昨日，廣州市國土房管局開始公示備受關注的限價房銷售管理辦法(試行)，對銷售對象、能否上市、定價標準等焦點問題都作出細化規定。該辦法目前已公開征求市民意見。

　　據了解，去年至今，廣州市采取“雙限雙競”的方法公開出讓居住用地9宗，用地面積95.6萬平方米。由于當時國家政策還較為抽象，故上述9宗限價商品住宅用地的銷售對象未能明確。目前，部分限價房項目已臨近竣工，銷售對象亟待明確。

　　業內人士預計，限價房管理辦法征求意見后正式出臺，首吃“螃蟹”的估計是位于金沙洲的保利西子灣。該項目最高限價為6500元平方米，目前已成為購房者詢問的熱點。昨日保利地產有關人士表示，預計該項目10月份將可達到預售條件，爭取在11月底公開發售。

　　在昨日的新聞發布會上，廣州市國土房管局新聞發言人表示，近年來廣州市的商品住宅價格出現了較快增長，給中等或者是中收入家庭的購房造成很大壓力。與廉租房、經適房不同，限價房是通過政府讓出地價，給予中等收入家庭的住房優惠政策，同時，也是為了“解決中等收入家庭剛性的、有效的住房需求”。他表示，將限價商品住宅對象確立為廣州戶籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業者和首次置業家庭；將限價房戶型控制在90平方米以下等都是出于解決有效的住房需求。辦法還規定，限價房5年內不得轉讓和出租，5年后轉讓和出租時要補交差價，基本要消除限價房的牟利空間。

　　銷售對象

　　到規定年齡的廣州戶籍人口

　　辦法規定，購買限價房不涉及收入限制，應當同時符合以下3個條件：廣州市戶籍人口；本人(已婚的，含配偶和子女)在廣州市沒有自有產權住房；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。值得注意的是，并不是一定要結婚才能申請購買限價房。

　　解讀 廣州市國土房管局發言人表示，年齡的限制主要是防止一些富裕家庭，明明現在有房子住，卻提前給十二三歲的小孩購房。而其它省市有將限價房購買年齡限制在35歲的，但廣州考慮到男25歲、女23歲的年齡也開始有自己住房的剛性需求，因此設定該項標準。

　　另外，銷售對象確定為廣州市戶籍人口有以下原因：第一，國家有相關的政策，地方政府應優先解決戶籍人口的問題；第二，我國目前信用體系比較滯后，市國土房管局對外籍人口的收入、資產、擁有住房等進行核查比較困難。在監管方面如果出現問題的話，可能會導致更大的不公平；第三，限價房是全新的政策，也是全新的住房供應類型，目前還很難完全把握市場的供求關系。如果銷售范圍擴得太廣，就難以對廣州市本地居民進行住房解決。但這項規定也并非一成不變，市國土房管局將根據市場的實際情況進行調整。

　　另外，市國土房管局在公開出讓限價房用地使用權時，可以根據土地的位置、來源等具體情況，增加銷售對象的限制性條件。符合廣州市戶籍人口條件的已婚購房者以夫妻雙方名義或家庭名義申請購買的，可以優先購買限價房；部分限價房可優先提供給被拆遷安置家庭。

　　房屋戶型

　　套型建筑面積低于90平方米

　　征求意見稿規定，限價房套型建筑面積不得超過90平方米。

　　解讀 廣州市國土房管局發言人表示，90平方米以下的住宅，不符合高收入家庭的住房需求，這些家庭一般都選擇比較大的戶型。限戶型政策是國家調控的長期性的政策，通過這個政策也可以引導中等收入家庭改變消費習慣，建立經濟的適用的，節約的理性的住房消費理念。

　　房屋定價

　　同一地段同類商品房的七成

　　征求意見稿提出，限價房的最高銷售價格，原則上按地塊出讓時同一區域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標準制定。

　　解讀 廣州市國土房管局發言人指出，限價房的價格問題很敏感，主要借鑒了香港的居屋政策定價原則，這基本上符合廣州市目前中等收入家庭購房的消費水平。市國土房管局專門對此進行測算，該定價水平基本符合目前廣州市中等收入家庭的購房消費水平。這與目前廣州市經適房的價格是有區別的，經適房的價格是成本加3%的定價。

　　此外，他強調，土地出讓時的銷售價格是最高的銷售價格。具體的銷售價格可以由開發商根據市場需求，根據房屋的朝向、樓層等情況來確定，但是不能超出限定價。

　　上市限制

　　五年后轉讓出租都要補地價

　　按照規定，限價房自辦理房地產權屬登記之日起5年內不得出租和轉讓。5年后出租和轉讓的，應當向政府補交土地出讓金。限價房補交土地出讓金的標準為：出租或轉讓時基準地價低于公開出讓時成交樓面地價的，按照公開出讓時成交樓面地價的30%補交；出租或轉讓時基準地價高于成交樓面地價的，按照基準地價的30%補交。

　　解讀

　　廣州市國土房管局新聞發言人表示，該規定主要是為了消除限價房牟利的空間，抑制高收入家庭的投資意向。業內人士認為，該項規定意味著即使購買了限價房的家庭要對房子進行出租也要補差價，對抑制投資有較大作用。

　　銷售方案

　　通過搖珠確定審核購買順序

　　征求意見稿規定，開發商銷售限價房應進行購買預登記。如：開發建設單位須在取得《商品房預售許可證》后10日內，受理購買預登記，受理購買預登記時間不得少于30日。另外，在預登記期間，開發商不得向預登記者收取任何費用。

　　在預登記截止日，開發商應將所有預登記者分為優先購房者和其他購房者兩類，以公開搖珠的方式分別在兩類預登記者中確定購買資格，最后預登記申請信息通過提交市國土房管局審核。

　　市國土房管局在10個工作日內，按照搖珠確定的順序依次審核預登記者購房資格；并按照可售住房套數的兩倍提供合格購房者的名單(分為優先購房者和其他購房者兩類)。

　　市國土房管局將審查合格的預登記者通過市國土房管局公眾網站向社會公示，公示期后向開發商反饋。隨后，開發商按照銷售方案，根據市國土房管局反饋的有效預登記名單，遵循先優先購房者后其他購房者的原則，以搖珠方式確定購房順序。

　　其他規定

　　騙購者將收回房屋

　　對采取欺騙手段購買限價房的購房者，市國土房管局應當取消其購買資格，并按《限價房買賣合同》中合同無效條款的有關約定處理。涉嫌詐騙的，移交司法機關處理。

　　開發建設單位違反本辦法規定進行銷售的，市國土房管局應當立即責令開發建設單位進行整改，并根據國有土地使用權出讓合同的約定處理和相關法律法規處罰。

　　行政機關和行政機關工作人員在限價房審核、銷售管理等工作中，存在瀆職、徇私舞弊、受賄等行為的，由行政監察機關給予行政處分；構成犯罪的，移交司法機關依法處理。

　　限價房項目不得抵押

　　另外，為了保障限價房能夠按照政府的要求進行有效供應，開發商不得對限價房項目進行土地和在建工程抵押。《商品房預售許可證》批準兩年后仍有剩余限價房的，市住宅建設辦公室可以按照銷售方案中確定的銷售價格優先購買。

　　市住宅建設辦公室放棄優先購買權的，開發商可以向市國土房管局申請取消銷售價格和銷售對象等限制性要求，經審核同意，并就剩余面積補交土地出讓金后，可以自行處置商品住宅。

　　公示時間：從今天起至10月15日結束

　　通訊地址：廣州市豪賢路193號廣州市國土房管局市場管理處，郵編：510030

　　電子郵箱：sjsx@

　　傳真：020-83331307

　　電話：020-83338622

　　（作者：田桂丹）