“對此我們一點兒都不擔心，這個階層基本不是我們的目標客戶群。”面對廣州迅速增加保障性住房，一位上市房企的營銷主管很干脆地對記者說。但實際上他們公司正連夜開會，忙得焦頭爛額。兩位營銷主管的說法大相徑庭。

　　不拿限價地就沒法進入廣州——這正是眾多廣東房企的擔心所在，而這恰恰是廣州市市長張廣寧對穩定樓價信心十足的原因所在，而廣州樓價的未來，幾乎取決于限價商品房的表現。

　　保障房基礎

　　“廣州完全有信心落實《意見》提出的在‘十一五’期末使低收入家庭住房條件明顯改善的總體要求。”廣州市市長張廣寧再次公開表態，在他看來廣州老百姓的住房問題正在逐步改善中，他的論據，來自于廣州的“十一五”規劃中占住宅總量17%的經濟適用房和廉租房。

　　毫無疑問，這是廣州未來穩定房價的基礎所在。

　　記者了解到，整個“十一五”期間廣州將建政府保障型住房11.43萬套。除此之外還將建設廉租房9200套，實現廉租住房制度日常化。按平均每套保障型住房70平方米計算，未來5年廣州的保障型住房大約有850萬平方米，幾乎相當于廣州一年的新房交易量。

　　不同于往年的規劃一套數據，實際供應一套數據，這次保障型住房的建造非常迅速。2006年，廣州開工建設了4個政府保障型住房項目，建筑面積61.3萬平方米，可供應住宅近8000套。今年又有14個新社區開工建設194萬平方米2.3萬套經濟適用房。未來一兩年廣州將有3萬套保障型住房。

　　記者從廣州房管局得到消息表明，去年建設的項目已基本竣工，年內將進入交付使用。另外據稱廉租房的建設也在加快籌備中。

　　“即使如《意見》所稱，將政府的廉租房、經濟適用房擴充到低收入家庭，對市場的影響十分有限。”他認為政策調整后，更多的是一些本地戶口，社會低收入家庭受惠。”前述營銷主管對記者說。

　　限價房決勝

　　在國務院《意見》公布后，市長張廣寧在公開場合也表示，廣州原定的住房困難標準線不變。換言之，只有廣州戶籍且人均年可支配收入低于1.82萬元，及人均居住面積少于10平方米的家庭才有資格申請保障住房。由此可見，購買人群如此被嚴格限制的經濟適用房，并不能對市場產生太大的沖擊，而供應量快速上漲的限價房，才是決定性的因素所在。

　　“我們現在最擔心的是廣州政策面會否出現急劇變動，特別是‘雙限房’還沒有一個明確的細則出臺。”一位開發商對記者說。

　　作為試點，廣州是全國最早高舉“限價房”大旗的城市，按照規劃，廣州未來五年的土地供應中，將有43%屬于“限價房”，如此巨大足以改變不少市場預期的潛在供應量，恰是決定性的因素所在。

　　實際上，從去年開始，廣州大部分的住宅供應都以限價地的形式推出，采取“雙限雙競”的方法公開出讓商品住宅用地9宗，規劃建筑面積達206萬平方米。未來雙限房同樣是廣州土地供應的主流，國土局的官員曾表示，未來廣州土地供應大戶廣州開發區的土地供應中，雙限房占了70%以上。今年8月底張廣寧就表示 “下一步，我們還將繼續加大‘雙限房’用地的供應” 。

　　這些限價地對開發周期也作了嚴格的規定。去年10月廣州金沙洲首次公開拍賣了4塊雙限地時，就在開發協議中規定，項目要在一年內開發完畢。換言之，今年年底這批限價地就要進入銷售階段，7月，保利地產董事長李彬海表示，今年“十一”全國第一個雙限房項目將推向市場。

　　細節決定效果

　　“廣州的雙限房主要集中在兩個新開發的區域，如果運作順利，可能會分流一部分剛性需求的初次置業者。但距市區較遠，對中心城區的樓價難以形成沖擊。按現有的政策判斷，大量的雙限房投入市場肯定會把上漲的勢頭拉慢，但會不會令廣州房價下跌我持保留態度。”一位不愿透露姓名的上市房企高層對記者說。

　　從游戲規則上看，雙限房還是由開發商根據市場情況作出的商業決定。曾參與制定雙限房政策的合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也表示，這是由“開發商根據市場情況上報項目的最高房價，政府在去掉其中最高價后，將開發商各自報上來的房價平均，最后才確定競標的限制價格”。因此這始終是理性的市場行為。

　　“限價房對市場的沖擊究竟有多大還取決于其實施細節，這未來占四成以上的市場份額，它的每一變動都直接影響到我們對市場的認識和把握。”上述開發商營銷主管對記者說。

　　面對即將開始進入市場的“雙限項目”，如何銷售，銷售給什么人？開發商以及政府有關部門尚無一個明確的方案。“這是個價格洼地，一定有無數的資本希望在此獲利。”國土局的內部人士表示。

　　顯然，盡管方向已定，但雙限房究竟能在多大程度上發揮“決勝”作用，一些尚未確定的細節十分關鍵。(龍飛)