借鑒歐美模式，主推“以房養老”業務的“幸福人壽”保險公司計劃月底掛牌。

　　隨著我國進入老齡社會以及“4-2-1”家庭逐漸成為主流，養兒防老將讓孩子們不堪重負。在此背景下，流行于歐美的“以房養老”開始進入國人的視線。記者近日獲悉，通過保險機構以“按月付款”方式購買老年人身后的房屋產權，幫助老人實現“以房養老”的住房“倒按揭”模式將首次在我國推出。

　　“幸福人壽”擬月底掛牌

　　“幸福人壽保險股份有限公司已于近日獲得監管部門的所有批文。至于何時掛牌開業，何時推出產品，暫時還不便透露。”“幸福人壽”的掌門人，中國房地產開發集團前總裁孟曉蘇在接受記者采訪時說。

　　浙江大學經濟學院教授柴效武10月15日告訴記者，“幸福人壽”有可能在本月下旬掛牌。

　　柴效武教授一直從事住房養老保障模式的研究，是國內“以房養老”模式的倡導者。目前，柴教授正在負責“幸福人壽”的產品研發和保險條款設計工作。

　　據柴效武透露，公司掛牌后，產品研發和試點工作也將隨之展開。公司將首先選擇在北京、上海和廣州三個老齡人口較多，房產升值潛力較大的地區進行試點。柴效武表示，由于老年人的情況不同，公司將會有針對性地推出系列保險產品，目前已經有部分金融機構對此非常看好。

　　對于以房養老的市場前景，孟曉蘇表示看好。他告訴記者，目前我國大多數老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實行的公房出售，使不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產。通過住房“倒按揭”模式，產權住房成為了一種養老儲蓄，老年人為養老而儲蓄不再成為必要。

　　柴效武認為，“以房養老”在歐美等地有了較成熟的操作模式。如美、日、英等國于上世紀80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現金窮人，不動產富人”的養老問題。而這也非常適合中國目前的情況。我國房改進行完畢后，到目前為止，根據有關機構的統計，國內自有住房比例已經達到了80%多，實行“以房養老”的條件已經基本成熟了。

　　讓不動產“動”起來

　　“‘以房養老’實際上是讓不動產‘動’起來，以有效彌補老年人養老金不足的難題。”柴效武說。

　　柴效武介紹說，“以房養老”也被稱為住房“反向抵押貸款”或者住房“倒按揭”。這種模式專門針對有產權房的老年人。老人可以將自己的房屋產權抵押給專門運營這項業務的機構，按月從該機構領取現金養老。老人身故后，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣。這相當于專業機構通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產權，類似于將銀行的住房抵押貸款“反過來做”，只是介入者不是銀行而是保險公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。

　　那么，住房“倒按揭“后養老金怎么算呢？

　　柴效武告訴記者，“倒按揭”后，老人每個月能夠領取多少養老金，需要綜合測算很多因素，比如房屋價值評估、房屋的折舊和升值因素、老人的生命周期以及利率的變化等。大致的方法是，以房屋的評估價值加上房屋的升值，減去預期折損和預支利息，并按生命周期表預測預期壽命，然后將金額分攤到投保人的預期壽命年限中去。用公式表示就是：每月給付金額＝(房屋現值＋房屋增值預期-房屋折損-保險公司預支貼現利息)／［(預期壽命-投保時壽命)×12］。

　　據介紹，“以房養老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。如果62歲的王先生以150平方米、八成新的房屋辦理“倒按揭”。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。那么王先生每月可以領到的養老金可以這樣計算：房屋評估價145萬元，加上房屋與土地增值25萬元，減去房屋折損25萬元，再扣除保險公司預支貼現利息25%(按年息6%計算)，預期給付額將是75%即為108.75萬元，分攤到投保人的預期壽命中后，王先生每月可以得到近1萬元。

　　“我國是在尚未達到全民富裕的情況下進入老齡社會的，在這種情況下，僅僅依靠社保資金恐怕難以保證高質量的退休生活，住房反向抵押可以幫助老年人將家庭中最大額的固定資產轉化為流動資金，其好處是不言而喻的。”柴效武認為，“60歲前人養房，60歲后房養人”是改善養老問題的最好解決方式，“倒按揭”可能是未來銀行或保險公司柜臺前一個熱門的理財品種。

　　值得期待但門檻重重

　　數據顯示，我國目前60歲及以上老年人口已經達到1.45億，占全國總人口的11%。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總人口近25%。在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老年人老有所養問題，確保他們的生活質量，成了擺在政府面前的一道難題。而“以房養老”無疑是眾多解決方案中最受專家推崇的方式。

　　今年的全國“兩會”上，全國政協人口資源環境委員會副主任鄭斯林在談到“積極應對人口老齡化”問題時表示：“‘以房養老’是國際上通常采用的做法，個人認為勢在必行。”9月12日，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖在北京CBD國際論壇上也認為，僅靠政府買社會保險，遠不能為民眾提供足夠的養老保障。

　　在專家極力推崇的同時，將房子變現成“養老金”也在市民中引發熱議。市民鐘小姐認為，老人將自己的房產變現成養老金，對現今的“啃老族”將是一大挑戰。市民劉先生則認為，如果“以房養老”能夠付諸實施，將對人們的養老觀念產生很大沖擊，對有些老人來說，“以房養老”可能比“養兒防老”來得更為實際，特別是“丁克”一族。某保險公司職員谷女士認為，通過“倒按揭”，一個退休老人每月可以有幾千元收入，而且終身源源不斷，其生活質量將極大改善，急需現金時，也可解燃眉之急。“以房養老”不失為一種社會保障的新方式，目前20～45歲之間的中青年人應該都會慢慢轉變觀念，最終接受這種養老模式。

　　不過，質疑的聲音也不少。某銀行部門經理陳先生表示，“以房養老”還有很多操作細節有待商榷。首先，如何確定房產抵押的利率是個難題。其次是房產品每年的價格也在波動。再次，老人去世后，這些房產如何處理也是個問題，因為房屋只有70年產權。也有老年人擔心——辦理“以房養老”后，子女會怎么看？別人又會怎么看待自己的孩子？

　　柴效武認為，隨著物業稅的開征，70年產權的問題應該可以忽略不計。目前需要解決的問題是，人們觀念的改變和相關機構對這項周期長、風險大的業務的主動介入，以及政府在稅費方面的優惠。“30年前，人們對商業養老保險還一無所知，現在多數人已經購買了自己的養老險了。30年后，也許‘以房養老’的這些問題都將不是問題了。”柴效武的話令人深思。

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　　養老究竟需要多少錢？

　　“養老不是有社保嗎”記者在采訪中發現，很多人對自己的養老規劃沒有概念。有的人在接受采訪時說，“現在還早呢，想那么遠干嗎？”

　　那么，養老究竟需要多少錢呢？現在籌劃養老過早嗎，我們來看看保險專家給我們算的細賬。

　　假如你準備60歲退休，退休后你每月需花1000塊錢，我們按平均壽命80歲來計算，你將需要：1000×12×20＝24萬元的養老金，假如每月2000元，你將需要：2000×12×20＝48萬元的養老金。

　　這只是保守的算法，還沒有加上物價上漲的因素。假如我們以3%的通脹計算，那么，上述數據將分別是1000×12×20×（1＋3%)×30＝24萬×2.42＝58萬元和2000×12×20×（1＋3%)×30＝48萬×2.42＝116萬元。

　　上述計算以3%的物價上漲原因為基數，通過30年的復利，為30年前的2.42倍。我們可以回顧改革開放近30年來，我們的工資漲了多少倍，我們的物價漲了多少倍，數值遠遠不止2.42倍。

　　上述方法還沒有考慮到生病等因素。保險專家表示，對于現在收入比較高的白領階層而言，要想退休后保持較高的生活品質，光靠社保是遠遠不夠的。安盛集團曾經發布的“全球退休生活角度調查”報告建議，所有人都應盡早為退休做準備，而30歲就是不錯的年齡。 (聶國春)