《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)日前發(fā)布。《意見(jiàn)》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
《意見(jiàn)》引起了各方廣泛關(guān)注和熱議。一些專(zhuān)家表示，《意見(jiàn)》是自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來(lái)，以國(guó)務(wù)院名義直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件，與前兩次國(guó)務(wù)院頒布的相關(guān)文件一起，勾勒了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的總體框架。
“《意見(jiàn)》是1994年全國(guó)城鎮(zhèn)房改以來(lái)，第三次以國(guó)務(wù)院名義直接下發(fā)與我國(guó)住房制度改革相關(guān)的重大政策文件。從文件級(jí)別來(lái)講，它高于此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的任何政策，是中國(guó)住房制度建設(shè)又一里程碑性文件，力度及影響非同小可。”昨天，上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)住房保障專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)叢誠(chéng)向上海證券報(bào)表示。
《意見(jiàn)》發(fā)布后引起各方廣泛關(guān)注熱議。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾及新聞發(fā)言人先后接受專(zhuān)訪(fǎng)，解讀《意見(jiàn)》背景和實(shí)施細(xì)則。開(kāi)發(fā)商們對(duì)這一專(zhuān)注“保障”的《意見(jiàn)》也異常關(guān)注，認(rèn)為這是樓市調(diào)控由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標(biāo)。
國(guó)務(wù)院第三次直接發(fā)文
建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林向上海證券報(bào)記者介紹，《意見(jiàn)》新內(nèi)容體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是保障類(lèi)住房受益群體擴(kuò)大，以收入論，由“最低收入”擴(kuò)大到“低收入”；二是保障類(lèi)住房面積限定在50至60平方米；三是政府責(zé)任細(xì)分為省級(jí)政府負(fù)責(zé)、市縣落實(shí)；四是明確保障類(lèi)住房開(kāi)發(fā)四個(gè)資金來(lái)源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設(shè)的比例由此前的5%提高到10%。
不少專(zhuān)家表示，《意見(jiàn)》是自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來(lái)，以國(guó)務(wù)院名義直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件，與前兩次國(guó)務(wù)院頒布的房改文件一起，勾勒了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的總體框架。
1994年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，住房制度改革初步啟動(dòng)，在全國(guó)范圍內(nèi)確立住房社會(huì)化、商品化的改革方向。“主要內(nèi)容是全面建立公積金制度、低價(jià)出售公有住房、將原安居工程轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房等。”叢誠(chéng)介紹。
第二個(gè)重大文件是1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，意義是停止福利分房，在制度上建立市場(chǎng)化住房體制，同時(shí)提出把住房產(chǎn)業(yè)培育成經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。“在亞洲金融風(fēng)暴之際，這是保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要政策之一。”專(zhuān)家表示。
最新發(fā)布的《意見(jiàn)》是13年住房體制改革以來(lái)第三次國(guó)務(wù)院直發(fā)文件。“即便是2005年的‘國(guó)八條’和2006年的九部委十五條意見(jiàn)，也不過(guò)是國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)。《意見(jiàn)》的劃時(shí)代意義將在未來(lái)顯現(xiàn)。”專(zhuān)家表示，如果說(shuō)前兩個(gè)國(guó)務(wù)院文件開(kāi)啟和實(shí)現(xiàn)了住房體制順利向市場(chǎng)體制轉(zhuǎn)軌，此次《意見(jiàn)》則通過(guò)“解困”這一保障類(lèi)住房體制運(yùn)作架構(gòu)的細(xì)化，進(jìn)一步完善了“政策+市場(chǎng)”的雙軌模式，避免可能出現(xiàn)的單一“重市場(chǎng)”的住房體制發(fā)展趨向。
面臨六大后續(xù)任務(wù)
根據(jù)《意見(jiàn)》內(nèi)容，各級(jí)政府部門(mén)將有六大后續(xù)任務(wù)。一是建設(shè)部等部門(mén)負(fù)責(zé)完善保障類(lèi)住房管理辦法；二是民政部等部門(mén)制定低收入家庭資格認(rèn)定辦法；三是財(cái)政部等部門(mén)制定廉租房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金實(shí)施辦法；四是發(fā)改委等部門(mén)制定中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)中西部廉租房支持辦法；五是財(cái)政部和稅務(wù)總局制定稅收支持政策；六是人民銀行等提出金融支持意見(jiàn)。
其中，最迫在眉睫的任務(wù)是保障類(lèi)住房體制的管理工作。根據(jù)要求，今年9月底之前，各城市人民政府向社會(huì)公布廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)、審核和公示辦法；今年底之前，各城市建立低收入住房困難家庭檔案，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并向社會(huì)公布。且要按年度計(jì)劃確保資金落實(shí)、用地落實(shí)。
SOHO中國(guó)總裁潘石屹認(rèn)為，與以往住房體制政策相比，“《意見(jiàn)》前所未有地明確了保障類(lèi)住房體制的具體完善措施，可操作性很強(qiáng)。”王玨林則稱(chēng)，《意見(jiàn)》在現(xiàn)有住房體制基礎(chǔ)上細(xì)化了執(zhí)行細(xì)則，是政策性住房與市場(chǎng)化住房“雙軌”發(fā)展這一基本住房體制思路的進(jìn)一步完善。
“政府是解決低收入家庭住房困難的主體。”建設(shè)部在解讀政策時(shí)強(qiáng)調(diào)。
房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)分化恐難免
住房保障體制的突出必將影響未來(lái)樓市格局。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，棲霞建設(shè)總裁陳興漢稱(chēng)，將有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商參與到保障類(lèi)住房建設(shè)中。以南京為例，如果最后政府評(píng)定20%家庭屬于低收入家庭，南京保障類(lèi)住房供給將大量增加。“優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商參與保障類(lèi)住房建設(shè)并非無(wú)利可圖。”陳興漢稱(chēng)。目前，南京對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商鎖定固定回報(bào)率3%。但因?yàn)橥恋爻鲎尳鸷投愘M(fèi)等優(yōu)惠政策，這些項(xiàng)目的成本較低，開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)資金門(mén)檻也較低。“一個(gè)10萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目或者只需要1億元資金，而一個(gè)20萬(wàn)平方米的商品房項(xiàng)目至少需要8億至10億元。”陳興漢舉例稱(chēng)。
房?jī)r(jià)方面，多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)同將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。一方面，保障類(lèi)住房?jī)r(jià)格會(huì)鎖定在較低的范圍；另一方面，商品房市場(chǎng)可能呈現(xiàn)較少政策干預(yù)的局面，在目前樓市升溫的大趨勢(shì)下，后者價(jià)格不排除進(jìn)一步走高的可能。但是，這并不表示商品房市場(chǎng)價(jià)格將全線(xiàn)上揚(yáng)。一些位于城市郊區(qū)，并與保障住房形成競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品或因后者供給增加而失去部分市場(chǎng)。“如果完全以市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，高房?jī)r(jià)在一定高度后也會(huì)自然回調(diào)。”潘石屹表示。(于兵兵)
