典型，正是北部公主墳、玉泉路等區域商業的繁榮以及工作發展機會為小屯區域帶來了旺盛的房產居住需求，但同時小屯帶有“商業輻射帶”典型特征，即交通配套遠遠好于生活配套，并且生活配套正在成為區域發展的“短板”。

　　小屯區域鄰近西四環南路，南部建有京石高速公路，北距地鐵一號線約十幾分鐘的車程，公交線路比較發達。但是由于開發較晚，商業配套和生活配套未能及時跟上，區域內缺乏大型的超市、商場、餐飲等購物消費場所，不少的消費者選擇離小屯有兩三站地的萬泉路、五棵松購物，或者是去公主墳、六里橋等區域消費。因此，小屯區域的發展主要借勢于公主墳的成熟商圈輻射，而其區域自身的生活配套還比較缺乏，這在某種程度上成為制約區域發展的一個“短板”。

　　☆餐飲酒店：小屯路沿線有一些餐館，包括九州漁港家常菜、老城一鍋、鄂西情等。記者調查的當天，還有一家名為萬花園的飯店開張，鞭炮放得很熱鬧。項目周邊大的旅館酒店不多，僅有錦江之星旅館、大江三和賓館等。

　　☆教育配套：緊鄰著地塊的還有星橋幼兒園以及振華旅游學校。其輻射區域的玉泉路等區域有高娃鋼琴幼兒園。這里還有海淀友誼小學、十一學校、五一學校、青塔二小、蔚園小學、小屯中學，以及燕京華僑大學、豐臺成人專業學校等。

　　☆銀行醫院：附近有農村商業銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行等。小屯鎮上有一家衛人醫院，還有武警北京市總隊第三醫院。另外，301醫院、302醫院、307醫院在離這里兩三站遠的地方。

　　☆商場超市：附近有玉泉建材城、大鐘電器、翠微商場，不遠處有物美超市、安安順便利店、超市發便利店等。這里距離兩三站地有城鄉貿易廣場、華懋商廈、家世界購物廣場等。

　　☆休閑娛樂：鄰著小屯路，有一家叫做碧波園的休閑垂釣中心，另外，豐臺體育中心、建設中的奧運五棵松場館、奧運石景山場館等也在項目周邊，附近還鄰近京城DC公園。

　　商品房：均價已過萬元

　　京西的土地向來比較稀缺，因此，這里的房子售價也一路走高。據記者調查，這里新興的商品房面積已經超過了1萬元/平方米。

　　去年萬科曾經花大價錢拿下了萬恒家園二期用地，總建筑面積為45萬平方米。目前一期正在建設中，項目叫做萬科中糧假日風景，該項目距離小屯馨城不足100米，目前的銷售價格為1.4萬元/平方米左右。

　　緊鄰著小屯馨城的天鴻美域三期均價為1.1萬元/平方米，珠江峰景和遠洋山水的價格也分別為1.25萬元/平方米和1.6萬元/平方米。茂華璟都會的售價已經在1.6萬元/平方米左右。

　　二手房：均價約為9800元

　　據“鏈家地產”統計資料顯示，目前小屯周邊區域二手商品房成交單價約為9800元/平方米。位于西四環南路以西的小屯區域，2002年以后的周邊二手商品房項目量集中，占比七成以上。

　　據“鏈家地產”統計數字顯示，目前小屯區域內，建筑年代在2002年以后的“次新房”占到了區域房產的71.3%，比較典型的項目有珠江峰景一、二、三期、假日風情、天鴻美域、長安新城、春園小區、萬科紫臺等，建筑年代均在2003-2007年之間，這些“次新房”小區吸引了周邊區域大部分購房需求，10月份均價約為9800元/平方米，環比9月同期的9450元/平方米上漲了3.7%，部分定位較高、品質較好的小區如假日風情、萬科紫臺等小區業主的報價能達到15000元/平方米。

　　在這些新房小區內，50-80平方米的一居室、90-127平方米的兩居室以及150-170平方米的三居室能夠滿足購房者的不同需求，因此區域內形成了三大購房人群。

　　首先，航天二院的畢業生、部隊大院的部分士兵多購買區域內60-70萬元的小戶型，其次在萬壽路、航天二院、307號院上班的白領一族多在區域內進行置業升級，購買大戶型的房產。第三種是占比約三成的外地人購房需求。周邊區域的這三大需求均是看好區域房產較新，在一定程度上助長了區域房產持續上漲的價格走勢。以2004年開盤的萬恒家園為例，開盤價為3800元/平方米，目前二手房單價已經漲到了9500元/平方米，三年的時間上漲了5700元/平方米。

　　（記者 趙麗萍）