央行和銀監會日前出臺新政策，收緊商業性房地產信貸。雖然實施細則尚待制定，但業內專家指出，該調控政策和加息一樣，改變人們的心理預期，使利率風險成為購房決策中的一個主要衡量指標。在高房價下，房貸新政無疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購買力，進而加深樓市的觀望氣氛。

　　升級、投資需求或將受到抑制

　　日前，北京亞奧板塊某中高檔樓盤的銷售經理告訴記者，已有訂房人陸續開始退房，而退房的理由幾乎都與房貸新政有關。據他介紹，目前該樓盤已經接到了11戶退房申請，其中9戶的理由都因為是第二套房，房貸政策變化帶來的資金壓力太大。

　　業內專家指出，第二套住房的首付比例提高至40%以上，同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍，這意味著購買第二套房將支付更高的成本，加之在目前的高房價下，投資房產已經存在不小的風險，因此，房貸新政將抑制投資性購房需求。另外，改善型需求的購房者也會受政策影響。我愛我家副總裁胡景暉指出，目前大多數升級的購房者往往購買第一套住房時有貸款，需要買到第二套住房后才能賣掉第一套住房。這就相當于換房的成本又有所增加。

　　21世紀不動產分析師孟奇指出，第二套房的購買者主要是中高收入群體，首付比例和利率提高，會減少這部分目標客戶群，改變他們的購房計劃，從而遏制一手房的需求。畢竟目前房價已經很高，而且央行又在不斷加息，利息負擔持續加重已經成為他們首要關心的問題。

　　“中大恒基”金融部負責人李昕給記者算了筆帳，如果購房者想再添置第二套價值100萬元左右的住房，光首付就要一次多掏10萬元，而利率提高增加的月供負擔也不是小數。據測算，由于目前所有購房者普遍享受8.5折的優惠利率，按現行5年期7.83%的基準利率計算，實際執行利率為6.66%。而按新政策，執行利率將提高到8.61%。以一筆70萬元15年期的貸款計算，月供負擔要增加780多元。

　　據中大恒基不動產營銷市場研究中心的最新統計，9月份，北京新盤項目開盤整體均價已經高達14559元/平米；這意味著，買一套兩居室住房起碼得一百多萬元，首付款和今后的利息支出，都將是一筆不小的開支。

　　商業銀行重視房貸風險

　　目前，“第二套房”的嚴格界定以及具體實施細則尚待監管部門出臺，但招行、工行、交行、農行等各大商業銀行出于房貸風險自控的考慮，紛紛制定了相應規定。目前，北京各銀行在認定標準上存在不同，尤其是在針對個人和家庭的認定上。

　　按照工行北京分行的規定，父母貸款買房，孩子再貸款買，不算第二套住房。同時，如果丈夫已經貸款買了一套房，妻子再貸款買房，也算是妻子名下的第一套房。而對于曾經在銀行貸款買房并還清了貸款的，如果已經還清此前的貸款，再貸款買房，就會視為第一套。北京銀行判斷家庭買“第二套”房的標準主要根據婚姻關系。父母購房后，用未成年孩子名字買房算第二套房，但子女已婚需要購房則算是購買第一套房。而農行北京分行只要配偶一方此前已經申請過房貸，不管是不是婚前財產，若再次購房就算是第二套房，即使是以配偶另一方的名義購買。建行也以“戶”為單位區分第二套房。

　　業內專家指出，個人房貸業務一直被視為“優質蛋糕”。以房貸龍頭銀行建行為例，按照建行披露的2007中報數據，其個人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元，增加至2007年6月30日的6337億元。此次新政的出臺，雖然不少商業銀行均表示，由于今年信貸額度已經用完，對第四季度的影響“無法評估”。但不少市場人士則表示，為了防止風險，商業銀行已經開始收緊房貸。

　　不久前，建行和工行均發布研究報告，認為房地產泡沫風險加大。工行報告指出，房地產貸款過快增長以及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行體系積聚了信貸風險。為此，商業銀行應摒棄“個人信貸一定是優質信貸”的觀念，加強自身征信系統建設，做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，確保央行關于“第二套(含)以上住房”的認定，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。(林喆)