7月31日，央行上海總部首次發(fā)布了《中國區(qū)域金融穩(wěn)定報告(2007)》(以下簡稱《報告》)。《報告》在對2006年宏觀調(diào)控后東部地區(qū)房價給予肯定態(tài)度后，以一貫溫和的言辭指出，“部分省市地區(qū)開發(fā)投資速度依然偏高，房價波動加大及近期房價加速上漲，引起央行對房地產(chǎn)市場波動效應(yīng)的關(guān)注。”

　　在被點(diǎn)名“指示”的幾個省市中，福建、廣東兩省房地產(chǎn)投資大幅回升，拉動?xùn)|部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅明顯，較上年同期上升了5.01個百分點(diǎn)；由于自身地產(chǎn)投資增幅較大以及人民幣升值壓力預(yù)期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。

　　值得注意的是，這是央行首次分區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的提示，也是央行自去年12月7日發(fā)布《2006年金融穩(wěn)定報告》后，第二次對房價波動進(jìn)行風(fēng)險提示。因此，央行《報告》也被部分業(yè)內(nèi)人士視作中央未來可能加碼區(qū)域性信貸調(diào)控的信號。

　　區(qū)域暴漲風(fēng)險

　　家住重慶大渡口的蔡煒，從1個月之前就輾轉(zhuǎn)于重慶市區(qū)的各個樓盤購置婚房。在“艱苦”的看房、買房過程中，他也見證了重慶在獲批“國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)”之后，兩周內(nèi)主城區(qū)商品住房均價上漲7.6%的“奇跡”。

　　“重慶房價有土地放量過大的原因，也有房價基礎(chǔ)相對較低的因素。”重慶魯能集團(tuán)營銷部經(jīng)理龍啟蒙表示，“重慶房價的問題在于區(qū)域自身的發(fā)展。”

　　重慶的案例并非典型。在2006年上半年公布的房價上漲指數(shù)中，山西、河南以及海南、重慶的房價上漲明顯，廣西北海的房價漲幅更是連續(xù)4個月位居全國第一。

　　這種區(qū)域性的上漲引起央行的關(guān)注。《報告》顯示，2006年，我國東部、中部、西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)投資分別增長17.61%、30.35%、31.26%和32.68%，總體增勢仍較強(qiáng)勁。東北地區(qū)增幅較大，增速較上年同期提高了8.7個百分點(diǎn)。

　　單就具體省份而言，2006年安徽省、河南省的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別達(dá)到38.7%和49.8%。2006年末，中部地區(qū)銀行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1089.2億元，同比增長50.9%，超過全國平均水平16.6個百分點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)市場的波動效應(yīng)通過價格機(jī)制數(shù)倍放大傳導(dǎo)到相關(guān)貸款的規(guī)模變化上，從而對銀行信貸體系的穩(wěn)定性構(gòu)成一定影響。”《報告》稱。

　　除此之外，股市和樓市的協(xié)同效應(yīng)也在加劇風(fēng)險。“股市在經(jīng)歷了3500～4400點(diǎn)波動的區(qū)間，先前炒樓的資金開始從股市回流樓市，增加了不良房貸發(fā)生的可能。”上海浦東發(fā)展銀行某高層表示。

　　據(jù)上海銀監(jiān)局統(tǒng)計，截至6月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個百分點(diǎn)，其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款。

　　區(qū)域調(diào)控信號

　　房地產(chǎn)金融體系單一化的桎梏是央行的擔(dān)憂來源，目前房地產(chǎn)商70%的資金來源仍然為商業(yè)銀行。

　　“如果房價出現(xiàn)較大幅度波動，將對銀行的信貸資產(chǎn)價值與抵押品價值產(chǎn)生雙重影響，使房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險高度集中于銀行體系。”《報告》闡釋了風(fēng)險所在。

　　除了警示區(qū)域房地產(chǎn)金融問題之外，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的安全問題也在此次《報告》關(guān)注之列：“應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險；多方位加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)測和評估，監(jiān)測對象包括：房地產(chǎn)市場變化，銀行信貸資金流向股市、民間借貸和房地產(chǎn)市場，金融控股公司和交叉性金融工具發(fā)展。”

　　中國農(nóng)業(yè)銀行信貸部相關(guān)人士表示：“從此之后，商業(yè)銀行對大的房地產(chǎn)公司的循環(huán)授信業(yè)務(wù)將會更加謹(jǐn)慎。”

　　“與以往不同，這次央行對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險具體到各個區(qū)域和風(fēng)險可能存在的環(huán)節(jié)中，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范滲透得更為精細(xì)。”浦發(fā)銀行某高層表示，如果下一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸調(diào)控，區(qū)域針對性將很可能是重要著力點(diǎn)之一。

　　比如，央行《報告》還重點(diǎn)指出了上海市這一區(qū)域性的房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險。

　　央行《報告》認(rèn)為，受住宅市場調(diào)控影響，上海的房地產(chǎn)開發(fā)商嘗試多元化經(jīng)營，投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商鋪等商業(yè)用房領(lǐng)域，從而導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的金融風(fēng)險的積聚。

　　央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年上海商鋪供應(yīng)量已達(dá)人均近2平方米，較香港高出0.8平方米，過剩跡象較明顯，加上后續(xù)供應(yīng)量龐大等因素，未來上海商鋪發(fā)展可能進(jìn)入較長的調(diào)整期。

　　因此，央行建議，當(dāng)前需密切關(guān)注商業(yè)用房貸款的發(fā)展態(tài)勢，有效防控信貸風(fēng)險。

　　“這可視為央行針對具體區(qū)域的具體情況進(jìn)行信貸調(diào)控的信號。”一位長期研究宏觀調(diào)控政策的業(yè)內(nèi)人士表示。 (張媛媛)