(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權) 　　

    工商銀行的分析報告也指出，此次信貸調控措施是近年來監管層針對房地產市場最為嚴厲的一次，并且有可能拉開新一輪房地產調控的序幕。但令人擔憂的是，此次調控會否再成無效“空調”？

　　★ 本刊記者/郇麗

　　就在“十一”黃金周來臨之際，整個國慶期間各地樓市觀望氣氛開始濃厚起來。央行和銀監會9月27日聯合出臺的信貸調控措施，《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，規定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔基準利率的1.1倍。

　　此時，正值房地產市場銷售的“金九銀十”之際，房貸的調控成為關系銀行風險控制和宏觀經濟運行的左右手。

　　新政之威

　　房貸新政之下，“2007上海秋季房地產展示會”仍在國慶節期間如期舉辦，這成了一塊最及時的新政效應試金石。

　　根據來自展會方的統計數據，本次房展會共預售706套商品房，僅為去年秋季房展會房屋預訂數量的54.4%，甚至還不到2005年預售套數的四分之一。另據上海市房地產交易中心網站()上的交易統計數據，10月4日～6日，上海市有實際成交記錄的商品房面積合計為12.81萬平方米，這3天的總交易量只相當于節前一天的水平。

　　而在深圳，樓市表現得更是異常冷淡，黃金周最低單日新房成交量僅6套。

　　北京樓市的狀況同樣不容樂觀，許多樓盤出現了“退號”現象。10月7日，記者走進南部衛星城順馳領海的售樓處，五期9月初開盤，節前預訂達200套，但近日退訂的也不少。順馳領海的置業顧問告訴記者，根據《通知》的規定，不僅購買第二套房要提高首付和貸款利率，如果購買第三套住房甚至要求只能付全款，所以，許多購房者選擇了“退號”。

　　國都證券分析師鄒文軍分析稱，《通知》在政策配合方面，與《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》的調控思路一致。就是在加大保障性住房供給、調整住房供應結構的同時，抑制投資、投機性需求，防范風險，控制房價增長速度。

　　而在房地產開發商心中，同樣清楚，房貸新政趕在“十一”前出臺，就是要為樓市降溫！房地產職業投資策劃人賈臥龍也公開宣稱，房貸新政給購房者設定了一道門檻，經濟能力較弱的購房者被擋在房市之外，經濟實力較強的購房者則是被分流。而一旦房地產市場只剩自住需求，市場活力將大大減弱，樓市或將出現拐點，開發商或將步履維艱。

　　把第二套房子首付提高到四成，沖擊最大的是純投資的人群。中國銀行北京分行信貸處的段小軍告訴記者，一手房里，購買第二套以上住房者占到70%以上，提高一成首付比利率提高10%的殺傷力要大的多。因為提高首付與加息不同，加息效應是緩慢的，因為成本攤到每個月的很少。增加首付則不同，昨天準備50萬，今天本來可以買得起這套房子，現在就買不起了。上海易居房地產發展研究所評論員楊紅旭也指出，新政主要打擊對象將是短線炒房的投資者，因為他們一般傾向于利用銀行貸款的杠桿作用炒房。

　　據記者了解，新規“突現”，已讓一批“在路上”的貸款陷入尷尬。因為，如果按照新政策，很多購房人的首付都不夠，這部分人只得延遲甚至取消購房計劃，這是開發商不愿看到的。

　　首付多米諾

　　中國在1998年以后，住房的實物分配制度取消。同時，中國人民銀行相繼發布《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》及《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，按揭貸款開始實施。

　　所謂住房貸款按揭成數是指貸款額度與房產價值的比例。住房按揭貸款開展初期，商業銀行為擴展業務規模，按揭成數較高，甚至出現“零首付”。

　　但中國人民銀行在2001年6月印發《關于規范住房業務的通知》，又于2003年6月發布《關于進一步加強房地產信貸業務的通知》。這些政策的主要內容之一就是調整了個人住房貸款按揭成數，嚴禁“零首付”個人住房貸款，規定房貸按揭成數最高不得超過80%，對購買第二套或兩套以上住房的，還須適當降低按揭成數。

　　此后在2005年，中國人民銀行也曾提出，對第二套住房提高首付比例。但由于此后，整個房地產市場一下子變得有價無市，當時北京不少高端樓盤銷售為零。因此，各商業銀行在后來的實際執行中，仍只對第二套住房保持二至三成的首付控制。

　　據此，有專家預計，此次提高首付后，馬上會面臨市場需求的銳減。尤其北京上海南京等城市，隨著新政的執行，需求至少減兩成以上，加上審核加緊、商業銀行房貸總額限制，可能需求會劇減30%。而這些被直接影響的30%，又將引導其他的購房者臨時改變原有的購房計劃，加速需求的下降。新政將改變銀行、地方政府的對房市走勢的判斷、態度及其作為，這將對整個房市產生多米諾骨牌效應。

　　工行北京分行有關人士對記者表示，從長遠來看，房貸新政中最狠的還是利率，并且對于第二套房的利率大幅提高，也是之前沒有預料到的。因為，按照目前所有購房者通常享受8.5折的房貸優惠利率，按現行5年期貸款7.83%計，實際執行利率為6.66%。而按《通知》規定，房貸利率將按照普通貸款利率的1.1倍執行，房貸實際執行利率提高到8.61%，相當于央行按0.27%的幅度加息7.4 次，第二套房購買者將因此導致年利息支出提高30%。

　　我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉告訴記者，房市投資客肯定會受到很大影響，譬如，投資客手里有100萬，要是買總價100萬的房子，全款購買，就只能買一套；而過去利用房貸，首付兩成，100萬元一次可以買五套房子；但是首付提高到四成以后，就只能買兩套房了。

　　動搖市場預期

　　“房價絕對不會下跌，房子的剛性需求是存在的，原材料是在漲價的，中國經濟是高速發展的，而且，中國的政策從來都是上有政策下有對策。”順馳領海年輕的置業顧問努力地試圖打消記者對北京房市的顧慮。

　　只是這樣的信心在目前的房地產業內似乎并不十分堅定。胡景暉表示，新政的實施，首先要對購買的住房是否是第二套進行合理界定，其次是區別二次置業是自住還是投資，而目前各大銀行間、各銀行與房產登記管理部門都沒有實現相關信息聯網的條件下，如何界定第二套住宅有很大困難，更遑論其他。

　　但根據國泰君安的一項測算，受居民收入和財富效應等長期因素推動，很多第二套房需求首付比例本來就高于30%，很多都在50%以上，首付款比例提高預計不會影響大部分投資需求。北京陽光100置業集團副總裁范小沖則表示，目前陽光100的主要業務已經轉到二三線城市，這些城市買房者自住的比例很高，他們為了少付貸款利息，寧愿出五成的首付。

　　然而，新政終將如何影響市場？中國工商銀行城市金融研究所在《通知》發布后，也迅速撰寫了分析報告。報告指出，新政在短期內有望遏制國內房價過快攀升的勢頭，但從中期來看，房地產的投資投機需求仍趨于上升，房價持續上升的勢頭恐難有改觀，房地產投資過熱和泡沫堆積的風險加大，監管層進一步實行調控的壓力增大。

　　上海易居房地產研究院評論員楊紅旭也認為，提高購房門檻為膨脹的市場需求潑涼水，理論上可以如此，但能否真的使市場降溫，卻不能簡單蓋棺定論。因為推動房價上漲的因素很多，若其他因素都沒改變，單靠提高首付無異于杯水車薪。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉對記者分析稱，導致房價上漲的原因依然是供求不平衡，通過提高房貸來抑制需求，對于平抑房價上漲有一定效果，但這種效果可能是十分輕微的。

　　然而，在記者采訪中也發現，幾乎每個人都表示能夠感受到，此次房貸新政反映了央行、銀監會、部分商業銀行對目前樓市過熱所隱藏風險的憂慮，而且這一“間接效應”可能會引發樓市心理預期發生改變。據上海佑威房地產研究中心主任薛建雄分析，新政可能帶來全國房價的調整。之前不太愿意賣房的開發商、房東的出貨意愿會加大，而購房者在首付增加、房貸緊縮和房價上漲的壓力下，購房能力卻受限制，成交量將難以大幅上升。

　　銀行業的房市風險

　　就在不久前的一次會議上，一位來自浙江的房地產開發商無意中向記者透露，房地產商為何敢于捂盤，因為房價一定會漲，即便沒有真實的買家，地產商也可以通過反復自買自賣，反復從銀行套貸，銀行是目前房地產市場上最大的買家。

　　我國房地產市場融資以銀行間接融資為主，房地產信貸資產已成為銀行最重要的資產之一，使得銀行的信貸頭寸風險與房地產市場的走勢息息相關。

　　在中國建銀投資證券有限責任公司研究所的一份宏觀經濟專題研究中分析指出，在房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，而大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款。以此計算，截至2007年6月底，房地產開發中使用銀行貸款的比重在53%以上，銀行儼然已是中國房地產最大的埋單者。

　　據對中國銀行業的統計，截至2007年6月末，商業性房地產貸款余額4.3萬億元，同比增長24.5%；其中個人房貸余額2.6萬億元，同比增長23.9%。個人房貸由2005年的15.8%上升到2007年上半年的23.9%，提高8.1個百分點。金融機構人民幣貸款中，商業性房地產貸款比重從2004年的13%上升到2007年6月底的17%。

　　顯然，房地產貸款已成為銀行的重要資產之一，房地產市場波動的風險高度集中于銀行體系，其貸款質量將對銀行業的盈利和風險狀況產生深刻影響，增大了不良資產率上升的壓力。

　　投機炒作成風，房價不斷上揚，通脹壓力使得央行持續提升利率，這同危機爆發前的美國市場情況非常類似。

　　工商銀行發布的研究報告中稱，在目前房市中投資、投機需求遠遠大于自住需求的情況下，房價的非理性高位上漲必然增大其回調的壓力，一旦購房者或者房地產開發商的資金鏈條出現斷裂，商業銀行不良貸款激增的可能性很大。這從近期按揭貸款違約率有所上升的苗頭中可見一斑。

　　從央行監控的數據來看，房貸違約率與不良率均出現上升趨勢，央行、銀監局多次警告。其中2005年，四大國有商業銀行的個人購房不良貸款余額為289.2億元，比2004年增加98.8億元；個人房貸平均不良率為2.1%，比2004年上升0.6個百分點。

　　2006年10月，上海銀監局披露的報告中，個人住房貸款質量下滑趨勢更加明顯，連續3個月以上違約的房貸客戶超萬人。今年8月，央行上海總部再次發布風險警告稱，房貸不良率單月上升0.89%。

　　經濟學家易憲容也表示，房地產市場投資者或炒作者，是不用自己的錢投資房地產的，都是在利用銀行的便利金融杠桿，因為，如果房價上漲賺了錢，他們就能夠輕易退出，如果出現風險，他們也不在乎，他們就不要房子了。

　　一位接近銀監會人士對記者說，中國房地產信貸沒有信用分級和風險定價，假按揭和假收入資產證明并不少，信貸資產沒有證券化，這些都使得集中在銀行體系內的房地產信貸風險，缺乏被分流釋放出去的途徑。

　　啟動風險控制

　　但房價瘋狂上漲中風險的味道銀行并非聞不到！

　　據記者了解，9月21日，銀監會研究局曾召集各大商業銀行風險、資金、研究部門負責人以及穆迪公司、高盛、摩根的人士召開內部研討會。其中重點討論的，正是美國次級抵押貸款危機對于中國銀行業的影響和啟示，會議全過程在銀監會全系統內部進行直播。

　　近日，中國建設銀行也發布了房貸處于違約高風險期研究報告。令監管層擔心的是，銀行成為新一輪房地產泡沫的埋單者。今年7月，銀監會再次發緊急通知，要求各家國有商業銀行、股份制商業銀行以及資產規模在500億元以上的城市商業銀行和在華外資法人銀行，對其房地產貸款展開風險自查，尤其是進行個人住房貸款成數專項壓力的測試。銀監會一位工作人員則告訴記者，其實銀監會一直在研究提高首付比例的政策，但考慮到各大商業銀行的執行難度，政策才一直拖延而沒有出臺。

　　段小軍坦言，新政幫銀行控制風險，但如果銀行嚴格執行，完成任務的壓力將會很大。據悉，銀行零售業務的主要利潤絕大部分來自個貸，占比達到80%以上。在過去的兩年里，房貸業務的高速增長給銀行們帶來了滾滾財源。光大銀行信貸部有關人士對記者表示，眼下各家銀行都在向零售銀行轉型，住房貸款是零售業務中最好的產品，所以各家銀行每年的個貸增長都很快。收縮個人貸款無異于掐斷了銀行零售業務的源頭，銀行都希望“調控政策不會影響到正常的業務開展”。

　　據工商銀行北京分行個人信貸管理部的副總經理儲成龍透露，深圳很多房子都已經倒手六七次，不僅房價太高，而且有些銀行的房貸比例已經占到了個貸的50%以上。這種局面，一旦房地產市場出現問題，所積累的風險將在銀行系統內都集爆發。

　　這正是銀監會和央行多次發出警告的原因，在當其他調控措施失效的情況下，銀行提高房貸首付就成為降低風險的最有效手段。按照房貸新規，各家銀行之前大力推動的房屋抵押貸款、加按揭、“隨借隨還”等業務品種都會受到限制。

　　工商銀行的分析報告也指出，此次信貸調控措施是近年來監管層針對房地產市場最為嚴厲的一次，并且有可能拉開新一輪房地產調控的序幕。但令人擔憂的是，此次調控會否再成無效“空調”。

　　中國人民銀行、中國銀監會有關負責人已經表示，目前我國房地產市場價格上漲較快，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。再加上美國次貸危機出現，美國等國家已經出現了房價下跌的影響。此次旨在遏制投機、防范風險的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》出臺之后，不排除出臺其他后續措施。 ★